Vous êtes titulaire d’un bail commercial que vous souhaitez céder, sachez que celui-ci peut contenir une clause de garantie solidaire visant à régler vos rapports avec le bailleur. Si cette clause présente un intérêt certain pour lui, elle n’est pas sans conséquences pour vous. Avocats Picovschi, expert en droit immobilier à Paris depuis 1988, vous informe sur vos droits et vous assiste en cas de cession de bail commercial.
Qu’est-ce qu’une clause de garantie solidaire ?
Par l’effet de cette clause, le cédant du bail commercial s’engage à payer les loyers solidairement avec le cessionnaire. Ainsi, en cas de défaillance de ce dernier, le bailleur pourra demander au cédant d’assumer les charges incombant au cessionnaire.
Le bailleur dispose ainsi de prérogatives en cas de défaillance du cessionnaire qu’il n’aura pas choisi.
Inversement, il est possible de prévoir que la clause de garantie solidaire permette au bailleur de se retourner contre le cessionnaire en cas de loyers impayés par le cédant.
Par l’effet de cette clause, le bailleur a donc deux débiteurs : le cédant et le cessionnaire.
Il convient de préciser que la garantie peut être étendue à d’autres obligations inhérentes à l’exécution du bail commercial. Le contenu de la clause pouvant être aménagé contractuellement, il est par exemple possible de prévoir que le cédant garantisse non seulement les loyers, mais également les impôts fonciers, les indemnités d’occupation, etc. Attention ! La garantie du cédant pourra s’avérer lourde de conséquences si toute l’attention nécessaire n’a pas été apportée à la rédaction de la clause.
L’avocat rompu à l’exercice de rédaction des baux commerciaux est en ce sens présent pour vous assister afin de vous apporter les garanties nécessaires à la préservation de vos intérêts et à la prévention des contentieux.
La mise en œuvre de la clause
Les articles L145-16-1 et L145-16-2 du Code de commerce, introduits par la loi Pinel du 18 juin 2014, sont venus renforcer la protection accordée au cédant.
L’article L145-16-1 dispose qu’en présence d’une clause de garantie solidaire, le bailleur est tenu d’informer le cédant de la défaillance du cessionnaire dans le délai d’un mois « à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci ». En cas de non-respect de cette obligation d’information, le bailleur ne pourra activer la garantie.
L’article L145-16-2 prévoit quant à lui que toutes les cessions qui interviennent à partir du 20 juin 2014, la garantie ne vaut que pour la durée de trois ans à compter de la cession du bail. La garantie prendra donc fin soit à l’expiration du bail ou soit à l’expiration du délai de trois ans suivant la cession.
Cependant, ces articles n’étant pas expressément énumérées dans la liste des clauses réputées non écrites de l’article L145-15 du Code de commerce, il semblerait que les parties puissent y déroger contractuellement. La jurisprudence ne s’étant pas expressément prononcée sur la question, l’assistance d’un avocat est donc vivement recommandée lors de la rédaction d’un bail commercial afin de délimiter précisément la portée de la clause de garantie solidaire.
Il convient en outre de préciser que si la clause de garantie solidaire est limitée dans le temps, la loi Pinel ne semble pas exclure qu’elle soit applicable à tous les repreneurs successifs.
L’avocat expert en droit immobilier et en baux commerciaux saura vous guider dès la conclusion du bail commercial, jusqu’à la cession de celui-ci. Avocats Picovschi met tout son savoir faire en la matière au service de vos intérêts afin de vous offrir la meilleure protection possible.
Sources :
entreprises.cci-paris-idf.fr : « Les clauses à négocier impérativement avant de signer un bail commercial », mis à jour le 07/04/2016
lexis360.fr : « Cession de bail commercial et clause de garantie solidaire », Etude Cahier pratique rédigé par : Inforeg service d'appui juridique aux entreprises de la Chambre de commerce et d'industrie de Paris Île-de-France, Cahiers de droit de l'entreprise n° 5, Septembre 2016
