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Agents immobiliers : quels recours dans le cadre d’un mandat mal exécuté ?

| Publié le 01/02/2019

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Vous avez mis en vente votre bien par le biais d’un agent immobilier pour qu’il recherche des acquéreurs. Mais l’agent que vous avez mandaté n’a pas fait le nécessaire pour que la vente aboutisse rapidement ? Les tarifs annoncés ne sont pas ceux réclamés une fois la vente finalisée ? Un recours a été engagé contre vous car l’agent a donné à l’acheteur de mauvaises informations sur le bien ? Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier depuis plus de trente ans à Paris vous explique quels sont les obligations de l’agent et les recours que vous pouvez engager contre lui en cas de litige.

Attention au contenu du mandat conclu entre le vendeur et l’agent immobilier

Avant d’entamer des démarches pour trouver un acquéreur ou un bien immobilier, l’agent immobilier a l’obligation de vous faire signer un mandat écrit (Article 6 de la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite ‘’ Hoguet ‘’). Tant qu’un tel contrat n’est pas établi, l’agent immobilier ne peut faire aucune démarche, et ne peut exiger le versement d’aucune rémunération. Son non-établissement ouvre la possibilité pour le client d’exercer un recours soit pour demander une indemnisation, soit la nullité du mandat.

On peut retrouver des mandats d’achat, donnant à l’agent la mission de trouver de rechercher un bien immobilier pour le compte de son client, et des mandats de vente, où il s’engage à trouver des acquéreurs pour le bien immobilier concerné.

Le mandat signé peut être simple ou exclusif. Il est simple lorsque le client a la possibilité de confier la mise en vente ou la rechercher d’un bien à acheter à plusieurs professionnels, et exclusif lorsqu’il s’engage à ne faire appel qu’à l’agence cocontractante pour cette opération. Il doit obligatoirement contenir les identités du client, l’agent, les conditions de maniement des sommes d’argent, comment il va devoir rendre des comptes, quelle est sa rémunération, la diffusion des annonces immobilières. Un mandat de vente doit fixer une durée de validité : il ne peut pas être perpétuel.

En l’absence de l’une de ces mentions obligatoires, le mandat est nul, c’est-à-dire que le client peut demander, si nécessaire devant le juge, le remboursement de l’ensemble des frais versés, et tous les actes qui auront été accomplis en son nom seront eux-mêmes nuls.

En cas de nullité d’un mandat de vente, vous devrez vous adresser à un avocat aguerri pour agir contre l’agence, notamment pour déceler les mentions manquantes ou incorrectes, puis pour agir devant le tribunal compétent pour faire reconnaître son absence de validité. Sachez que si le montant des sommes en jeu est supérieur à 10 000 euros, l’assistance d’un avocat sera obligatoire, car vous devrez agir devant le Tribunal de Grande Instance.

Manquement à son obligation d’information et de conseil : quel recours contre l’agent immobilier ?

Dans le cadre d’un mandat de vente ou d’achat, l’agent immobilier a des obligations d’information et de conseil : il doit vous fournir toutes informations utiles, mais aussi de vous conseiller. Il doit donner à son client avant la conclusion du mandat toutes les informations portant sur le contrat proposé :  caractéristiques du mandat, prix, identité de l’agent, et les garanties auxquelles il doit souscrire ( Article L 111-1 du Code de la Consommation). 

Il se doit aussi d’afficher de manière lisible et compréhensible à son agence, sur sa vitrine, et sur son site internet le barème des tarifs pratiqués. Si les frais d’agence sont mis à la charge de l’acquéreur, toutes les annonces doivent le mentionner. Il doit ensuite en cours de mandat donner à son client toutes les informations utiles à l’avancement de la transaction, mais il a aussi à sa charge un devoir de conseil.

L’agence doit ainsi informer son client sur tous les risques que lui fait courir l'opération envisagée puis de le conseiller sur la façon de les éviter ( Cass. Civ. 1 15 juillet 1999, N° 97-18.984).  

L’agent immobilier est tenu de procéder à toutes les vérifications utiles ou nécessaires, recueillir et communiquer toutes les données susceptibles de peser sur le consentement des parties comme les éléments relatifs aux caractéristiques ou attributs techniques ou juridiques du bien sur lequel porte l'opération considérée sauf à voir sa responsabilité engagée envers les parties ( Cf. Cass. Civ.1, 25 novembre 2015, N°14-22.102).

Cette obligation d’information vaut aussi pour l’acheteur du bien. Pour ce dernier,  il doit veiller à ce que le projet envisagé par l’acheteur soit réalisable. (Cass. Civ. 1, du 26 mars 1996, 94-12.228).

Dans le cas où l’agent est aussi le rédacteur du compromis de vente, il est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, même à l'égard de l'autre partie. (Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 14 janvier 2016, n° 14-26474).

En cas de manquement aux obligations d’information, tant avant signature du contrat qu’en cours d’exécution, la responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée, il est possible de demander le paiement de dommages et intérêts, mais aussi d’obtenir l’annulation du mandat pour vice du consentement.

Afin de se défendre face à un agent immobilier peu diligent dans l’exercice de ses missions, le recours à un avocat compétent en droit immobilier est primordial. Il rassemblera les preuves des manquements du professionnel, pour ensuite demander un dédommagement à l’agence immobilière en réparation du préjudice subi.

La responsabilité de l’agent immobilier en cas de faute dans la gestion du mandat

Dans le cadre de l’exécution de son mandat, la responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée par son client dans plusieurs situations (Article 1992 du Code civil).

Tout d’abord, il est responsable s’il a cherché à tromper un potentiel acquéreur, en lui donnant de fausses informations, ou encore en cachant des informations qui étaient déterminantes pour lui. Ce peut être notamment le cas en cas de litige sur la vente d’un terrain, dont le caractère non constructible aurait été dissimulé par l’agent. Il peut alors exercer un recours en annulation de la vente immobilière pour vice du consentement, et le vendeur et client de l’agent fautif peut engager sa responsabilité pour lui demander réparation du préjudice causé.

Pour entamer cette action, le recours à un avocat est avant tout indispensable pour analyser juridiquement la situation et apporter les éléments nécessaires afin de caractériser les intentions frauduleuses de l’agent immobilier. Mais il faut savoir aussi que la juridiction compétente sera le Tribunal de Grande Instance, devant lequel la représentation par avocat est obligatoire.

L’agent est aussi responsable en cas de faute dans la gestion du mandat.

Il faut savoir qu’il ici une obligation de moyen, c’est-à-dire qu’il doit mettre en œuvre tous les moyens qu’il a en sa possession pour trouver un bien immobilier en présence d’un mandat d’achat, et un vendeur pour un mandat de vente.

En cas de problème avec l’agence immobilière sur la qualité de son travail, car il n’a pas mis tous les moyens à sa disposition pour remplir ses obligations, il faudra déterminer quel préjudice pour avez subi pour obtenir là encore réparation. Là encore, faire appel à un avocat aguerri va être déterminant pour mettre toutes les chances de vos côtés. L’avocat en droit immobilier saura collecter les preuves nécessaires pour prouver devant les juges que vos intérêts ont été desservis.

L’acquéreur lésé par les pratiques de l’agent pourra lui aussi agir contre lui, s’il parvient là encore à déterminer l’existence d’une faute et d’un préjudice subi (Article 1240 du Code Civil).

Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier saura défendre les intérêts des copropriétaires lésés par une décision d’Assemblée Générale de copropriétaires.

Sources : www.legifrance.gouv.fr, « Code Civil », « Code de la consommation » ; www.economie.gouv.fr/dgccrf/ , « L'agent immobilier », 14/11/2018 ; www.village-justice.com , « La responsabilité civile de l’agent immobilier », 22 juin 2009 ; location-immobilier.ooreka.fr , « Litige avec une agence immobilière », Janvier 2019, « Devoir de conseil immobilier », Janvier 2019 ;   www.entreprendre.guy-hoquet.com ,  « Agent immobilier : ce qu’il faut savoir sur le mandat », 25 avril 2018 ; « Agent immobilier et devoir de conseil : illustrations pratiques », 10 avril 2018.

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