Ecrit par : Avocats Picovschi
SOMMAIRE
La signature du compromis de vente est parfois source de problèmes. Entre négligence du rédacteur, remise en cause ou changement d’avis d’une des parties… de nombreux obstacles peuvent survenir et contrarier la signature de l’acte de vente définitif. Il est donc important de confier la rédaction du contrat à un professionnel du droit tel que l’avocat qui pourra également vous assister en cas de litige.
Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?
Le compromis de vente est aussi appelé promesse synallagmatique de vente. C'est un contrat par lequel les deux parties s'engagent réciproquement, l'une à vendre et l'autre à acheter.
Le compromis de vente vaut vente lorsqu'il y a accord des parties sur la chose et sur le prix. La vente est alors parfaite (au sens de l’article 1589 du Code civil).
Cependant, certains compromis ont seulement la valeur d'un avant-contrat. C'est le cas lorsque les parties ont prévu d'autres éléments essentiels à la vente, comme la signature d'un acte authentique ou l'obtention d'une autorisation administrative.
La vente ne sera conclue qu'après la réalisation de ces conditions.
Mais dans tous les cas, les parties doivent avoir échangé définitivement leur consentement sur la chose et sur le prix.
La rédaction du compromis
Le compromis de vente doit être rédigé par un professionnel, notamment si vous prévoyez des spécificités : conditions suspensives (pour l’obtention d’un prêt généralement), clause pénale...
Il faut que vous puissiez bien appréhender tous les aspects de ce contrat et qu’il reflète l’accord que vous avez avec l’autre partie. Il faut que vous puissiez, malgré le jargon juridique, comprendre toutes les subtilités et les conséquences induites par la signature de cet acte. Quelles seront vos obligations, quels sont vos droits (délai de rétraction)… tout cela, l’avocat en droit immobilier le maitrise et saura rédiger un acte sur mesure, correspondant à vos attentes, veillant à la préservation de vos intérêts. Il est là pour vous conseiller et vous accompagner à chaque étape de votre projet.
Il intervient également en aval, en cas de litige.
Le compromis de vente doit comporter certaines mentions obligatoires telles :
- Le nom de l'acheteur et du vendeur
- Le prix
- Le bien immobilier dont il est question
- La date de la vente
- Les signatures des deux parties
Par souci de prudence et de clarté, soyez vigilant sur les clauses les plus techniques du compromis. Prendre un avocat à cette étape permet d’éviter de mauvaise surprise et de sécuriser l’opération.
Les dépenses à prendre en compte
La signature d’un compromis par l'intermédiaire d'un agent immobilier ou d'un notaire sera généralement accompagnée d’un acompte sur le prix appelé « dépôt de garantie » / « indemnité d’immobilisation ». Cet acompte est souvent égal à 10 % du prix de vente (son montant est toutefois négociable). Cela permet de concrétiser l’engagement d’acheter. Le versement doit être effectué à l'ordre du notaire ou de l'agent immobilier, qui déposera les sommes sur un compte spécial (appelé compte séquestre). Rien n’est versé au vendeur à ce stade.
En revanche, si le compromis a été signé sans passer par un notaire ou un agent immobilier, aucun acompte sur le prix ne sera réclamé avant l’expiration du délai de rétractation de 10 jours.
Les effets du compromis de vente
Le compromis est réputé conclu au moment de l'engagement des deux parties. Le compromis de vente vaut vente. Cependant les effets de cette vente sont retardés jusqu'à la signature de l'acte authentique chez le notaire.
Si l'une des parties ne se présente pas pour la signature de l'acte authentique, l'autre partie devra alors saisir le tribunal de grande instance pour faire constater la vente et forcer le cocontractant récalcitrant à exécuter ses engagements. Le but est de pouvoir effectuer le transfert de propriété du bien. Dans ce cas de figure, l'aide et les conseils avisés d'un avocat compétent seront nécessaires.
Il est donc indispensable de bien définir ses engagements et de relire attentivement les termes du compromis de vente avant de le signer. L’avocat est là pour vous éclairer.
Sources : Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite « ALUR » ; Art 1589 C. civ ; Art L271-1 CCH.
