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Bail commercial : attention à la clause résolutoire !

| Mis à jour le 24/10/2018 | Publié le 27/04/2011

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SOMMAIRE

Dès la signature du bail commercial, les parties doivent prendre leur précaution pour éviter de mauvaises surprises lorsque les relations se dégradent. Ainsi, elles devront rester attentives quant aux clauses insérées au sein du contrat, car certaines seront stipulées en faveur du bailleur et d’autres au profit du preneur. C’est le cas par exemple de la clause résolutoire. De quoi s’agit-il ? Qui peut la mettre en œuvre et comment ? Avocats Picovschi, expert en matière de bail commercial à Paris, fait le point pour vous.

Qu’est-ce que la clause résolutoire ? Définition

Dans certains contrats de baux commerciaux, il n’est pas rare que les parties se soient accordées sur l’insertion d’une clause intitulée « clause résolutoire ». Cette disposition autorisera le bailleur à résilier le contrat de plein droit, dès lors que le preneur aurait manqué à ses obligations contractuelles visées par la clause (non-paiement du loyer, faute déterminée du locataire, etc.).

En application de ce principe, il ressort des décisions de justice que le contrat ne sera résilié automatiquement que lorsque le manquement reproché au locataire était expressément visé par la clause résolutoire. À défaut, la résolution ne pourra intervenir. Il convient donc de rédiger cette stipulation avec soin et précision. L’assistance d’un avocat compétent en baux commerciaux et en droit commercial pourra vous être d’une grande utilité pour rédiger vos baux. Il vous aidera également à limiter les actions en dédommagement que pourrait intenter à votre encontre, votre preneur pour la résolution du bail.

Il faut savoir que ce procédé de rupture du bail commercial conventionnel ne prive pas le propriétaire des locaux de solliciter une résolution judiciaire du contrat de bail auprès des juridictions compétentes. Ce qui est particulièrement important dans les cas où la clause résolutoire, mal rédigée, ne permettrait pas dans votre situation de résilier le contrat de plein droit.

En effet, les juges devront apprécier la demande de rupture des relations contractuelles introduites par le bailleur, qu’elle vise ou non la clause résolutoire. Dans l’hypothèse où l’assignation ne viserait pas la clause résolutoire, les juges conserveront leur pouvoir souverain pour apprécier la situation et déterminer s’il y a lieu ou non à prononcer une résolution judiciaire. Ils pourront, dans certains cas, estimer que la gravité de la faute est insuffisante pour ordonner la résolution du bail.

À l’inverse, si l’acte introductif d’instance se fonde sur la clause résolutoire contractuelle, les juges seront, en principe, obligés de prononcer la résolution de plein droit, à condition bien entendu que les manquements du locataire soient visés par la clause et que les formalités procédurales soient remplies.

Rapprochez-vous d’un avocat compétent en baux commerciaux et en droit des affaires afin que vos intérêts soient défendus, quel que soit le cas, en cas de saisine des juridictions compétentes ou en phase de négociation avec votre preneur ou avec votre bailleur.

Je suis preneur, qu’est-ce que je risque et quels sont mes droits ?

En votre qualité de locataire, ce que vous risquez est la perte du fonds de commerce loué, à la suite de la rupture du contrat de bail commercial.

Sauf exceptions prévues par la loi (notamment lorsque le bailleur ne vous livre pas les lieux), sachez qu’en votre qualité de preneur, vous êtes tenu de payer le montant des loyers convenu lors de la signature du bail commercial ou par avenant. Vous ne pouvez pas toujours échapper à leur paiement en cas de conflits avec votre bailleur, au risque de vous exposer à une mise en œuvre de la clause résolutoire.

Par ailleurs, les relations avec votre bailleur sont strictement encadrées et dépendent aussi bien des stipulations contractuelles que de la loi. Par exemple, si vous souhaitez procéder à une déspécialisation de votre activité, vous ne pouvez le faire sans avoir au préalable consulté votre bailleur selon les conditions et termes prévus dans le bail commercial, sous réserve des règles d’ordre public prévues par la loi. La déspécialisation restreinte ne peut pas être entièrement interdite (article L. 145-15 du Code de commerce) mais est soumise à des règles de forme.

La déspécialisation totale, qui correspond à un changement total de l’activité exercée et prévue au contrat, devra respecter des règles de forme et de fonds. En cas de déspécialisation totale sans respecter les règles de l’action en déspécialisation, le bailleur n’hésitera pas à faire jouer la clause résolutoire et les juges ne pourront que constater la résolution.

Si vous êtes preneur, n’hésitez pas à consulter un professionnel du droit intervenant dans le domaine des baux commerciaux afin d’obtenir des conseils sur vos droits. Ce dernier saura vous assister et vous orienter sur les démarches à mettre en œuvre. Notamment pour faire échec à la demande de résolution formulée par votre bailleur, qui aurait manqué de respecter les formalités protectrices du preneur.

En tant que bailleur, que dois-je faire pour mettre en œuvre la clause résolutoire ?

Suite à une inexécution de votre preneur, vous comptez mettre en œuvre la résolution contractuelle. Attention à ne pas sauter les étapes. Commencez par vérifier que le manquement reproché à votre locataire est bien prévu dans le bail commercial. Si c’est le cas, les dispositions de l’article L.145-41 du Code de commerce vous imposent de notifier à ce dernier un commandement de payer par exploit d’huissier. Ce commandement devra nécessairement indiquer le manquement reproché, le délai d’un mois durant lequel l’infraction devrait avoir cessé, ainsi que les sanctions contractuelles. Ce n’est qu’à l’issue d’un délai d’un mois et en l’absence de toute réaction du preneur (tel que, par exemple, le non-paiement des loyers réclamés) que la résolution prendra effet.

Dire que la résolution est automatique est trompeur, puisque vous êtes tenus d’avertir le preneur de votre intention de rompre le contrat en cas d’inactivité de sa part.

Le non-respect du délai d’un mois prévu par l’article précité du Code de commerce sera sanctionné par une nullité de la résolution. En effet, toute clause contraire ou convention contraire instituant un délai plus court sera réputée non-écrite en raison du caractère d’ordre public accordé à ces dispositions légales.

Par ailleurs, il convient de préciser que les juges saisis pourront, sur le fondement de l’article L.145-41 alinéa 2, accorder des délais de paiement au débiteur (locataire).

En cas de doute, n’hésitez pas à faire appel à un conseil habitué aux dossiers et aux litiges relatifs aux baux commerciaux afin d’obtenir des précisions sur vos droits et de vous faire accompagner dans vos démarches.

Pour finir, le bailleur devra rester vigilant, en cas d’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du preneur. Les articles L. 622-13, L. 662-14 et suivants du Code de commerce prévoient des conditions particulières pour la rupture du contrat de bail, appelant au respect de certaines formalités. À titre indicatif, le bailleur ne pourra pas, en principe, se prévaloir de la clause résolutoire en cas d’ouverture d’une procédure collective.

Avocats Picovschi, Cabinet d’avocats experts en droit de l’immobilier depuis plus de 30 ans, intervient dans les dossiers de baux commerciaux et de droit commercial. Nous sommes compétents pour défendre vos intérêts en cas de litige, alors n’hésitez pas à nous contacter.

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