Sommaire
Le droit de la copropriété prend sa source dans le droit immobilier et fixe les règles de fonctionnement au sein des immeubles dont la propriété est partagée entre plusieurs personnes. Il s'assure entre autres du respect des obligations du syndicat de gestion et du bon partage des lots de la copropriété. C'est un domaine qui reste tout de même complexe malgré le fait que la loi ait défini le niveau de responsabilité et les obligations de chacun. Le cabinet Avocats Picovschi vous explique ce qu'il faut savoir sur le droit de la copropriété et son fonctionnement. Nous allons également vous montrer en quoi un avocat en droit de la copropriété peut vous aider, que vous soyez copropriétaire, membre du syndicat de copropriété ou du syndic de gestion d'un immeuble.
Droit de la copropriété : de quoi s'agit-il ?
Le droit de la copropriété est une branche du droit immobilier régie par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967. Ces textes ont subi plusieurs évolutions législatives en fonction de l'avancement du droit immobilier.
La loi ALUR
L'une des dernières modifications a donné naissance à la loi ALUR du 17 mars 2014. Cette loi comporte plusieurs règles que doivent intégrer le conseil d'administration et le syndicat de copropriétaires dans tous les contrats de gestion d'immeuble en copropriété. Elle fixe l'ensemble des règles de fonctionnement d'un immeuble collectif réparti entre plusieurs copropriétaires.
Tous les immeubles bâtis, dont la propriété est répartie entre plusieurs membres d'un conseil et possédant des parties privatives et communes, sont ainsi soumis au droit de la copropriété.
Dans un immeuble en copropriété, chaque copropriétaire possède des droits et des obligations qui lui incombent. Il a par exemple un droit de vote ou de représentation lors des assemblées générales des copropriétaires. En tant que membre du conseil d'administration de l'immeuble en copropriété, il doit aussi avoir connaissance des résultats financiers du bien immobilier.
De même, tout copropriétaire a un droit d'usage des différentes parties de l'immeuble et peut suggérer un sujet de vote au conseil d'administration. La loi lui impose également des obligations comme la souscription d’une assurance et la participation aux charges de l'immeuble en fonction du nombre de lots détenus.
Le rôle du syndic de copropriété
En revanche, la réalisation des travaux et le recouvrement des charges dans un immeuble en copropriété sont des missions du syndic. Ce dernier est une personne physique ou morale qui obtient un mandat du conseil d'administration de l'immeuble pour assurer la représentation du syndicat des copropriétaires devant l'État. La présence de cet administrateur de copropriété est imposée par la loi du 10 juillet 1965.
Le syndic est la structure de gestion de la copropriété. Il assure sur la base des règles du droit de la copropriété, la prise en charge administrative, la gestion financière et comptable de l'immeuble. Il veille aussi sur la responsabilité de chaque acteur du conseil d'administration et du syndicat de copropriétaires.
Le droit de la copropriété reconnaît trois formes d'administration pour un syndic :
- la gestion bénévole,
- la gestion coopérative,
- le mandat de gestion à un syndic professionnel.
Selon la loi, le syndicat de copropriétaires peut changer le syndic à tout moment après un vote d'approbation lors d'une assemblée générale convoquée par le conseil d'administration.
Comment fonctionne un règlement de copropriété ?
Le fonctionnement des immeubles répartis en lots et ayant plusieurs copropriétaires est établi par un règlement de copropriété. Ce dernier constitue le socle de la réglementation que doit respecter chaque acteur (membre du syndicat de copropriétaires, le syndic et les tiers) en dehors des dispositions de loi en vigueur.
Le règlement de copropriété est un document de gestion rédigé de façon individualisée dès la création de la copropriété. Sa mise en place est exigée par la loi du 11 juillet 1965 qui fixe les conditions de prise en charge ou de gestion d'une copropriété. Par ailleurs, l'acquisition d'un lot au sein de ce type d'immeuble entraîne une adhésion automatique du nouvel acquéreur au règlement.
Ce règlement est reconnu par le droit de la copropriété et donc par l'État. Il impose aussi plusieurs obligations aux membres du syndic, du syndicat et du conseil d'administration de l'immeuble. Le document rédigé doit préciser la destination et les conditions de jouissance des parties privatives et communes de l’ensemble immobilier, les règles de gestion ainsi que l'état de répartition des charges.
L'état descriptif de l'immeuble intégré dans le règlement de copropriété doit également mentionner la quote-part, le numéro et les tantièmes de chaque lot dans la propriété du sol. La répartition des charges générales et l'exercice du droit de vote du syndicat sont définis par les tantièmes de la copropriété.
En somme, le contenu du règlement de copropriété est en général plus vaste que les obligations prévues la loi instaurée par l'État. Ce règlement est un instrument qui permet d'assurer la bonne gestion de tout immeuble en copropriété, mais aussi le bon fonctionnement du syndicat et du conseil d'administration. Il est unique pour chaque immeuble.
Quels sont les principaux litiges en droit de la copropriété ?
Plusieurs litiges entre les membres du conseil d'administration, du syndicat de copropriétaires et les externes peuvent être notées au sein d'une copropriété. Ces derniers sont le plus souvent dus au non-respect du règlement de la copropriété et des obligations de gestion. Ils peuvent être relatifs à la répartition des lots de l'immeuble, à l'usage des parties communes ou à la tranquillité des résidents du bien immobilier.
C'est notamment le cas des troubles de voisinage, de l'utilisation abusive des parties communes ou des nuisances sonores au sein de l'immeuble. D'autres litiges en droit de la copropriété concernent la non-responsabilité (charges non payées, obligations bafouées) des copropriétaires de l'immeuble.
La mauvaise gestion du syndic affecté à l'immeuble et le manque d'action du conseil d'administration sont d'autres litiges qui font l'objet de contentieux en droit de la copropriété. La loi donne l'opportunité à tout copropriétaire et au conseil d'administration de :
- demander l'annulation d'une décision du syndicat des copropriétaires qui ne lui est pas favorable,
- demander la condamnation d'un autre copropriétaire pour non-respect de ses obligations,
- porter plainte pour trouble de voisinage,
- faire condamner le syndic pour non-respect du règlement de la copropriété.
De même, un locataire de l'immeuble peut aussi entamer une procédure judiciaire en cas de litiges au sein du bien immobilier. Il s'agit le plus souvent dans ce cas d'un préjudice qui lui est causé et qui prend sa source dans l'immeuble. Le syndic a également le droit de faire une déposition en cas de litiges avec un membre du syndicat des copropriétaires. L'objectif ici peut être de l'obliger à payer ses charges afférentes au bien immobilier ou à respecter le règlement de copropriété.
Quel est le rôle d'un avocat en droit de la copropriété ?
Un avocat en droit de la copropriété est un professionnel compétent qui a pour mission de traiter les questions relatives aux immeubles dans ce cas. En effet, puisqu'elle induit un partage entre plusieurs propriétaires et fait intervenir plusieurs acteurs, la copropriété est souvent source de contentieux.
Le droit de la copropriété nécessite une connaissance précise des spécificités du droit immobilier et des intérêts en cas de litiges que seul un avocat expert pourra vous aider à gérer. Que vous soyez membre du conseil d'administration, du syndicat de copropriétés ou le syndic de gestion, il est important de vous faire accompagner par un avocat expert et compétent pour défendre vos intérêts.
Avocats en Droit de la copropriété et de la gestion immobilière, nous intervenons dans tous les types de contentieux ayant trait à la copropriété ou à la gestion d'immeubles.
Notre objectif est la résolution rapide du litige au mieux des intérêts de notre client.
Nous intervenons pour le compte des copropriétaires, des syndicats de copropriétaires, des syndics de copropriétés et des administrateurs de biens que nos clients soient des particuliers ou des professionnels ou regroupés en associations ou fédérations.
Nous intervenons en conseil et en contentieux en gérant des problématiques aussi variées que les questions des charges de copropriétés, de la tenue des assemblées générales des copropriétaires, des litiges entre copropriétaires ou avec le syndicat ou le syndic, en matière de travaux d'entretien ou autres dans les copropriétés, en matière de sinistres ayant une origine partielle ou totale dans les parties communes ou lors de la défense des intérêts d'une copropriété contre une autre copropriété voisine ou mitoyenne.
Nous avons l'expérience et la maîtrise de toutes les questions afférentes au règlement de copropriété et de la conformité de ses clauses par rapport à la Loi.
Nous intervenons dans toutes les questions d'assurance mettant en cause l'assurance de la copropriété ou l'assurance des copropriétaires.
Nous intervenons dans le cadre des opérations d'expertises en ayant développé des techniques innovantes permettant la conciliation et la solution rapide du litige.
Lors de la tenue de ces expertises amiables ou judiciaires, les avocats du cabinet font preuve d'une maîtrise technique de l'Immobilier et de la Construction ainsi que de l'Assurance.
Vous pouvez également nous consulter pour les questions afférentes aux baux commerciaux, les politiques de recouvrement et les imputations de charges au sein des immeubles en copropriété.
Forts de notre expérience de plusieurs décennies, nous pouvons aussi vous apporter des solutions aux questions de fiscalité en droit immobilier et de la copropriété. Notre cabinet d'avocats vous assiste pour toutes vos problématiques. Pour plus d'informations, n'hésitez pas à prendre contact avec nos attachés d'information afin d'obtenir des explications précises.
