Ecrit par : Avocats Picovschi
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Il vaut mieux être prévoyant que pas assez lors de la signature du contrat de bail commercial. Comment ? En insérant une clause d’indexation ! Cette disposition pourra être invoquée à l’initiative de l’une ou l’autre des parties dès lors que les conditions sont remplies. Notez que les indices de référence ont été revus avec les récentes réformes. Ainsi, quelles sont ces conditions ? Quels indices sont reconnus en pratique ? Avocats PICOVSCHI vous éclaire sur ce point.
Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?
L’indexation permet aux parties de revoir le montant du loyer à la hausse ou à la baisse, initialement fixé ou révisé (à l’amiable ou judiciairement) et ce, selon les modalités convenues entre elles. L’accord prendra la forme d’une clause dite d’indexation, également connue sous la dénomination de clause d’échelle mobile, pouvant être insérée lors de la conclusion du bail commercial ou postérieurement (par exemple lors du renouvellement).
L’intervention d’un avocat compétent en baux commerciaux est utile afin de sécuriser juridiquement la rédaction de la clause d’indexation.
En principe, la clause d’indexation produira ses effets de plein droit, donc automatiquement, à condition que le bailleur et le preneur aient indiqué une périodicité et un indice applicables.
Selon l’activité du locataire il peut s’agir, notamment, de l’indice des loyers commerciaux (ILC), de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou encore de l’indice du coût la construction (ICC).
Comment mettre en œuvre la clause d’indexation ?
Notez que la clause d’indexation fait l’objet d’un encadrement légal et jurisprudentiel strict. Prévue à l’article L. 145-39 du Code de commerce et bénéficiant d’une protection d’ordre public (article L. 145-15 du même Code), sa validité reste toutefois conditionnée.
En cas de désaccord entre locataire et propriétaire du local commercial, les juges du fond examineront souverainement la licéité de la clause d’indexation.
Prenez contact avec un conseil intervenant dans des contentieux opposant des bailleurs à des preneurs afin que ce dernier examine votre situation et vous établisse un devis sur les recours possibles.
Dans l’hypothèse où la clause serait admise, sa mise en œuvre ne sera possible que si les conditions initialement prévues par les parties sont bien respectées.
Sachez que dans l’hypothèse où la clause venait à être déclarée nulle par les juridictions saisies, contrairement au régime général du droit des contrats qui considère qu’une telle annulation peut affecter la validité du contrat entier, une exception existe en matière de baux commerciaux. Il résulte d’une jurisprudence constante que la nullité ne vise que la clause seule qui sera réputée non-écrite, et ce même si les parties auraient expressément prévu le contraire (Cass. Civ. 3ème 9 juillet 1973, n°72-12660). Ainsi, le locataire ne pourra prétendre qu’au remboursement des sommes perçues par le bailleur en application de la disposition litigieuse. Le contrat ne sera pas entièrement annulé.
Il appartiendra aux parties, si elles le souhaitent, de rédiger une nouvelle clause d’indexation conforme aux règles légales. Il est plus recommandé de faire appel à un avocat, afin d’éviter à nouveau, une situation conflictuelle.
Enfin, n’oubliez pas que depuis l’entrée en vigueur le 19 juin 2014 de la loi PINEL, pour tout contrat de bail conclu ou renouvelé à la date du 1er septembre 2014, l’ICC ne pourra plus être utilisé comme base à d’indexation. Locataire et bailleur pourront avoir recours à l’ILAT et l’ILC en fonction de leur statut personnel, ou encore à la clause d’indexation avec un indice de base fixe.
Est-il possible de recourir à d’autres formes de réévaluation ?
La clause d’indexation, bien qu’elle fasse l’objet d’une réglementation stricte, n’exclut pas pour autant la possibilité de recourir à la révision triennale instituée par les articles L. 145-37 et L.145-38 du Code de commerce. Attention, toute demande de révision ne sera recevable que si, bien entendu, les formalités de l’article R.145-20 du Code de commerce sont respectées.
C’est une véritable stratégie juridique qu’il convient de mettre en œuvre. Seul l’avocat en droit des baux commerciaux pourra estimer la solution la plus optimale à votre situation, à savoir choisir entre la mise en œuvre de la clause d’indexation ou la révision triennale légale.
Avocats PICOVSCHI est souvent appelé à intervenir dans des contentieux de baux commerciaux, en raison de désaccords expliqués par des questions de renouvellement du bail commercial, révision du loyer (…). Si vous souhaitez régler au plus vite cette situation, contactez-nous afin que vos intérêts soient défendus par nos avocats.
