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Après quelques années à exercer les mêmes activités au sein de votre local commercial, l’envie vous guette d’en entreprendre de nouvelles. Or, le bail commercial que vous avez signé restreint les activités possibles. Sachez déjà que vous êtes en droit de demander la déspécialisation de votre fonds de commerce tout en respectant les droits des autres locataires. Comment se déroule la procédure ? Qui peut s’y opposer ? Avocats Picovschi, expert en baux commerciaux à Paris vous assiste en cas de déspécialisation.
Qu’est-ce que la déspécialisation ?
Le Code de commerce prévoit plusieurs procédures de déspécialisation permettant au locataire d’un local commercial de solliciter auprès de son bailleur l’autorisation d’exercer de nouvelles activités non prévues dans le bail commercial.
Il convient de préciser que toute clause ou convention contraire qui remettrait en cause ce droit d’ordre public du locataire d’un bail commercial sera réputée non-écrite selon les dispositions de l’article L. 145-15 du Code de commerce (modifié par l’article 6 de la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014). Ainsi, la clause d’enseigne qui oblige le locataire à conserver son enseigne pendant une durée déterminée ou durant toute la validité du bail est nulle.
Toutefois, une exception a été prévue au sein de l’article L. 145-48, alinéa 2 visant à faire échec à cette qualification d’ordre public. Cela concerne le cas « le premier locataire d'un local compris dans un ensemble constituant une unité commerciale définie par un programme de construction » qui ne sera pas en mesure d’invoquer cette protection pendant une durée de neuf ans à compter de son entrée dans les lieux.
Vous avez des questions relatives à la rédaction, l’interprétation et/ou l’exécution de votre contrat de bail ? N’hésitez pas à vous rapprocher de votre avocat compétent en droit des contrats et baux commerciaux afin qu’il puisse vous apporter les éclaircissements les plus adaptés à votre situation.
La déspécialisation se décline sous trois formes possibles :
- La déspécialisation partielle ou restreinte ;
- La déspécialisation totale ou plénière ;
- La déspécialisation par cession-déspécialisation pour préparer le départ à la retraite.
Notez que chaque situation de déspécialisation est particulière et qu’elle fait appel à des procédures et à des formalités différentes, devant être respectées à peine de nullité. À titre d’exemple, la déspécialisation plénière ne pourra être demandée que pour des motifs fondés sur la conjoncture économique (rentabilité insuffisante, etc.), et pour des activités qui correspondent à la destination de l’immeuble.
Rapprochez-vous d’un professionnel du droit afin d’obtenir plus d’informations et des conseils appropriés et pour éviter de vous voir opposer la nullité de votre demande de déspécialisation.
Puis-je solliciter une déspécialisation concurrençant les activités des locataires voisins ?
Votre bailleur est propriétaire de multiples locaux commerciaux et il les a mis en location auprès de divers colocataires. Vous apprenez que ce dernier a prévu au sein de ces baux commerciaux des clauses d’exclusivité et/ou de non-concurrence et dorénavant vous doutez quant à la possibilité de mettre en œuvre votre droit à la déspécialisation.
Il vous est vivement recommandé de vous faire assister par un conseil compétent en droit des contrats et en baux commerciaux, qui lui saura répondre à vos interrogations et défendre vos intérêts.
Sachez qu’il est usuel que les règles légales en matière de déspécialisation s’opposent aux clauses d’exclusivité et de non-concurrence introduites dans les baux commerciaux au profit des colocataires du bailleur.
Notez que le bailleur ne pourra pas en principe faire primer des clauses contractuelles sur une règle d’ordre public prévu par le Code du commerce. Ainsi, la Cour de cassation a jugé qu’une clause de non-concurrence figurant dans un bail commercial ne pouvait pas avoir pour effet d'interdire au preneur de solliciter la déspécialisation partielle. (Cass. 3e chambre civile, 15 Février 2012, n° 11-17.213). En effet, si la procédure de déspécialisation plénière comporte des réserves par rapport aux droits des tiers (créanciers, tiers locataires), ce n’est pas le cas de la procédure de déspécialisation partielle.
À l’inverse, en cas de demande de déspécialisation plénière, le bailleur devra prévenir l'ensemble des locataires, auxquels il aurait consenti une garantie d'exclusivité. Ces derniers pourront donner leurs avis sur le projet et manifester leurs désaccords. Il conviendra alors de rechercher un terrain d’entente entre les divers intérêts en jeux.
Parallèlement, la Cour de cassation a pu juger que, lorsque le preneur avait versé une indemnité au bailleur d'un centre commercial en l'échange de l’exclusivité que ce dernier s’était engagé à lui réserver, le preneur était fondé à réclamer remboursement des montants versés, à la suite de la mise en application d’une demande de déspécialisation (Cass. Com. 5 octobre 1981, n°80-11.076). Rapprochez-vous de votre conseil afin de connaître vos différents recours et vos chances de succès, en cas du non-respect d’une clause de non-concurrence par votre bailleur.
Ainsi, s’il existe une clause de non-concurrence et que sa validité n’est pas contestée, il est possible que sa portée soit restreinte par les dispositions relatives à la déspécialisation. En principe, cela n’empêche pas un colocataire d’agir contre un tiers qui viendrait le concurrencer dans ses domaines d’activités (Cass. Civ. 3e, 13 juillet 2010, n°09-67.516).
Dans ces affaires complexes qui mélangent droit de la concurrence et droit des baux commerciaux, l’intervention d’un professionnel du droit devient indispensable pour déterminer quels sont vos droits et devoirs et pour obtenir gain de cause. Nos avocats compétents en la matière se tiennent à votre disposition pour élaborer avec vous la meilleure stratégie grâce à une analyse concrète de votre dossier.
Qui peut s’opposer à une déspécialisation concurrente aux activités existantes ?
La personne du bailleur peut s’opposer à cette demande de déspécialisation, à condition bien sûr de le faire devant la bonne juridiction (le tribunal de grande instance). En fonction de la déspécialisation demandée, les motifs et les fondements possibles varient pour demander un refus.
Par exemple, en cas de refus d’une déspécialisation partielle, le bailleur pourra refuser s’il démontre que la nouvelle activité n'est pas connexe ou complémentaire à celle indiquée dans le contrat de bail. En cas de refus d’une déspécialisation totale, le bailleur pourra par exemple invoquer un motif grave et légitime, un intérêt personnel ou l’existence de droits des tiers (tels que vos créanciers ou des tiers locataires) ou encore chercher à exercer son droit de reprise. En cas de conflit, avoir recours à un expert habitué à ce type de dossier reste votre meilleure chance de succès.
Avocats Picovschi, expert en matière de baux commerciaux depuis plus de 30 ans, assiste quotidiennement bailleur et locataire en cas de litige relatif à une déspécialisation.
