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| Publié le 27/04/2011

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Lorsqu’un bail commercial est signé, on affecte aux locaux une destination. En somme, on définit dans le contrat l’activité qui y sera exercée.

Le bail peut non seulement prévoir les activités autorisées, mais encore celles qui sont strictement interdites.

Le bail peut aussi ne comporter aucune limitation des activités, il est alors qualifié de

bail « tous commerces ». Dans ce cas, un loyer plus important est généralement exigé, eu égard à l’avantage que cela apporte au locataire.

 En effet, celui-ci dispose alors d’une double faculté : d’une part, il peut à tout moment choisir de changer d’activité, et ce sans demander l’autorisation du bailleur.

D’autre part, le locataire d’un bail « tous commerce » peut procéder à une cession de bail en faveur du bénéficiaire de son choix, peu important qu’il exerce une activité diamétralement différente de la sienne.

Les articles L. 145-47 à L. 145-55 du Code de commerce prévoient une possibilité de déspécialisation partielle, et une possibilité de déspécialisation totale.

La déspécialisation partielle est l'opération par laquelle le locataire ajoute à l'activité

commerciale prévue dans son bail, une ou plusieurs activités nouvelles qui sont connexes

ou complémentaires à la sienne.

Sont considérées comme telles les activités qui répondent aux critères suivant :

• l'identité de la clientèle ou de la catégorie de produits,

• la similitude des méthodes de travail,

• l'identité de matières premières,

• l'identité du fabricant (toutefois ce critère n’est pas suffisant à lui seul)

• l'extension d'une partie à un tout : rarement reconnue par la jurisprudence.

Avant d’étendre son activité, le locataire doit en adresser notification au bailleur par exploit d’huissier. Il s’agit d’une simple information du propriétaire constituant une condition régulière de la déspécialisation, l’accord du bailleur n’étant pas exigé lorsque celle-ci

porte effectivement sur des activités connexes ou complémentaires.

En revanche, le bailleur a seulement la possibilité, dans un délai de 2 mois, de contester la qualification d'activité connexe ou complémentaire. En cas de silence du bailleur

pendant ce délai de deux mois, l’extension est acquise.

La déspécialisation partielle ne peut justifier une augmentation immédiate du loyer. Mais elle

peut être prise en compte lors de la première révision triennale suivant la notification au

bailleur de la demande de déspécialisation, sous certaines conditions.

La résiliation du bail peut être envisagée sur le fondement d’une éventuelle clause résolutoire insérée dans le bail. Une résolution judiciaire est également possible et est soumise à l’approbation des juges qui, en pratique, estiment assez fréquemment que le manquement du

locataire n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire.

Enfin, l'extension irrégulière d'activité peut être sanctionnée par un refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction.