Version ordinateur
Posez-nous vos questions pour aller plus loin

Home > Achat vente Immobilière

Des vices cachés suite à la vente d'un bien

Par Avocats Picovschi | Mis à jour le 24/09/2018 | Publié le 26/04/2011


Vous avez acheté un bien immobilier et vous découvrez par la suite des défauts ? Si vous aviez eu connaissances de ces vices, vous n’auriez pas acheté ce bien ? Vous souhaitez obtenir un dédommagement pour procéder aux travaux nécessaires ou alors vous ne souhaitez même plus garder ce bien ? Il est vrai que l’achat d’un bien immobilier peut parfois entraîner de mauvaises surprises. Avocats Picovschi, expert en droit immobilier et situé à Paris, fait le point pour vous sur la garantie des vices cachés.

Il est important dans ces cas de s’entourer d’un avocat compétent en matière de droit immobilier

Vous venez d'acquérir un bien immobilier mais malheureusement, vous vous apercevez rapidement que votre bien est entaché de malfaçons. Vous avez subi des infiltrations à répétitions depuis votre installation ? Vous vous apercevez que l’assainissement des lieux n’est pas aux normes ? De nombreux défauts peuvent apparaître après votre installation. Vous avez pris connaissance de vices mais vous ne savez pas comment vous y prendre pour mettre en œuvre la garantie des vices cachés ? Faites attention et ne prenez pas le risque de les réparer seul. Vous pouvez dans un premier temps faire appel à un expert afin d’obtenir un devis des travaux de réparations.

Sachez que si ces défauts préexistaient au moment de la vente, vous pouvez actionner la garantie des vices cachés. Ces derniers correspondent, selon l’article 1641 du Code civil, aux défauts « qui rendent la chose impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

Ainsi, le vendeur de votre bien immobilier est, en principe, tenu de garantir les défauts de la chose vendue. L’assistance d’un avocat dans vos démarches s’avèrera extrêmement utile. En effet, celui-ci pourra servir d’intermédiaire avec le vendeur, qui, par exemple, ne vous répond plus depuis plusieurs semaines. Il pourra également vérifier que tous les éléments nécessaires à la mise en œuvre de cette garantie soient présents. Enfin, il appréciera le caractère caché du vice en fonction de certains critères, à l’instar de la qualité de l’acheteur ou encore de la nature du bien vendu. Pour ce faire, les conditions suivantes doivent être réunies :

  • le défaut doit être caché : il ne devait pas pouvoir être découvert par l'acquéreur au moment de la vente. Le vice est, par exemple, caché en l’absence de vide sanitaire sous le plancher, de fondations défectueuses, ou encore de présence de termites ;
  • le défaut doit rendre impropre à sa destination le bien vendu ou diminuer son usage ;
  • le vice doit exister au moment de la vente.

Vous devrez alors apporter la preuve de l’existence de ce vice caché, notamment à l’aide d’attestation ou de devis de réparation. Cette preuve peut parfois être difficile à rapporter ! Faites appel à un avocat expert en droit immobilier et droit de la construction, qui a l’habitude de traiter ce type de dossier, et qui connait, en conséquence, les éléments permettant de convaincre le juge de trancher en votre faveur.

Le délai d'action

Vous vous êtes rendu compte d’un vice mais vous n’avez pas encore agi ? Vous avez acheté votre bien il y a un an et depuis vous devez faire face à de nombreuses infiltrations ou fissures sur les murs ? Sachez que vous avez deux ans pour agir à compter de la découverte du vice. Ce délai peut s’écouler très vite. N’attendez pas la dernière minute et agissez au plus vite!

A noter que pour les ventes signées avant le 17 février 2005, vous devez agir dans un bref délai : la notion de brièveté relève de l'appréciation des juges.

Effets de la garantie des vices cachés

Avant de mettre en œuvre cette garantie, vous souhaitez savoir ce à quoi elle vous donne droit ? Selon l’article 1644 du Code civil, vous avez deux possibilités : « l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par expert ».

En effet, vous pouvez intenter une action rédhibitoire, laquelle vous permettra de restituer le bien et de vous faire rembourser le prix payé ainsi que des frais occasionnés par cette vente. Autrement dit, cette action vous permet d’obtenir la résolution du contrat sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Vous pouvez également décider de conserver le bien immobilier et demander une réduction du prix dans le cadre d’une action estimatoire. Dans cette situation, vous percevrez la part du prix nécessaire aux travaux qui devront être faits.

L’avocat pourra vous conseiller sur la meilleure solution a adopté dans votre cas. Il pourra également vous informer de la possibilité de demander une indemnisation de la part du vendeur professionnel si vous estimez que ce dernier avait connaissances de ces défauts au jour de la vente.

La question de la clause de non-garantie en matière de vices cachés

Vous vous apercevez qu’il existe une clause de non garantie dans votre contrat ? Vous ne savez pas quels sont ses effets, ni comment la contrer ? Selon l’article 1643 du Code Civil, « le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ».

Autrement dit, le vendeur a la possibilité d’insérer une clause de non garantie dans le contrat de vente, lui permettant d’exclure la garantie de ces vices cachés. A noter que seul un vendeur profane est dans la mesure d’insérer une telle clause. En effet, un vendeur professionnel ne pourra se prévaloir d’une telle clause, qui sera considérée comme nulle. Il faut naturellement que le vendeur qui entend se prévaloir d'une telle clause soit de bonne foi.

La qualité de l’acheteur

Afin d’apprécier le caractère caché du vice, les juges vont notamment se fonder sur la qualité de l’acheteur et distinguer selon que vous soyez un acheteur profane ou un acheteur professionnel

Vous êtes un acquéreur professionnel, c’est à dire que vous achetez un bien dans un domaine que vous connaissez. Vous bénéficiez de la garantie légale des vices cachés, cependant, les juges seront plus sévère pour l’appréciation du caractère caché du vice dans la mesure où vous êtes présumé avoir les compétences techniques pour déceler ces vices, sachant que la nature de votre profession sera prise en compte. A noter que le vendeur professionnel est, tout comme l'acquéreur professionnel, traité plus sévèrement car il supporte en principe une présomption quasi irréfragable de la connaissance du vice.

Vous êtes un acquéreur non professionnel, c’est à dire que vous êtes un simple consommateur : vous êtes présumé dépourvu de compétence dans le domaine dans lequel vous achetez ce bien. Les juges attendent de vous que vous ayez accompli les diligences nécessaires sans pour autant effectuer des investigations approfondies, ce qui suppose au moins un examen superficiel du bien vendu. En effet, certains défauts sont faciles à déterminer, car évidents avec des vérifications élémentaires.

Ne prenez pas le risque de vous aventurez seul dans une telle procédure, au risque de ne pas convaincre le juge. Il vous est fortement conseillé de vous protéger et de vous faire assister d'un avocat lorsque vous vous apercevez de vices cachés. L'avocat expert en droit immobilier pourra vous aider à apporter la preuve du caractère caché de ces vices.

Un peu de jurisprudence

Les vices cachés font l'objet d'une jurisprudence abondante permettant de comprendre la position de la Cour de cassation en la matière. A titre d'exemple, la Haute juridiction a refusé, pour des vendeurs, de se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie prévue dans le contrat de vente d'une maison d'habitation. En l'espèce, l'acquéreur les avait assignés à cause de la présence d'insectes xylophages ; les vendeurs ayant, précédemment à la vente, procédés à des travaux et avait pris connaissance de la présence de ces insectes (Cass. 3e Civ, 28 mars 2007 n° 06-12.299).

C'est ce que confirme la Cour de cassation dans un arrêt rendu en 2014 considérant que le mauvais état de certaines pièces ne pouvait suffire à rendre apparent la présence de mérule. D'autant plus que les vendeurs avaient procédés à certains travaux de rénovations avant la vente. Enfin, la clause d'exclusion ne pouvait jouer dans la mesure où l'un des vendeurs était un professionnel de la construction qui avait pris connaissance de mérule lors desdits travaux de rénovation (Cass. 3e Civ, 8 avril 2014, 09-72.747).

Plus récemment, la Cour de cassation a retenu la mauvaise foi du vendeur du bien immobilier qui avait connaissance de la nécessité de procéder à des travaux sur la toiture, celui-ci ne pouvant donc pas se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés (Cass. 3e Civ, 15 mars 2018, 16-23.953).

Autrement dit, dès lors que le vendeur est de mauvaise foi, celui-ci ne peut se prévaloir d'une clause d'exclusion de garantie des vices cachés dans la mesure où il connaissait leur existence au moment de la vente. A cet égard, l'assistance d'un avocat est primordiale pour démontrer la mauvaise foi du vendeur et sa connaissance desdits vices. En effet, il est parfois difficile d'apporter des éléments de preuves suffisants. A ce titre, Avocats Picovschi, expert en droit de l’immobilier, pourra constituer la solution à vos problèmes et vous assister en cas d'achat d'un bien présentant des vices cachés.

Sources : www.litige.fr, « vice caché, définition juridique et recours », le 22/06/2017 par Elvina ; http://www.documentissime.fr, « La garantie légale contre les vices cachés dans le contrat de vente, La qualité de l'acheteur ».

Vous voulez plus d'informations ?

Plus de conseils ? Appelez-nous.

+33 (0)1 56 79 11 00

90 av. Niel - 62 & 69 rue Ampère 75017 Paris