Indemnité d'éviction

| Mis à jour le 29/10/2020 | Publié le 27/04/2011

Propriétaire d’un fonds de commerce vous souhaitez mettre fin au bail commercial que vous avez consentie et vous vous posez un certain nombre de questions. Qu’est-ce que l’indemnité d’éviction ? Dans quel cas devez-vous la payer ? De quel montant va-t-elle être ? Comment vous défendre en cas de désaccord avec votre locataire ? Avocat Picovschi, compétent en matière de droit immobilier à Paris, vous éclaire sur cette procédure et vous assiste en de contentieux.

Qu’est-ce que l’indemnité d’éviction ?

Lorsque vous résiliez ou refusez le renouvellement d'un bail commercial ou lorsque vous reprenez les locaux loués, le locataire a droit à une indemnité. Cette indemnité est appelée indemnité d’éviction et est calculée en fonction de la « valeur marchande du fonds de commerce, [...] des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur » (article L. 145-14 du Code de commerce).

Une fois que le versement de l’indemnité a été fait, le locataire doit quitter les lieux dans les quinze jours qui suivent. Enfin, nos avocats vous précisent que la clause prévoyant une indemnité d'éviction forfaitaire par avance n'est pas valable.

Comment est calculée l’indemnité d’éviction ?

L’indemnité d’éviction est calculée en fonction du préjudice subi par le locataire. Elle est fixée par les parties amiablement et doit couvrir, plus précisément, l'intégralité du préjudice causé au locataire en raison du non-renouvellement du bail. Le bailleur peut prouver que ce préjudice est moindre et diminué le montant de l’indemnité d’éviction si le non-renouvellement du bail n’a pas causé de perte de clientèle au locataire évincé par exemple.

Le bailleur dispose aussi d’un délai de repentir, vous pouvez alors changer d'avis et renouveler le bail dans un délai de quinze jours après que le montant de l'indemnité ait été fixé. Précision notable, si le locataire n'est plus dans les lieux ou s'il a déjà loué ou acheté un autre local, vous ne pouvez plus mettre en œuvre votre droit de repentir.

Toutefois, l'indemnité n'est pas due lorsque le bailleur justifie notamment :

• D’un motif grave et légitime à l'encontre du locataire (non-paiement des loyers, non exploitation du fonds...),
• Ou de travaux de construction, de surélévation, voire de destruction sur l'immeuble en partie ou dans sa totalité en raison de son état d'insalubrité ou du danger qu'il présente.

Si les modalités de fixation de l'indemnité d'éviction ne sont pas prévues à l’amiable, c'est le juge qui fixe son montant. Une des parties devra alors saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation des locaux. L’appréciation de l’indemnité d’éviction par le juge sera fonction, notamment, du caractère transférable ou non du fonds de commerce. On considérera que le fonds est transférable si l'on peut établir que la plus grande partie de sa clientèle principale suivra le locataire évincé dans le nouveau local où il se rétablira. Afin de déterminer si le fonds est transférable ou non, on recherchera donc :

• Les caractéristiques de sa clientèle (locale ou indifférente à l'emplacement),
• Le lien éventuel entre l'expérimentation et l'emplacement
• La localisation professionnelle (la perte d'un local situé dans un quartier regroupant un type d'activités similaires a plus d'incidence sur le transfert possible du fonds),
• Le caractère monovalent du local
• La localisation de prestige (Faubourg Saint Honoré, Place Vendôme...).

Aux vues de la difficulté de l’évaluation de l’indemnité d’éviction un expert est nécessairement désigné par le juge. Cependant, vous pouvez, en amont de la procédure, mandater une expertise privée afin de formuler une offre. En outre, l’assistance d’un avocat en droit immobilier s’avère précieuse en ce qu’il permet notamment une deuxième relecture des conclusions de l’expert privé ou judiciaire. Au fait du sens de la jurisprudence et avec une bonne connaissance du dossier il pourra vous permettre de réévaluer l’indemnité d’éviction dans un sens qui vous serait plus favorable. D’ailleurs, depuis le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile la représentation par avocat en matière de baux commerciaux est devenue obligatoire.

Avocats Picovschi, compétent en matière de baux commerciaux à Paris, met ses trente années d’expertise à votre service pour vous aider à évaluer au juste prix l’indemnité d’éviction due à votre locataire.