Ecrit par : Avocats Picovschi
SOMMAIRE
La réforme des baux commerciaux par la loi PINEL du 18 juin 2014 a abouti à une meilleure répartition des charges et dépenses entre le locataire et le bailleur. Si les parties peuvent déroger à certaines dispositions légales applicables en l’absence de volontés contraires, elles doivent cependant faire attention à ne pas porter atteinte à celles qualifiées d’ordre public. Ainsi, à qui incombe les travaux de réfection de la toiture ? Avocats PICOVSCHI vous éclaire sur ce point-là.
En ma qualité de locataire, suis-je tenu de prendre en charge le montant des travaux de réfection de la toiture ?
Lors de la rédaction du bail commercial, étape cruciale dans leur relation, bailleur et preneur doivent rester attentifs, car généralement, c’est à ce moment-là que tout se joue, les parties tenteront de se décharger du plus grand nombre de charges et dépenses possibles. En l’absence de clause dérogeant aux règles légales, chacune des parties conservera à leur charge le montant des dépenses qui leur revient.
Dans cette situation, se faire assister par un avocat compétent en baux commerciaux et en droit immobilier est conseillé. En effet, la présence d’un professionnel du droit vous assurera une meilleure protection de vos intérêts, puisqu’il saura trouver les bons arguments afin de négocier avec la partie adverse. Il exercera également un contrôle quant à la régularité des dispositions insérées au sein du bail commercial.
A titre illustratif, le bailleur peut insérer dans le contrat de bail une mention prévoyant que le locataire supportera la moitié ou la totalité des charges liées à la propriété des locaux. S’il ne le fait pas, il devra les supporter dans leur intégralité. Attention toutefois à respecter la répartition instituée par le législateur, à laquelle les parties ne peuvent déroger par convention contraire.
Au regard des dispositions légales et de la jurisprudence, certains travaux peuvent être répartis librement à la charge de l’une ou l’autre des parties. En effet, sauf disposition contraire et hors dépenses et charges afférentes aux grosses réparations (articles 606 du Code civil et R.145-35 du Code de commerce), la structure de l’immeuble et/ou sa vétusté (etc.), le locataire peut se voir imputer le paiement des frais liés à son occupation. Peuvent notamment être citées les dépenses courantes d’eau, de gaz.
Concernant la question de la prise en charge des travaux de réfection de la toiture, il faut savoir que si la jurisprudence a tranché cette question par un arrêt du Conseil d’État en date du 9 novembre 1987 (req. n°52336), cette solution ne vaut néanmoins pas pour toutes les situations. En effet, tout dépendra de la qualification des charges retenues, dans certains cas, ces travaux de réfection de la toiture peuvent être considérés comme étant des dépenses dites amortissables.
Rapprochez-vous d’un conseil compétent en droit immobilier et baux commerciaux afin d’obtenir une réponse plus adaptée à votre situation.
Puis-je en convenir avec mon bailleur que je prendrais en charge le montant de ces travaux ?
Il convient de préciser que la loi PINEL de 2014 a mis à la charge exclusive du bailleur l’ensemble des travaux et dépenses relevant de l’article 606 du Code civil, à savoir, les grosses réparations. Une liste non exhaustive des charges ne pouvant être imputées au locataire figure à l’article R.145-35 du Code de commerce.
Les parties ne peuvent déroger à la répartition convenue par le législateur sous peine de voir les clauses contraires réputées non écrites, et ce, en application des termes de l’article L. 145-15 du Code de commerce qui leur confèrent un caractère d’ordre public.
Faites-vous assister d’un professionnel du droit compétent en droit immobilier et en baux commerciaux que ce soit lors de la rédaction, de la conclusion du bail commercial.
Avocats PICOVSCHI, Cabinet d’avocats depuis plus de 25 ans dans le 17ème arrondissement de Paris, intervient dans ce type d’affaires. Alors, n’hésitez pas à nous contacter si besoin.
