Ecrit par : Avocats Picovschi
Lorsque vous commencez votre activité libérale, l’une des premières questions est : où est-ce que je vais établir mon cabinet ? En tant que professionnel libéral, vous pouvez vous établir dans des locaux à usage exclusivement professionnel ou mixte. Avocats Picovschi revient sur les avantages et inconvénients de ces possibilités pour mieux vous orienter.
Le bail professionnel est conclu afin de louer des locaux à usage exclusivement professionnel (ni commercial, ni artisanal). Il est règlementé par la loi du 23 décembre 1986 et par les articles du code civil relatif aux baux. Le bail mixte est un contrat de location par lequel le bailleur loue à un tiers un bien immobilier dont une partie est destinée à l’habitation du locataire et l’autre à l’exercice de son activité professionnelle. Il est régi par la loi Mermaz du 6 juillet 1989.
Pour choisir la situation qui est la mieux adaptée aux professions libérales, il faut opérer une comparaison entre le bail professionnel et le bail mixte en s’intéressant successivement aux différentes étapes et composantes de ces deux notions.
| Bail professionnel | Bail mixte | |
| Formalités | Exercer une fonction professionnelle et en tirer des revenus réguliers | Accord bailleur et autorisation administrative de la mairie |
| Mentions obligatoires | Liberté contractuelle |
Formalisme strict - Mentions obligatoires (art. 3 loi Mermaz) |
| Durée | Minimum 6 ans |
Minimum selon la qualité du bailleur : 3 ans (personne physique) / 6 ans (personne morale) |
| Loyer | Liberté contractuelle | Liberté contractuelle |
| Sous location | Oui | Non |
| Cession | Oui | Non |
| Résiliation | Au moment du renouvellement, sans justification | Au moment du renouvellement du bail, la décision doit être motivée par le bailleur et en respectant un préavis de 6 mois |
- La rédaction du bail
Quel que soit le bail conclu, l'écrit est nécessaire. Cependant, il existe une différence quant au contenu de l'écrit. La conclusion d'un bail mixte nécessite la présence de mentions obligatoires : « le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ; la date de prise d'effet et la durée ; la consistance et la destination de la chose louée ; la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ; le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ; le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu » (article 3 de la loi).
Le formalisme du bail mixte est plus exigeant que celui du bail exclusivement professionnel. Mais cette exigence peut être considérée comme un moyen de protection du locataire qui peut, en l'absence de toutes ces mentions, demander la nullité du bail.
- Durée du bail
Un bail professionnel est conclu pour une durée minimum de six ans (article 57 A de la loi de 1986). La durée minimale du bail mixte dépend, quant à elle, du bailleur. S'il s'agit d'une personne physique, elle est de trois ans, tandis que s'il s'agit d'une personne morale, elle est de six ans (article 10 de la loi 1989).
Pour une personne physique, le bail professionnel semble donc offrir plus de sécurité et de stabilité au professionnel que le bail mixte. Cependant, en réalité, ce sentiment d'une plus grande stabilité dans le cadre d'un bail professionnel peut s'avérer illusoire. En effet, si dans les baux mixtes, le bailleur peut donner congé à son locataire lorsqu'il justifie cette résiliation par un motif légitime ou par la revente ou la reprise du logement, dans les baux professionnels, aucune justification n'est exigée lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail. Ainsi, c'est finalement la situation du locataire à usage mixte qui semble plus protectrice, même si la durée du bail, pour une personne physique, est moindre.
- Loyer
Dans le cadre d'un bail professionnel, le loyer est fixé librement par les parties lors de la conclusion du contrat. Les parties sont libres de choisir une indexation du loyer, soit en relation directe avec l'activité de l'une des parties, soit en relation directe avec l'objet du contrat.
Dans le cadre d'un bail mixte, tout dépend de la situation : le loyer peut, selon les cas, être fixé soit librement par les parties, soit par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage.
- Sous-location et cession de bail
À ce titre, le bail professionnel offre davantage de liberté. L'article 1717 du Code civil permet au preneur de sous-louer, et même de céder son bail à une autre personne, si cette faculté ne lui est pas interdite. Le principe est donc la possibilité et l'exception, l'interdiction.
Concernant le bail mixte la solution est opposée : le principe est l'interdiction et l'exception, l'autorisation. L'article 8 de la loi dispose, en effet, que le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.
Mais entre bail professionnel et bail mixte, comment s’établir ? Cet article peut vous éclairer dans votre choix. En tant que professionnel libéral, il faut garder aussi à l'esprit que le bail à usage exclusivement professionnel peut être soumis au statut des baux commerciaux. L'article L.145-2 I autorise en effet, la soumission volontaire au statut des baux commerciaux. Si des doutes persistent sur le choix du bail, n'hésitez pas à nous contacter.
Avocats Picovschi, de par sa compétence en droit immobilier, pourra vous aiguiller, et vous apporter des conseils avertis.
Sources : Loi n° 89-462 Mermaz du 6 juillet 1989 ; Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 : article 57 A
