Agent immobilier : comment réclamer votre commission ?

L’encadrement de l’activité d’agent immobilier

L’activité des agents immobiliers est régie par la loi du 2 janvier 1970, dite loi « Hoguet ».

Elle oblige les agents immobiliers à être titulaires d’une carte professionnelle délivrée sous certaines conditions, à souscrire une garantie financière ainsi qu’une assurance responsabilité professionnelle.

La majorité des transactions immobilières se fait par le biais des agences immobilières. De nombreux litiges naissent à l’occasion du paiement de la commission. Le professionnel de l’immobilier n’échappe pas au contentieux lié aux commissions, même s’il est doté d’un mandat valable. L’avocat est présent pour défendre au mieux vos intérêts, qu’il s’agisse de contester une somme indue ou, au contraire, de revendiquer un paiement.

La nécessité d’un mandat

Pour pouvoir prétendre à une commission, l’agent immobilier doit impérativement détenir un mandat. Il en existe deux sortes :

- Le mandat simple qui permet simultanément au vendeur de trouver par lui-même un acquéreur,

- Le mandat exclusif qui donne la priorité à l’agence immobilière.

Pour être valable, ce mandat doit être écrit, signé, mais surtout il doit contenir une limite dans le temps. Même pour un mandat exclusif, la durée ne peut excéder 3 mois renouvelables.

Le contenu du mandat

Il est important que le mandat contienne toutes les informations nécessaires pour le paiement de la commission. Il ne faut pas hésiter à recourir à un avocat pour toute difficulté.

Tout d’abord, le mandat indique celui à qui incombe la prise en charge de la commission : acquéreur ou vendeur? Le document désigne l’une des parties. Attention : le bon de visite ne peut servir à réclamer une commission.

Le mandat fixe le montant de la commission qui revient à l’agent immobilier. Elle se situe en général entre 5 et 10% de la valeur du bien vendu.

Le paiement de la commission

Les parties refusent parfois de régler la commission, malgré un mandat signé de leur main, en prétextant ne pas avoir été informées de cette obligation mise à leur charge. Dans cette hypothèse, il semble difficile de contester le paiement, sauf raison valable, dont vous pourrez faire part à votre avocat.

Certains acquéreurs ont tenté en vain d’user de ruses pour échapper au paiement de la commission. Mais cela n’a pas suffi, comme le montre la Cour de Cassation dans un arrêt du 9 mai 2008.

Il s’agissait d’un couple qui avait visité un appartement sous une fausse identité auprès de l’agent immobilier. Ils concluent ensuite la vente directement avec les propriétaires sous leur identité réelle. Les juges qualifient ce comportement de manœuvres frauduleuses. Ils condamnent les acquéreurs à payer des dommages et intérêts à l’agent immobilier évincé de la transaction, en plus de la commission.

Une fois l’avant-contrat signé, il faut être viligent quant aux formalités de la vente. Lorsque la mairie exerce son droit de préemption, il est indispensable d’indiquer dans la déclaration valant offre, la commission qui revient à l’agent. A défaut, la commune ne voudra pas la payer.

En revanche en cas de compromis de vente, l’agent immobilier est en droit de réclamer le paiement de sa commission en toute hypothèse, et ce, même si la vente ne se réalise pas. En effet, l’acquéreur et le vendeur sont définitivement engagés dès la signature du compromis.

Attention, s’il existe des conditions suspensives la solution est différente. Par définition, la vente sera soumise à la réalisation de ces conditions. Si elles ne sont pas accomplies, indépendamment de la volonté de l’acquéreur, ce dernier est délié de la vente, ainsi que de l’obligation de rémunérer l’agent.

Chaque conflit suppose une solution propre et rien ne peut remplacer les conseils avisés d’un avocat compétent en contentieux immobilier. Avocats PICOVSCHI exerce dans ce domaine depuis de nombreuses années, alors n’hésitez pas à nous contacter pour nous soumettre votre situation.