Ecrit par : Avocats Picovschi
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Mettre un terme à un bail commercial engendre quelques conséquences, notamment lorsque le preneur est resté dans les locaux au-delà des délais. Le bailleur se sentant lésé lui réclamera le paiement de l’équivalent d’un loyer, appelé l’indemnité d’occupation. Attention toutefois à respecter les délais pour en faire la réclamation, sous peine de se heurter à la prescription. Quel est donc ce délai ? Qui est tenu de payer cette indemnité ? Voici quelques éclaircissements.
En ma qualité de locataire, suis-je d’emblée tenue à cette indemnité d’occupation ?
Rassurez-vous, l’indemnité d’occupation n’est pas due par tous les locataires et ne s’ajoute pas en plus de leur loyer.
Cette indemnité d’occupation ne concerne que les locataires qui occupent ou auraient occupé les locaux alors que le contrat de bail commercial a été rompu suite à un refus de renouvellement, un congé donné par l’une ou l’autre des parties, à l’exercice du droit d’option accordé aux parties etc… (articles L. 145-27 et suivant du Code de commerce). Le montant de l’indemnité couvre, en principe, la durée de l’occupation dépassant celle insérée dans le congé ; il fera l’objet d’un chiffrage par les juges.
Vous êtes preneur ou bailleur d’un local commercial, rapprochez-vous d’un avocat compétent en baux commerciaux et en droit des affaires, afin que vos intérêts soient pris en charge et défendus par des personnes compétentes.
Par ailleurs, il résulte d’une récente décision que le preneur est tenu de verser le montant de l’indemnité d’occupation sans attendre une quelconque action ou réclamation de la part de son bailleur (Cass. Civ. 3ème 11 février 2016, n°14-28091), puisqu’en raison de la rupture des relations contractuelles, les loyers se sont transformés en indemnités d’occupation.
Si le bailleur n’en réclame pas le paiement, il risquera de se heurter à des oppositions formulées par le locataire.
Quels sont les risques encourus par le bailleur en cas de réclamation tardive ?
Le bailleur qui ne réclame pas le montant de l’indemnité d’occupation dans les délais se heurtera à la prescription, ayant pour conséquence de le priver de toute réclamation. Ce délai est de deux années en application des dispositions du Code de commerce et des décisions de justice. Il ressort de la jurisprudence qu’en matière de fixation de l’indemnité d’occupation, la prescription commence à courir à compter de la date de fin du bail figurant sur le congé.
Or, sachez que le bailleur pourra s’opposer à l’exception de prescription avancée par son locataire devant le juge appelé à connaître de l’affaire.
Le rôle de l’avocat en cas de litige impliquant un bail commercial
Plusieurs éléments pourront être avancés par votre conseil afin de faire échec aux arguments de la partie adverse.
A titre illustratif, votre avocat pourra faire valoir les arguments procéduraux, notamment, que la prescription était ou non suspendue voire interrompue pour les périodes visées.
Dans l’hypothèse où le bailleur serait tenu de verser une indemnité d’éviction au preneur (suite au congé délivré ce dernier décide de quitter les lieux par exemple…), il pourra toujours solliciter auprès des juridictions compétentes une compensation entre ces deux indemnités (Cass. Civ. 3ème 28 mars 2011, n° 10-13898).
Enfin, notez que le délai de prescription ne pourra commencer à courir à l’encontre d’un bailleur qui se trouve dans l’impossibilité d’agir (Cass. Civ. 3ème 23 mars 1977).
Avocats PICOVSCHI compétent en baux commerciaux et en droit des affaires saura vous conseiller et défendre vos intérêts en votre qualité de bailleur ou de preneur d’un local commercial. Alors n’hésitez pas à nous contacter.
