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Assemblées générales

Par Avocats Picovschi | Mis à jour le 29/06/2018 | Publié le 26/04/2011


Toutes les décisions concernant la copropriété doivent être prises en assemblée générale. Celle-ci rassemble les copropriétaires, ou leurs représentants, qui se prononcent sur un ordre du jour. Vous vous interrogez sur la validité des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires, rassurez-vous, Avocats Picovschi, expert en droit immobilier à Paris, met toute son expérience au service de vos intérêts.

Généralités

Le syndic est chargé de convoquer l'assemblée générale de copropriété au minimum une fois par an, et à chaque fois qu'une question le nécessite. Le conseil syndical, ainsi qu’un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 25% des voix, peuvent également demander au syndic de réunir l'assemblée générale. En l’absence de réaction, le président du conseil syndical pourra lui-même convoquer cette assemblée.

A défaut de syndic, il appartient au président du TGI de nommer un administrateur provisoire qui se chargera de convoquer l'assemblée.

Tous les copropriétaires doivent être convoqués à l’assemblée par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par remise en main propre, au moins 21 jours avant la date de l'assemblée, sauf cas d'urgence.

La convocation doit mentionner la date, l'heure, le lieu de l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour détaillé fixé par le syndic. Il convient de préciser que les copropriétaires ou le conseil syndical peuvent demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour. Ce dernier est d’une grande importance dans la mesure où l’assemblée générale ne peut pas voter une question qui n’y figure pas. Un copropriétaire pourrait demander la nullité d’une décision de l’assemblée si les documents nécessaires à la prise de décision éclairée n’ont pas été envoyés. Dans ce cas, le recours à un avocat expert immobilier est indispensable pour vous accompagner dans vos démarches contre le syndic de copropriété.

Le président désigné par l'assemblée anime les débats et veille à ce que les règles de tenue de la réunion soient respectées (vote, pouvoirs...).

En cas d'absence, le copropriétaire peut se faire représenter. Il peut alors mandater la personne de son choix, exception faite du syndic, de son conjoint et de ses employés. Il peut s’agir d’un mandat général qui ne donne aucune consigne de vote ou d’un mandat impératif indiquant en quel sens voter.

Chaque copropriétaire signe une feuille de présence qui permet de recenser les copropriétaires présents ou représentés et de déterminer le nombre de votants et leur nombre de voix. En cas de retard ou de départ anticipé, l'heure doit être mentionnée, pour faciliter le décompte des voix.

Le nombre de mandats est limité à 3 par copropriétaire. Au-delà, le total des voix, tous mandats confondus, ne doit pas dépasser 5% des voix du syndic. En revanche, en l’absence de mandat, cette limite ne s’applique pas.

Le vote

Le vote ne peut pas être secret mais il est possible de voter, soit par écrit en cas de représentation, soit à main levée. Chacun dispose d'un nombre de voix correspondant aux tantièmes de parties communes attachés à son lot et selon leur importance. Les décisions sont prises à des majorités différentes définies par les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.

La majorité simple de l'article 24

Il s'agit de la majorité des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale. Les abstentionnistes ne sont pas pris en compte.

Elle s'applique aux décisions relatives à la gestion courante et à l'entretien du bien (peinture de la cage d'escalier, nettoyage des tapis…).

La majorité absolue de l'article 25

Cela vise la majorité des voix de tous les copropriétaires, y compris représentés et absents. Cette majorité est requise pour toutes les décisions qui dépassent la gestion courante de l’immeuble. Elle est notamment nécessaire pour désigner ou révoquer le syndic ainsi que pour autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux touchant aux parties communes.

Si le projet de résolution a obtenu par un vote favorable ou défavorable, au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé au cours de la même assemblée à un second vote à la majorité de l'article 24. L'assemblée peut aussi décider que la question sera à nouveau inscrite à un prochain ordre du jour.

Le cas échéant, le vote pourra avoir lieu lors d'une prochaine assemblée générale qui devra être convoquée dans les 3 mois, à la majorité de l'article 24.

La double majorité de l'article 26

Il faut ici la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires. Elle s'impose pour valider les décisions les plus importantes de la copropriété, notamment pour voter la modification du règlement de copropriété en ce qui concerne l'usage des parties communes ou pour décider la réalisation de certains travaux (installation d'un ascenseur...).

Pour les travaux d'amélioration, lorsqu'une résolution n'atteint pas la double majorité, mais recueille les votes favorables de la majorité de tous les copropriétaires totalisant au moins les 2/3 des présents ou représentés, une deuxième assemblée peut être convoquée. Lors de cette assemblée, si la moitié des copropriétaires du syndicat de copropriété représentant les 2/3, présents ou représentés, votent en faveur du projet, la décision est alors entérinée.

L'unanimité

Certaines décisions importantes ne peuvent être prises qu'à l'unanimité des copropriétaires, notamment pour décider la modification de la répartition des charges.

Le procès-verbal de l'assemblée générale doit être notifié par le syndic aux copropriétaires opposants ou défaillants (absents non représentés), dans les 2 mois qui suivent la tenue de l'assemblée, par lettre recommandée avec AR.

Ce procès-verbal contient un certain nombre d'informations : les questions inscrites à l'ordre du jour, le résultat de chaque vote, le nom des abstentionnistes et des opposants, les réserves formulées par des copropriétaires...

Une décision d’assemblée générale peut être contestée dans un délai de deux mois suivant la réception du procès-verbal par un copropriétaire s’étant opposé à une décision ou n’ayant pas assisté à l’assemblée, sans y être représenté. En revanche toutes les décisions ne peuvent pas être contestées. Il faut qu’une irrégularité ait été commise. Tel est par exemple le cas lorsque la résolution n’a pas été adoptée à la bonne majorité. Cette contestation doit être faite devant le Tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble. L’assistance d’un avocat expert en droit immobilier est donc impérative pour engager une procédure contre le syndicat des copropriétaires et obtenir la nullité de la décision. Avocats Picovschi saura mettre toute son expérience au service de vos intérêts.

A défaut de recours dans ces deux mois, les décisions de l'assemblée générale deviennent définitives.

A noter que seul le copropriétaire au moment de l’assemblée générale peut contester la décision. Vous ne pouvez donc pas contester une décision prise avant que vous ne deveniez copropriétaire. Dans ce cas l’avocat pourra vous aider à vous retourner contre le vendeur qui a manqué à son obligation d’information.

Vous souhaitez contester une décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires. Rassurez-vous Avocats Picovschi, expert en droit de la copropriété et en gestion immobilière, vous accompagne pour tous types de contentieux relatif à l’assemblée générale.

Sources :

service-public.fr : « Organisation de l'assemblée générale des copropriétaires » par Direction de l'information légale et administrative vérifié le 23/10/2017

leparticulier.lefigaro.fr : « Le contentieux de l'assemblée générale de copropriété » par Diane de Tugny, mis à jour le 01/04/2017

leparticulier.lefigaro.fr : « L'assemblée générale de copropriété » par Alexandre Berteaux, mis à jour le 30/03/2017