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Combien de fois avez-vous entendu parler de squatteurs expulsés d’un lieu d’habitation ? Vous pensiez que cela n’arrivait qu’aux autres et pourtant vous vous retrouvez aujourd’hui dans la même situation. Comment faire pour que ces occupants soient expulsés ? Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier depuis plus de 30 ans, vous assiste dans vos démarches pour faire déloger ces occupants sans droit ni titre.
Qu’est-ce que l’occupation sans droit ni titre ?
L’occupant sans titre est celui qui n’a pas de titre lui permettant d’occuper l’immeuble tel un titre de propriété.
L’occupant sans droit est celui qui, au moment de la procédure, n’est pas lié par un bail au propriétaire. Il peut donc s’agir d’un ancien locataire dont le bail n’est plus valable.
L’occupant sans droit ni titre ne concerne donc pas seulement les squatteurs, contrairement aux idées reçues. En effet, cela peut aussi toucher les personnes qui vivent chez leur concubin ou chez un parent qui vient à décéder.
L’occupation sans droit ni titre concerne donc les personnes qui occupent un bien illégalement.
Néanmoins, si la personne vit depuis longtemps dans l’immeuble en question, il est possible qu’elle ait acquis des droits sur le bien en question.
Ainsi, en tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous pouvez demander l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre. La procédure d’expulsion peut en outre concerner toute personne locataire qui ne s’est pas acquitté de ses loyers alors qu’elle a été mise en demeure de le faire.
Comment obtenir l’expulsion de l’occupant ?
Pour pouvoir faire expulser les personnes qui se sont installées chez vous alors qu’elles n’ont aucun droit ni titre sur l’immeuble en question, il faut se prévaloir d’une décision de justice.
En présence de squatteurs, il est possible d’agir sans décision de justice si la demande d’expulsion est faite dans le délai de 48 heures à compter du début de l’occupation.
Pour obtenir une décision de justice, il convient de saisir le Tribunal du lieu de l’immeuble afin de mettre en œuvre une procédure d’expulsion. Attention, le Tribunal à saisir varie selon qu’il s’agisse d’un immeuble d’habitation ou d’un autre lieu tel qu’un garage.
Le juge, s’il estime que les occupants sont sans droit ni titre, peut ordonner l’expulsion. Il peut néanmoins assortir sa décision d’un délai pouvant aller de trois mois à trois ans (article L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution). Pour fixer le délai, le juge tient compte de « la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ».
L’assistance d’un avocat est vivement conseillée afin qu’il puisse mettre en lumière les difficultés dues à cette occupation illicite.
En principe, un commandement de quitter les lieux est délivré par huissier aux occupants. Celui-ci, s’il n’est pas expressément retiré par le juge, fait courir un délai de 2 mois.
À l’expiration de ce délai, les occupants devront avoir quitté les lieux, faute de quoi, le concours de la force publique peut être demandé. Il sera procédé alors à une expulsion forcée.
Attention ! Vous avez sûrement entendu parler de la trêve hivernale qui empêche d’expulser un locataire entre le 1er novembre et le 31 mars de l’année suivante. Précisons toutefois que cette trêve ne s’applique pas si votre bien est occupé par des squatteurs.
Existe-t-il des mesures d’urgence ?
Le juge peut être saisi soit au fond soit en référé.
Nombreux sont les propriétaires qui saisissent la juridiction des référés en expulsion de l’occupant sans droit ni titre, la procédure de référé étant réputée plus rapide. Néanmoins, il n’est pas rare que la condition d’urgence pour obtenir en de référé la mesure d’expulsion manque à l’appel, ce qui a pu avoir pour conséquence le rejet des demandes.
Par un arrêt du 21 janvier 2021 (Civ. 3ème, 21 janvier 2021, n° 19-19.165), la Cour de cassation a toutefois pu rappeler que l’occupation sans droit ni titre d’un bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite, quelle qu’en soit la durée. Ainsi, il ne sera plus difficile, à l’avenir, d’obtenir le délogement des occupants en référé. La demande doit cependant réunir toutes les preuves de l’urgence et du trouble en cause.
Mais il peut également être demandé au juge de délibérer par une ordonnance d’heure à heure. Dans ce dernier cas, il est nécessaire que la situation soit urgente et grave ou dangereuse. Il peut s’agir par exemple d’une crainte que l’on a pour la santé des occupants à cause de la nature insalubre de l’habitation ou de sa dangerosité (comme des travaux non terminés) ou au contraire que l’on ait peur pour la protection de la maison (comme la destruction ou la détérioration de sa maison par les occupants).
L’intervention de l’avocat permet de qualifier la situation et d’apprécier la procédure la plus adaptée à votre situation.
Avocats Picovschi, compétent en droit de l’immobilier et procédures civiles d’exécution depuis plus de 30 ans, vous accompagne dans le cadre de vos demandes d’expulsion et s’engage à défendre vos intérêts et celui de votre patrimoine.
