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Renouvellement du bail commercial : Les droits du bailleur

| Mis à jour le 26/12/2018 | Publié le 27/04/2011

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Ayant fait l’objet de récentes réformes (entre autres par la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014 et la loi 2015-990 du 6 août 2015), la matière du bail commercial ne cesse de tendre vers une protection de plus en plus marquée des droits du locataire en inscrivant certaines dispositions étant d’ordre public. Ainsi, que sont devenus les droits du bailleur lorsque survient la question du renouvellement du bail ? Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier depuis plus de trente ans à Paris vous éclaire sur cette interrogation.

Le droit au renouvellement du preneur concurrencé par les droits du bailleur

En principe, tout preneur d’un local commercial, dès lors qu’il est le propriétaire des fonds, a droit au renouvellement de son bail commercial qui viendrait à échéance, c’est ce qui ressort des dispositions de l’article L. 145-8 du Code de commerce.

De ce fait, toute disposition contraire qui viendrait neutraliser ou faire obstacle à la mise en œuvre d’un tel droit du locataire est réputée non-écrite, selon l’article L. 145-15 du Code précité, qui est d’ordre public.

L’assistance d’un avocat compétent en droit des affaires et en baux commerciaux peut vous être utile lors des phases de négociation et de rédaction du bail commercial. Ce dernier saura défendre vos intérêts et déterminer les points clefs sur lesquels il conviendra d’appuyer la négociation.

Le droit au renouvellement et le droit au bail du locataire bénéficient d’une assise légale bien ancrée. En effet, dans le cas où le bailleur est amené à réaliser des travaux dans les locaux loués, le preneur sera prioritaire dans la location d’un nouveau local dont le premier serait titulaire.

Enfin, avant l’arrivée à expiration de la durée de son bail commercial, le locataire est en droit de solliciter auprès de son bailleur le renouvellement de celui-ci. Le bailleur est libre d’y faire droit sous certaines conditions (notamment hausse du montant des loyers) ou de refuser, ce qui l’obligera à verser une indemnité d’éviction (hors certains cas particuliers, tels que pour des motifs graves et légitimes ou démolition pour insalubrité).

À défaut d’une telle demande formulée en ce sens, le législateur a prévu que le bail se prolonge de manière tacite, dans les mêmes termes et conditions prévus initialement. Le preneur devra tout de même rester sur ses gardes, puisque le silence gardé par le bailleur ne doit pas être interprété comme étant une renonciation à l’exercice de son droit d’option inscrit à l’article L. 145-57 du Code de commerce (Cass. Civ. 3ème 21 janvier 2014, n°12-27184 et 16 septembre 2015, n°14-20461).

C’est l’une des raisons pour lesquelles il vous est fortement conseillé de vous rapprocher d’un professionnel du droit qui saura vous notifier, en votre qualité de preneur ou de bailleur, de vos droits et obligations vous évitant ainsi bien des déconvenues.

L’opposition du bailleur à la demande du renouvellement

Pour contrer le droit au renouvellement du preneur, le bailleur peut quant à lui y faire droit ou tout simplement s’y opposer.

Pour s’éviter toute sanction, il devra faire part de sa réponse au locataire dans les délais fixés légalement. Par ailleurs, aux termes de l’article L. 145-14 du Code de commerce, il sera tenu, sauf circonstances particulières précitées, d’indemniser le preneur pour les préjudices subis suite à ce refus de renouvellement.

Attention toutefois, le refus du bailleur reste quand même encadré par la loi et est soumis au contrôle des juges. Ainsi, à titre illustratif, le bailleur pourra formuler un refus de renouvellement si ce dernier est justifié par la mise en œuvre de travaux (nécessaires ou non) sur l’immeuble déjà existant en vertu de l’article 145-4 du Code de commerce par exemple ; ou encore s’il souhaite reprendre le local d’habitation accessoire au local commercial pour y reloger ses proches, à condition bien entendu de respecter les délais ; dans le cas où il compte surélever l’immeuble, il pourra différer le renouvellement pour une durée ne pouvant excéder trois ans.

Le droit au renouvellement du preneur est inopposable au bailleur qui a obtenu un permis de construire portant sur l’édification d’un local d’habitation (article L. 145-24 du Code de commerce).

Rapprochez-vous de votre conseil au plus vite afin de vous faire assister lors de la conclusion du bail commercial ou lors de la négociation du renouvellement. Ce dernier, rompu à cet exercice, saura analyser la situation dans son intégralité et ainsi vous éviter bien des pièges.

Que devient le bail commercial en cas de renouvellement et en cas d’éviction ?

Dans le cas où le bailleur accorde le renouvellement, il pourra par exemple fixer ses propres conditions concernant le montant du loyer, et ce directement dans le congé envoyé ou dans la réponse à la demande de renouvellement. Si le bailleur formule une demande de révision du loyer, cette dernière ne sera effective qu’après information du preneur. La Cour de Cassation, dans un arrêt du 15 février 2018, est venu préciser que lorsque la révision du loyer a été établie dans le cadre d’un bail commercial et qu’elle n’est pas constitutive d’un abus de droit, alors le juge judiciaire ne sera pas en mesure de réviser son montant.

L’autre hypothèse possible est celle du non-renouvellement du bail commercial, et donc la fin des relations contractuelles. À peine de sanction, le preneur devra restituer les clefs et les lieux dans les délais légaux. En principe, il bénéficiera bien entendu d’une indemnité d’éviction.

L’assistance de votre allié, l’avocat, une grande utilité

L’avocat compétent en droit immobilier saura vous conseiller et défendre vos intérêts en votre qualité de bailleur ou de locataire afin d’éviter que la partie adverse n’abuse de son droit à son bon gré.

Sachez qu’en cas de litige, l’affaire pourra être portée soit devant les juridictions (TGI compétent pour connaître en sa qualité du juge des loyers ce type de litige) soit devant la commission départementale de conciliation des baux commerciaux.

Dans tous les cas de figure, la présence d’un professionnel du droit vous permettra d’être plus en confiance sur les suites possibles de l’affaire

Avocat Picovschi compétent en droit des affaires et en matière de baux commerciaux est souvent appelé à intervenir dans ces situations litigieuses entre bailleur et prenant.

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