Mandat simple ou exclusif : lequel choisir ?

Qu’est-ce que qu’un mandat immobilier ?

Le mandat immobilier est un acte par lequel une personne confie son bien immobilier à une agence en vue de sa mise en vente ou de sa mise en location. Il est la condition nécessaire de la rémunération de l’agence immobilière mandatée. Ce mandat peut être simple ou exclusif. Dans tous les cas, vous êtes accompagné par un professionnel, ce qui est fortement recommandé pour vendre un bien sur le marché tendu de l’immobilier.

Le mandat simple

Le mandat simple permet à un particulier de faire vendre son bien immobilier, par l’intermédiaire d’une ou plusieurs agences. Dans ce type de mandat, le vendeur est toujours en droit de le vendre lui-même à un acquéreur, on parle de vente de particulier à particulier. Une plus grande liberté lui est procurée. Lorsque le vendeur l’a vendu lui-même, il doit en informer les agences qu’il a mandatées.

Lorsque le bien a été vendu par l’intermédiaire d’une des agences immobilières, qui a été mandatée par le vendeur, seule celle qui a effectivement vendu le bien percevra une commission, qui sera payée par l’acquéreur. Ainsi, il peut arriver qu’un contentieux naisse entre les agents immobiliers pour savoir laquelle a trouvé un acquéreur en premier. Il est donc recommandé de ne pas passer par l’intermédiaire de plus de 3 professionnels.

Au titre des inconvénients de ce mandat non exclusif, on peut retrouver le manque d’investissement des agences immobilières dans la recherche d’un acquéreur pour la vente du bien. En effet, elles peuvent être moins impliquées, car elles ont connaissance du fait qu’elles ne sont pas les seules sur le dossier et qu’elles ont un risque de ne pas percevoir la commission. Par conséquent, la vente a tendance à être plus longue.

L’avantage que peut procurer ce mandat résulte de la plus grande visibilité du bien sur le marché qui se retrouve dans plusieurs agences. Attention toutefois, car cela peut vite devenir un inconvénient pour la vente du bien. Il faut donc prendre ses précautions pour ce type de mandat.

En effet, il peut, d’une part, y avoir un risque de confusion pour les acquéreurs. Le prix peut parfois varier selon les agences immobilières. Cette variation est due à l’évaluation du bien par l’agence, mais surtout due au fait que les prix affichés sont des prix FAI – frais d’agence inclus. Il faut donc être précautionneux et ne pas choisir d’agences contiguës. D’autre part, les potentiels acquéreurs peuvent vite avoir l’impression que le bien a du mal à se vendre s’il se retrouve dans plusieurs agences. Ce qui peut donner une mauvaise image du bien et donc désinciter les potentiels acquéreurs à contacter l’agence.

Le mandat exclusif

Dans le cadre d’un mandat exclusif, une seule agence est mandatée pour vendre le bien. En principe, le vendeur n’est plus en droit de pouvoir vendre son bien lui-même à un acquéreur. Il doit obligatoirement les orienter vers l’agence, au risque sinon de payer des dommages et intérêts.

À noter cependant qu’il est possible de conclure un mandat exclusif « simple », aussi appelé mandat semi-exclusif. Dans ce cas, il y a toujours qu’une seule agence qui est mandatée, mais le vendeur se garde le droit de pouvoir vendre lui-même le bien s’il trouve un acquéreur par ses propres moyens. L’agence ne recevra alors aucune commission pour la vente. Pour cette raison, il est rare que les agences immobilières acceptent et dans l’hypothèse où c’est le cas, il y a un risque que le degré d’investissement de l’agence diminue.

Lorsque l’agence est la seule à rechercher un acquéreur, celle-ci est souvent plus investie dans cette recherche. Généralement, le bien est donc vendu plus rapidement qu’en cas de mandat simple.

La marge de manœuvre du vendeur est limitée puisqu’une seule agence est mandatée. On peut craindre un manque de visibilité du bien. Cependant, l’agence pourra déployer plus de moyens pour faire connaitre le bien. À titre d’exemple, elle peut mettre l’annonce en vitrine.

L’échange avec un seul interlocuteur permet donc d’avoir une gestion et un suivi plus facile, notamment au niveau de l’organisation des visites et de la remise des clés.

En général, l’exclusivité est conclue pour une période de 3 mois. À ce terme, le vendeur retrouve son droit à vendre lui-même le bien. Le contrat ne peut pas être résilié avant son terme.

Le choix d’un mandat simple : les risques de contentieux

Il est en effet possible que plusieurs mandataires recueillent en même temps une offre d’achat en tous points conforme aux prix et conditions de leur mandat. Ces agences seront alors en conflit estimant chacune être la première à avoir accompli sa mission et exigeant du mandant de signer avec son client. Selon la jurisprudence le mandant a le choix.

Mais si l’un des acquéreurs potentiels ne l’entend pas de cette façon, il pourra être tenté d’engager une action en justice qui pourrait aboutir à une immobilisation du bien pendant toute la durée de la procédure. En d’autres termes, le vendeur ne peut pas proposer son bien à la vente pendant cette période.

Le vendeur peut donc se trouver engagé dans une procédure onéreuse qui peut durer plusieurs années : face à des acquéreurs revendiquant la propriété du bien ou des dommages et intérêts, ou encore face aux agents immobiliers revendiquant leur droit à une commission ou à des dommages et intérêts.

« Il est constant que lorsque le mandant a donné à plusieurs mandataires le mandat non exclusif de vendre un même bien, il n'est tenu de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf pour ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages et intérêts en prouvant une faute du vendeur qui, par un abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies l'aurait privé de la réalisation de la vente » (CA Douai, 1re ch., 1re section, 16 Novembre 2017 – n° 16/00405).

Si l’on peut en effet comprendre les hésitations du vendeur à conclure un mandat exclusif, tant il lui paraît risqué de tout miser sur une seule agence, le mandant doit envisager qu’en consentant des mandats simples, il pourrait se confronter à des situations litigieuses.

Les fichiers locaux d’exclusivité : le choix du mandataire perd de son importance

Les grands syndicats professionnels, réseaux de franchise, groupes immobiliers et autres réseaux coopératifs se sont récemment associés dans la mise en œuvre de fichiers communs locaux d'exclusivité.

Les deux fichiers nationaux (SIA et FFIP) créés en 2004 s’associent, en 2009, pour constituer l’AMEPI (Association des Mandats Exclusifs des Professionnels de l’Immobilier).

Un fichier commun

Le fichier AMEPI est un fichier qui regroupe l’ensemble des annonces pour lesquelles les agences immobilières ont un mandat exclusif, que ça soit des biens destinés à être vendus ou destinés à être loués. Ce fichier informatique fonctionne de manière locale, par zone géographique (ville ou département).

Toutes les enseignes adhérentes à cette association mettent en commun leur mandat exclusif. Cet outil est destiné au professionnel de l’immobilier (et non au particulier), il permet donc de partager les mandats exclusifs. Concrètement, si un agent d’une autre agence que celui pour laquelle le vendeur avait signé un mandat exclusif trouve un acquéreur, la commission de la vente est partagée entre l’agence du vendeur et celle de l’acquéreur.

Les clients eux-mêmes pourraient être, dans ce contexte, plus sensibles à l'argumentation en faveur du mandat exclusif.

Le choix du mandataire perd en effet un peu de son importance : si celui-ci ne se montre pas réactif, un autre agent ayant accès au fichier pourra l’être à sa place. C’est pourquoi l'exclusivité s'avère parfois intéressante : le client ne signe qu'un seul mandat, avec un seul interlocuteur, mais multiplie ses chances de vendre étant donné le nombre d'agences adhérentes, sans avoir à les suivre une à une !

Sans oublier un autre avantage de ce type d'association : une codification stricte de la collaboration et des instances d'arbitrage, permettant d’éviter ainsi tout litige si deux agences interviennent sur une même transaction...

N’hésitez pas à contacter Avocats Picovschi en cas de contentieux relatif à un mandat immobilier. Nos avocats experts en la matière pourront vous assister pour défendre au mieux vos intérêts. 

Sources : www.lavieimmo.com, « Vente immobilière : mandat simple ou exclusif, lequel choisir ? », MAJ le 10/06/2016, par Julien Mouret ; www.century21.fr, « Connaissez-vous le fichier Amepi ? », Par Christel Villedieu, MAJ le 24/11/2016