Bail commercial : expulsion du sous-locataire en cas de sous-location irrégulière

La possibilité de sous-location dans le bail commercial

La sous-location est un contrat par lequel votre preneur, le locataire, met à la disposition d’un tiers tout ou partie de vos locaux contre le versement d’un loyer. Au regard de l’article L145-31 du Code de commerce, la sous-location est par principe interdite. Les parties peuvent cependant y déroger dans la mesure où cet article n’est pas d’ordre public. Pour que cette sous-location soit valable, vous devez :

• autoriser la sous-location ;

• être appelé à concourir au contrat de sous location par le locataire principal. À défaut de réponse de votre part dans les quinze jours après la réception de la notification du locataire principal, votre silence vaut acceptation. Faites attention de ne pas rater ce délai, au risque d’être dans l’obligation de concourir à l’acte.

Si vous n’avez pas autorisé la sous-location ou si vous n’avez pas été appelé à concourir à l’acte, la sous-location est considérée comme irrégulière. Pensez à vous rapprocher d’un avocat expérimenté en droit immobilier avant de signer le bail commercial afin d’anticiper les modalités d’une éventuelle sous-location de vos locaux.

Les recours offerts au bailleur en cas de sous-location irrégulière

Vous avez constaté que votre preneur a conclu un contrat de sous-location avec un tiers et vous ne savez pas quelles sont les options qui vous sont ouvertes ? Sachez que, par plusieurs arrêts, la Haute juridiction ne vous permet pas d’expulser le sous-locataire même dans l’hypothèse où la sous-location serait irrégulière. Elle considère que « la sous-location produisant tous ses effets dans les rapports entre le locataire principal et le sous-locataire tant que le bail commercial principal se poursuit, le propriétaire des locaux ne peut agir directement en expulsion contre le sous-locataire, même si le contrat de sous-location lui est déclaré inopposable » (Cass. 3^e Civ, 1 février 2012, 10-22.863 ; 10-23.818 ; 11-10.027). Ainsi, tant que le bail principal se poursuit et dans la mesure où le bail conclu entre le locataire principal et le sous-locataire produit ses effets entre eux, vous ne pourrez agir en expulsion.

D’autres options vous sont alors offertes en fonction de la situation :

• Si vous avez prévu, dans le bail commercial, une clause résolutoire stipulant que l’interdiction de sous-louer est sanctionnée par la résolution automatique du bail, alors le bailleur aura la possibilité de saisir le juge d’instance afin qu’il constate la résiliation du bail du seul fait de la sous-location. Pensez à respecter les conditions de mise en œuvre de cette clause et à vous rapprocher d’un avocat pour la procédure.

• La résiliation judiciaire du bail : il faut convaincre le juge que le manquement est suffisamment grave pour justifier la résiliation. L’aide d’un avocat chevronné pourrait alors vous être indispensable afin d’apporter une telle preuve et de défendre au mieux vos intérêts.
   
• Cette faute grave pourra également vous permettre de refuser le renouvellement du bail commercial principal lorsque celui-ci arrive à son terme.

N’hésitez pas à vous joindre d’un avocat qui vous apportera des conseils personnalisés selon votre situation vous permettant de prendre la meilleure décision. Il pourra également vous éviter de considérables préjudices financiers. L’avocat met sa parfaite connaissance du droit et son expérience professionnelle à votre service afin de défendre au mieux vos intérêts. À ce titre, Avocats Picovschi, expert en droit immobilier depuis 30 ans, se tient à votre disposition tant pour vous assister dans la rédaction de vos contrats, qu’en cas de contentieux avec votre locataire. 

Source : www.legifrance.gouv.fr, « Cour de cassation, civile, Chambre civile 3,1 février 2012, 10-22.863 ; 10-23.818 ; 11-10.027, Publié au bulletin » ; Lexis360.fr, « Synthèse - Bail commercial : cession, sous-location, location-gérance », mis à jour le 4 juin 2018, par Christine Quément