Avocat bail commercial, le bailleur ne peut se prévaloir d'un congé qu'il aurait délivré irrégulièrement

| Publié le 03/05/2011

La Cour de cassation a énoncé que le bailleur qui a délivré un congé nul à son locataire ne peut se prévaloir de la nullité de ce congé (Cass. civ. 3 ° 15 septembre 2010, n° 09-15192).

Mr X était titulaire d’un bail portant sur un terrain à usage commercial consenti par la commune de saint André le 1^er août 1997 pour une durée de neuf ans, à échéance du 31 juillet2006. Le 23 janvier 2006 la commune a notifié à Mr X, par lettre recommandée avec avis de réception, son refus de renouvellement du bail. Mr X a quitté les lieux. Il conteste la régularité de la résiliation du bail et estime avoir droit à une indemnité d’éviction. Il assigne la commune.

L’article L.145-9 du code de commerce dispose que « Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». En l’espèce, le bailleur a donné congé au preneur par lettre recommandée avec avis de réception. Il n’a donc pas respecté le formalisme requis par le code de commerce.

La Cour d’appel a énoncé que « rien ne s’opposait à ce que, prenant acte de ce congé irrégulier, Mr X soutienne qu’il a été évincé et qu’il lui est dû une indemnité d’éviction ».

Mr X soutien que le congé notifié par la commune était nul et que par voie de conséquence le bail se poursuivait nécessairement par tacite reconduction de sorte que M.X ne pouvait pas prétendre à une quelconque indemnité d’éviction.

La Cour de cassation rejette le pourvoi de la commune aux motifs que « le bailleur qui a notifié à son locataire un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ne peut se prévaloir de la nullité de l'acte qu'il a lui-même délivré. » Ensuite, elle énonce que « le locataire disposait du droit de contester la validité du congé et de se maintenir dans les lieux, le simple fait qu'il n'ait pas usé de ce droit n'autorisait en rien la commune à inverser la situation de fait telle qu'elle résultait de la lettre de congé en prétendant que le locataire aurait volontairement mis fin au bail et renoncé ainsi à son droit à indemnité d'éviction ».

Ainsi, la nullité du congé délivré irrégulièrement par le bailleur, ne profite qu’au locataire.

Cette position de la Cour de Cassation fait application de l’adage selon lequel « Nemo auditur propriam turpitudinem allegans » (Nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude).

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Source : Cass. civ. 3 ° 15 septembre 2010, n° 09-15192, publié au bulletin

Elodie COIPEL
Juriste