Ecrit par : Avocats Picovschi
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La sous-location dans le cadre du bail commercial est-elle possible ? Si la sous-location est par principe interdite, elle peut être autorisée dans certains cas. Pour éviter toute problématique future (responsabilité en cas de dégradation, recours en cas de non-paiement des loyers, renouvellement du bail…) il convient de revenir sur ses conditions de validités. Avocats Picovschi vous éclaire dans les lignes qui suivent.
Interdiction de sous-louer : principe et exception.
En temps normal la sous-location est prohibée, néanmoins, afin d’assurer un bon fonctionnement de la vie des affaires, le législateur et la pratique ont fait émerger des exceptions.
L’interdiction peut être contournée par une autorisation donnée par le bailleur, qui peut être expresse résultant d’un acte écrit (bail commercial ou acte postérieur à la signature du contrat) ou tacite, déduit d’un acte positif.
L’assistance d’un avocat intervenant dans les domaines des baux commerciaux et du droit commercial pourrait vous être utile pour déterminer selon votre contrat si vous êtes ou avez autorisé à réaliser une sous-location.
Le locataire qui entend réaliser une telle opération devra respecter une procédure particulière. Pour cela, il devra, notamment, faire part de sa volonté à son bailleur et à condition, bien entendu, de ne pas s’être vu opposer une première interdiction.
Si vous comptiez justifier la sous-location réalisée suite au silence gardé par le bailleur, sachez que l’autorisation tacite n’est pas si simple à déterminer et que vous risquiez une rupture de votre bail commercial (judiciaire ou suite à la mise en œuvre de la clause résolutoire).
Suis-je dans le cas d’une autorisation tacite ?
L’autorisation tacite du bailleur a été interprétée par la jurisprudence comme devant résulter d’un comportement positif. Ainsi, après étude des diverses décisions, le propriétaire des lieux peut par exemple exprimer une telle autorisation en donnant son consentement à la réalisation de travaux dans les lieux sous-loués. Ou encore, par une demande en augmentation des loyers en raison de l’existence d’une sous-location ; la mention de son existence dans le bail principal en cas de renouvellement (etc.…).
Faites appel à un avocat compétent en baux commerciaux afin d’obtenir des conseils précis et la meilleure défense de vos intérêts face à un locataire ou à un bailleur de mauvaise foi.
Il faut savoir que le caractère tacite relève d’une interprétation souveraine des juges du fond. Une solution de principe ne saurait être émise, puisqu’une adaptation au cas par cas est nécessaire. Le seul comportement du bailleur ne permet pas nécessairement d’établir une telle autorisation tacite. Prenez garde et ne vous précipitez pas à mettre le local en sous-location sans certitude.
En tant que bailleur, quels sont mes droits en cas de sous-location non autorisée ?
La sous-location appelle bien entendu à de lourdes conséquences à la fois pour le locataire principal et le sous-locataire.
Le bailleur sera en droit de rompre le contrat de bail commercial en saisissant les juridictions compétentes d’une action en résiliation. Toutefois, les juges appelés à connaître de l’affaire ne seront pas tenus d’en prononcer la rupture. En effet, ces derniers apprécieront si le manquement est d’une telle gravité que le contrat ne saurait être maintenu.
En présence d’une clause résolutoire, le propriétaire pourra la mettre en œuvre et les juges du fond devront suivre sa décision.
Rapprochez-vous d’un avocat intervenant dans ce type de dossiers : contentieux de baux commerciaux et de droit commercial. Il saura trouver les arguments nécessaires en votre faveur.
Enfin, le bailleur est dans son droit de refuser le renouvellement à l’égard de son preneur, sans être tenu de verser une quelconque indemnité ni le mettre en demeure.
Avocats PICOVSCHI, compétent en baux commerciaux et en droit commercial, est un Cabinet d’avocats implanté à Paris depuis plus de 25 ans. Nous défendons les intérêts des bailleurs, locataires ou encore des sous-locataires, afin que justice soit faite. Nos conseils prendront en charge votre dossier avec le plus grand intérêt.
