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Vous êtes locataire d’un bail commercial et vous envisagez de sous-louer le local à un autre commerçant ? Vous ne savez pas quelles sont les modalités à accomplir auprès de votre bailleur ? La sous-location est un contrat par lequel le preneur met à la disposition d’un tiers tout ou partie des locaux loués contre le versement d’un loyer. Avocats Picovschi, compétent en matière de baux commerciaux à Paris vous explique les conditions et modalités de la sous-location d’un bail commercial.
Quelles sont les conditions pour que la sous-location soit valide ?
Lorsque vous décidez de sous-louer un bail commercial, certaines formalités doivent être respectées pour que le contrat de sous location soit valide. Pour rappel, la validité de la sous-location est soumise à un formalisme obligatoire en vertu de l’article L.145-31 du Code de Commerce. Pour que la sous-location soit valide, il faut :
- l’autorisation du propriétaire : son consentement doit être clair et non équivoque ;
- l’intervention du propriétaire à l’acte de sous-location.
Attention : ce n’est pas parce que le bailleur a consenti au preneur dans le bail principal son autorisation pour sous-louer le local que le preneur est déchargé du formalisme. Si le preneur ne satisfait pas au formalisme, une palette de sanction pourra s’appliquer. D’une part, si une clause résolutoire a été stipulée au contrat, elle pourra être mise en œuvre, d’autre part, le bailleur pourra résilier le bail, et enfin, s’il le souhaite il pourra refuser le renouvellement du bail.
Si vous êtes confrontés à une telle situation, prenez l’assistance d’un avocat pour vous accompagner dans les formalités nécessaires à la sous-location de votre bail commercial.
Dans quelle mesure le bailleur principal pourrait-il exiger une augmentation du loyer principal ?
Comment fixer le prix du loyer lors d’une sous location ? Sachez qu’il est nécessaire de s’accorder au préalable avec votre bailleur quant au montant du loyer.
Le bailleur bénéficie d’un droit à réajustement du loyer principal. Cela signifie que lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire peut exiger une augmentation correspondante. Ce droit ne peut s’exercer convenablement que si le propriétaire est informé d’où le formalisme imposé. Attention ! Cette disposition n’est pas d’ordre public, il sera donc possible d’y déroger dans le bail.
Bailleur ou preneur du bail, il est important de s’accorder sur le montant du loyer dans le cadre d’une sous-location pour éviter qu’un litige survienne avec votre sous-locataire. Un avocat compétent saura déterminer avec vous les clauses potentiellement litigieuses et vous prémunir d’un tel risque en vous conseillant sur les différents points sur lesquels vous devriez être vigilant.
Quels sont les droits du sous-locataire ?
Vous arrivez au terme de votre bail commercial et vous vous interrogez sur le sort du contrat de sous-location ? Il faut tout d’abord distinguer les droits du sous-locataire dans ses relations avec le locataire principal d’une part, et dans ses relations avec le propriétaire d’autre part.
Le sous locataire bénéficie des droits du locataire commerçant dans la limite des droits du locataire principal ; tout se passera comme si le locataire principal était un bailleur. Le sous locataire a le droit au renouvellement du sous-bail. Si le bail principal est renouvelé, il pourra prétendre au renouvellement du sous-bail ; a contrario, une indemnité d’éviction pourra être versée au sous-locataire.
Le sous-locataire a le droit à un sous-bail d’une durée minimale de 9 ans dans la limite des droits du locataire principal. Ainsi, si la sous-location est consentie le jour de la prise d’effet du bail alors la durée du sous-bail sera de 9 ans. En revanche, si la sous-location est consentie 2 ans après la conclusion du bail principal alors, le sous-bail aura une durée de 7 ans.
A l’expiration du bail principal, le sous-locataire peut demander au propriétaire un bail. Il reste que ce droit est subordonné à plusieurs conditions :
- le bail principal ne doit pas être renouvelé ;
- la location doit avoir été autorisée par le propriétaire et doit être régulière ;
- en cas de sous-location partielle, les locaux doivent être divisibles matériellement ou conventionnellement ;
- enfin, il faut que le sous-locataire satisfasse aux conditions générales du droit au renouvellement.
Si vous avez des interrogations sur la sous-location en matière de baux commerciaux, notre cabinet, Avocats Picovschi composé d’avocats compétents en la matière saura vous accompagner tout au long du processus de sous-location afin que ce projet se réalise dans les meilleures conditions.
Sources :
www.village-justice.com « La clause résolutoire et le bail commercial » publié le 30 janvier 2013 par Joan Dray
www.legifrance.gouv.fr article L 145-31 du Code de Commerce
