Promesse de vente

| Mis à jour le 29/04/2015 | Publié le 26/04/2011

La promesse de vente est un avant-contrat, c’est-à-dire un contrat qui précède le contrat de vente lui-même. C’est un prélude incontournable en matière de vente immobilière et déterminant dans la conclusion de la vente. Voilà pourquoi il est très important de ne rien laisser au hasard lors de cette étape.

Avant tout, il faut bien distinguer deux types d’avant contrats, préalables à la vente définitive : la promesse unilatérale de vente (une seule partie s’engage) et la promesse synallagmatique de vente, plus communément appelée compromis de vente  (les deux parties s’engagent).

Selon le Code civil la promesse de vente vaut vente : c’est le cas lorsque les deux parties sont d’accord sur la chose (le bien) et sur le prix. Dans le cadre de terrains déjà lotis ou à lotir, l’acceptation de la promesse de vente et la convention qui en résultera s'établissent par le paiement d'un acompte sur le prix et par la prise de possession du terrain. La date du la convention correspondra à celle du versement du premier acompte (article 1589 du Code civil).

Toute promesse unilatérale de vente portant sur « un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble » ou à certains titres de sociétés est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou sous seing privé qui doit être enregistré dans de brefs délais (Article 1589-2 du Code civil).  

L’article 1590 du Code civil pose qu’en cas de versement d’arrhes lors de la promesse (appelés aussi « indemnité d’immobilisation »), chaque partie au contrat est libre de s’en départir. En cas de rupture de la promesse, la partie ayant versé les arrhes les perd si elle rompt la promesse. Si c’est la partie qui les reçoit qui y met fin, elle devra restituer le double de ce qu’elle a perçu.

Selon l’article 1181 du Code civil : toute condition suspensive intégrée la promesse (exemple : condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire) doit dépendre « d'un événement futur et incertain » auquel cas l'obligation ne peut être exécutée qu'après l'événement ou dépendre d'un « événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties »,  l'obligation prenant alors effet au jour où elle a été contractée.

Lorsque l'obligation a été contractée sous une condition suspensive, le débiteur de l’obligation reste responsable de la chose qui fait l’objet de la convention. En effet, il ne s'est obligé à livrer que dans le cas où l'événement se réalise (exemple obtention du prêt). Par exemple, si le bien est détruit au cours de cette période sans que le vendeur ne puisse être reconnu fautif, l’obligation est éteinte. S’il s’est détérioré par la faute du vendeur, l’acheteur pourra choisir entre mettre fin à la relation ou exiger la chose en l’état, mais sans diminution du prix. En revanche, si le bien s’est détérioré par la faute du vendeur, l’acquéreur a le choix entre rompre l’accord ou exiger le bien en l’état avec cette fois la possibilité de demander des dommages et intérêt (souvent réduction du prix) (Article 1182 du Code civil).

Tous ces points sont à négocier et à regarder attentivement. La promesse marque le début des relations entre les parties et est déterminante pour l’issue de la vente. Il faut donc prendre cette étape très au sérieux et veiller à sécuriser cette opération dès le début. L’avocat en droit immobilier est là pour vous accompagner et vous conseiller afin que vous n’ayez pas de mauvaise surprise et que vous puissiez vous prémunir en cas de problème.