SOMMAIRE
- La cession de bail commercial : définition et mode d’emploi
- Interdiction des clauses prohibitives
- L’insertion des clauses restrictives pour la cession du droit au bail : les conseils de l’avocat
- Les règles et la procédure de cession
- La sous-location du bail
- La sous-location irrégulière : quelle conséquence ?
- Le savoir-faire de l'avocat
Le bail commercial donne lieu à une réglementation spécifique. Aussi, le locataire qui dispose d’un droit au bail peut en principe le céder librement (comme tous les autres éléments du fonds de commerce). Pour ce faire, il convient tout de même de respecter certaines règles. La sous-location fait également l’objet de disposition spéciale. Avocats Picovschi vous explique les règles relatives principales aux cessions et aux sous-locations de baux commerciaux.
La cession de bail commercial : définition et mode d’emploi
La cession de bail est un acte juridique au terme duquel le titulaire d’un bail commercial (le cédant) cède à un tiers (le cessionnaire) tous les droits qu’il détient sur ce bail ainsi que les obligations qui en découlent. La cession du droit au bail peut avoir lieu à titre onéreux ou à titre gratuit. Toutefois, dans la mesure où le bail commercial a une valeur patrimoniale, la cession se fera le plus souvent à titre onéreux.
Le locataire peut céder ce droit seul, ou bien dans le cadre de la cession d’un fonds de commerce, le « droit au bail » étant inclus dans le fonds.
La réglementation de la cession de bail est prévue par l’article L 145-16 du Code de Commerce.
Interdiction des clauses prohibitives
Il n’est pas possible pour le bailleur d’interdire la cession du bail dans le contrat qu’il signe avec son locataire. Une clause contractuelle visant à interdire la cession du bail serait réputée non écrite. L’article L. 145-16 dispose par exemple que « les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail » dans le cadre d’une cession de fonds de commerce ou d’entreprise « sont également nulles, quelle qu’en soit la forme ».
Toutefois, le bailleur peut restreindre le droit du preneur à la cession de son bail, en insérant, par exemple, une clause d'agrément. Par ailleurs, le bail peut interdire la cession du bail, sauf à un « successeur dans le commerce », c’est-à-dire à l’acquéreur du fonds de commerce du locataire, cédant son bail.
Preneurs, attention à ne pas chercher à contourner vos obligations contractuelles ! La cession d’un fonds de commerce pourra être remise en cause s’il s’agit en vérité d’une cession de bail, c’est-à-dire lorsque le fonds de commerce n’est composé que du droit au bail.
L’insertion des clauses restrictives pour la cession du droit au bail : les conseils de l’avocat
Si les clauses prohibitives sont interdites, les clauses limitant la cession restent valables. Il s’agira principalement comme évoqué précédemment : des clauses d’agrément, clauses de formalités (obligeant le bailleur à respecter certaines formes pour la cession), ou encore de garanties solidaires. Il ne s’agit là que d’une présentation non exhaustive des clauses restrictives et d’autres clauses peuvent être prévues dans le contrat de bail, en vertu de la liberté contractuelle des parties.
Recourir à un avocat expert en droit de l’immobilier et en droit commercial vous permettra d’insérer des clauses restrictives de cession adaptées à votre situation, de connaître l’étendue de vos droits et obligations et d’anticiper les litiges. Les modèles de baux ne répondent souvent pas aux particularités de votre situation et l’expertise d’un avocat est une assurance d’avoir un bail commercial adapté à l’activité de votre local.
Les règles et la procédure de cession
La cession du droit au bail requiert de respecter certaines règles. Il est fondamental de faire un état des lieux, de signifier la cession au bailleur, et d’une manière générale de respecter vos obligations légales et contractuelles. Vous ne savez pas comment procéder ? Voici quelques règles à respecter impérativement. N’hésitez pas à faire appel à un avocat compétent pour sécuriser et pour vous assister à négocier votre cession.
Tout d’abord, il convient de rappeler que l’article L. 145-40-1 du Code de commerce dispose qu'un état des lieux lors de l’entrée en possession des lieux doit intervenir entre le bailleur et le cessionnaire.
La signification de la cession au bailleur revêt également une importance particulière. En effet, conformément à l’article 1690 du Code civil, la cession doit être signifiée au bailleur, faute de quoi elle ne lui serait pas opposable. La signification au propriétaire peut revêtir plusieurs formes : la cession peut lui être signifiée par exploit d'huissier, ou encore acceptée par acte authentique.
Les conséquences d’un tel oubli pourraient être lourdes, notamment en permettant au bailleur de refuser le renouvellement au cessionnaire et de demander la résiliation du bail
La publicité sera parfois obligatoire en cas de cession de bail commercial. C’est le cas lorsque ce dernier est cédé dans le cadre d’une cession de fonds de commerce. Cette publicité a pour but d’informer les tiers de cette cession et surtout de la rendre opposable à l’égard de tous.
Par ailleurs, un droit de préemption a été instauré en 2002 en faveur des communes souhaitant acquérir un fonds de commerce ou un contrat de bail. Le cédant doit ainsi adresser à la mairie une déclaration préalable, respectant certaines conditions de fonds et de forme, contre décharge ou contre pli recommandé avec accusé de réception. Cette déclaration permet d’informer la mairie de la cession et de lui permettre potentiellement d’exercer son droit..
La sous-location du bail
La sous-location totale ou partielle en matière de baux commerciaux est interdite, sauf stipulation contraire prévue dans le contrat de bail ou sur autorisation du bailleur (article L145-31 du Code de commerce). Pour qu’une sous-location soit admise entre le locataire et le sous-locataire, le bailleur doit, d’une part, l’autoriser, et d’autre part, concourir à l’acte.
Cette obligation est réalisée au moyen d'une notification de l'intention de sous-louer par le locataire au propriétaire. Elle peut être réalisée par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par un acte extrajudiciaire. Dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la notification par le propriétaire, ce dernier "doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte".
Lorsque la sous-location est permise par une clause insérée dans le contrat de bail, l'article L.145-31 al 4 précise que le silence du bailleur valant acceptation. Vous avez un doute sur la régularité de votre sous-location ? N’hésitez pas à contacter un professionnel pour vous assister.
La sous-location irrégulière : quelle conséquence ?
Lorsqu’une sous-location est irrégulière, cela n’affectera pas en principe la validité de la sous-location. Cependant, elle est inopposable au bailleur et le sous-locataire est donc un occupant sans droit ni titre. Il pourrait donc faire l’objet d’une procédure d’expulsion une fois le bail principal résilié.
Par ailleurs, le bailleur pourra demander la résiliation judiciaire du contrat du bail commercial.
Il est aussi possible qu’une clause résolutoire soit prévue dans le contrat pour sanctionner plus facilement le non-respect de l’interdiction de la sous-location.
Le savoir-faire de l'avocat
Lors de la conclusion du contrat de cession ou de sous location du bail commercial, il est important pour les deux parties de vérifier que toutes les conditions de fonds et de forme sont respectées. Par ailleurs, il est essentiel aussi de bien tenir compte des clauses du bail. L’ensemble de ses vérifications permet de sécuriser l’opération pour minimiser les risques de conflits, durant la conclusion du contrat mais aussi postérieurement.
Lorsque toutes les précautions n’ont pas été prises, la cession d’un fonds de commerce ou simplement du bail commercial peut aboutir à un contentieux.
En cas de difficultés avec votre cocontractant, avoir recours à un avocat compétent en contentieux de l’immobilier pourra s’avérer nécessaire pour préserver votre intérêt.
Avocats Picovschi, expert en droit de l’immobilier et reconnu par la communauté juridique en ayant été sélectionné pour intégrer le classement français des cabinets d’avocats en matière d’ « Immobilier – Droit de l’architecture 2018 » , se tient à votre disposition en cas de contentieux en la matière pour vous assister et préserver vos intérêts.
Sources : www.lexis360.fr, « Bail commercial : cession, sous-location, location-gérance », le 1er Novembre 2017, par Christine QUÉMENT ; www.justice.fr, « Le locataire d'un bail commercial peut-il céder son bail ? », par Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de la justice, le 26 octobre 2017.
