La durée du bail commercial

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le bail commercial consiste en un contrat de location pour l’exploitation d'un fonds de commerce.

Les baux commerciaux font l’objet d’un régime protecteur pour le locataire : un plafonnement des loyers et un droit au renouvellement sont prévus.

Quelles sont les durées applicables à un bail commercial ?

En principe, sachez que la durée minimale d’un contrat de bail est de 9 ans, sauf en matière de location dite saisonnière ou de bail dérogatoire. Soyez toutefois attentif, car ce type de bail ne peut pas avoir une durée indéterminée et le locataire a la possibilité de donner congé à l'expiration d'une période de 3 ans. Ce que l’on appelle la période triennale.

S’agissant du bail renouvelé :

• Le bail peut faire l’objet d’une prolongation tacite lorsque le locataire n’a pas donné congé et lorsqu’aucune demande de renouvellement n’a été formulée. La prolongation de la durée du bail peut l'amener à dépasser la durée de 12 ans, dans ce cas, le propriétaire, pourra déplafonner le loyer. ATTENTION Il ne faut pas la confondre avec la tacite reconduction qui vise à la signature d’un nouveau bail créateur de droits.
• Le bail peut faire l’objet d’un renouvellement si le locataire exerce son activité depuis 3 ans. Ce renouvellement fera l’objet d’une procédure, le locataire devra dans les 6 mois précédant la fin du bail faire une demande par exploit d’huissier.

Comme vous pouvez le constater, la rédaction d’un bail commercial nécessite une rigueur et une minutie que l’avocat expérimenté pourra vous apporter, d’autant plus qu’un tel contrat va vous engager sur de nombreuses années.

Quel est l’enjeu de la durée du bail ?

Le déplafonnement du loyer des baux conclus depuis le 1^er septembre 2014, prévoit qu’il ne peut entraîner d’augmentation annuelle de plus de 10 % par rapport au dernier loyer. Cet encadrement s’applique également en cas de révision légale du loyer indexé (qui permet à une partie de faire fixer le loyer à la valeur locative lorsque la clause d’indexation entraîne une augmentation de loyer de plus de 1/4).

Comment mettre fin au bail commercial ?

Pour résilier ou suspendre un bail commercial, vous devrez respecter des procédures spécifiques et des délais très courts :

Le congé

Le congé doit être donné, avec un préavis de 6 mois par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception

• Soit par acte d'huissier,

soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (la date du congé est celle de la première présentation de la lettre).

La question du non-renouvellement de bail et l’indemnité d'éviction

Vous ne souhaitez pas renouveler le bail commercial qui vous lie à votre prenant ? Lorsqu'il expire, le propriétaire ne souhaitant pas le renouveler doit verser au locataire une indemnité d’éviction, qui dépend des conséquences du refus. Généralement, l'indemnité correspond à la valeur vénale du fonds. Toutefois, si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds, par exemple en cas de situation exceptionnelle du local, c'est la valeur du droit au bail qui prévaut.

Dans un arrêt du 30 Novembre 2017, la Cour de Cassation a jugé que l’indemnité d’éviction est à distinguer du préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

L'acte donnant congé au locataire doit, sous peine de nullité, en préciser les motifs et indiquer que le locataire peut le contester ou demander une indemnité d'éviction, en saisissant le tribunal dans les 2 ans.

Le locataire dispose de 3 mois à partir du versement de l'indemnité pour libérer le local. Tant que l'indemnité ne lui a pas été versée, il ne peut pas être contraint de quitter les lieux.

La résiliation d’un bail commercial peut parfois s’avérer délicate. Les conseils d’un avocat expérimenté en la matière s’avéreront donc nécessaires. Avocats Picovschi saura vous accompagner dans l’hypothèse d’un litige avec votre bailleur.