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Vous êtes sur le point d’acquérir un bien et vous avez missionné un agent immobilier pendant plusieurs semaines dans le cadre d’un mandat. Seulement, il a accumulé les fautes ! Erreur dans la superficie, découverte de l’existence d’une servitude, découverte d’un vice, etc. ... Tous ces éléments vous portent préjudice, il faut refaire des diagnostics, le prix de la maison a été surévalué, la perte de temps est excessive ... Quels sont vos droits face à cette situation ? Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier depuis 1988, vous explique ce que contient la mission de l’agent immobilier et vous conseille concernant vos possibilités d’action en cas de manquement de celui-ci.
L’obligation d’information et de conseil envers les deux parties
L’activité d’agent immobilier est encadrée par le droit français, et plus particulièrement par la loi dite « Hoguet » du 2 janvier 1970 et son décret d’application en date du 20 juillet 1972. Pour exercer sa profession, l’agent immobilier doit notamment être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par le préfet.
Dans le cadre de son mandat, il agit pour le compte de son client pour les missions qui ont été définies entre eux et concernant la ou les transactions immobilières projetées.
En ce sens, l’agent immobilier doit effectuer une série de vérifications inhérentes à sa profession telles que le titre de propriété du vendeur, les caractéristiques du bien, la solvabilité de l’acquéreur, etc.
Par ailleurs, il a une obligation de conseil et de renseignement à l’égard de son client. Cette obligation de conseil est large et il doit fournir à son client les informations relatives au bien, mais il doit également l’informer des risques que suscite son acte. Ainsi, il doit expliquer à son client les conséquences de l’opération qu’il projette.
Il doit notamment informer les acquéreurs sur la conformité des lieux aux normes d’habitabilité, vérifier que la surface mentionnée dans le compromis de vente est exacte ou encore annexer au compromis de vente le dossier comprenant les diagnostics du bien. Autrement dit, il doit agir activement et ne pas se contenter de réitérer les informations données par le vendeur. Il doit par exemple pouvoir détecter les vices apparents.
Lorsque de tels manquements sont commis par l’agent immobilier, l’avocat intervient pour engager sa responsabilité. Dès lors, il conviendra de caractériser les fautes commises au titre de son obligation d’information et de conseil. Le cas échéant, l’avocat devra également démontrer l’existence réelle des préjudices subis ainsi que le lien de cause à effet existant entre la faute commise et le préjudice effectivement subi.
Le droit à rémunération de l’agent immobilier
La rémunération de l’agent immobilier est strictement encadrée. Cette rémunération est plus communément appelée une commission.
Le droit à rémunération de l’agent immobilier et ses modalités doivent figurer au titre des mentions contenues dans le mandat signé entre les parties. Ainsi, outre, le mode de calcul et le montant de la commission, le mandat doit spécifier lequel du vendeur ou de l’acquéreur en aura la charge.
Par ailleurs, selon les dispositions de la loi du 2 janvier 1970, l’agent immobilier est rémunéré lorsqu’il a effectivement réalisé l’opération convenue ; dès lors, cela signifie qu’en l’absence de vente effectivement conclue, c’est-à-dire si l’acte authentique de vente n’est pas signé par les parties, l’agent n’a pas droit à sa rémunération.
Jusqu’à un arrêt du 10 octobre 2018, les juges déboutaient systématiquement l’agent immobilier de son droit à commission si la vente n’était pas définitivement conclue. Toutefois, par un important revirement de jurisprudence, la Cour considère désormais que la promesse synallagmatique de vente constitue un accord définitif.
Dès lors, sa signature par les parties permet à l’agent immobilier d’obtenir son droit à rémunération et le refus ultérieur des acquéreurs de réitérer la vente ne peut « avoir pour effet de priver l’intermédiaire de son droit à rémunération ou à indemnisation » (Cass. Civ. 1re, 10 octobre 2018, n° 16-21044).
Or, quand bien l’opération de vente aurait bien été réalisée, l’agent immobilier peut avoir commis des fautes dans le cadre de l’exercice de ses missions. Dans ce cas, il pourra être sanctionné.
Si l’acquéreur constate, après avoir signé une promesse synallagmatique de vente rédigée par l’agent immobilier, que la superficie du terrain de la maison est inférieure à la description faite dans le compromis ou que le terrain se trouve frappé d’une servitude conventionnelle l’interdisant de construire, l’agent immobilier commet une faute engageant sa responsabilité.
La Cour de cassation a rappelé que l’existence d’un droit à rémunération de l’agent n’empêche pas le juge de réduire voire supprimer sa commission lorsque celui-ci commet des fautes dans l’exécution de sa mission. En effet, le mandataire doit s’assurer que toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de l’acte sont réunies, même à l’égard de l’autre partie (Cass. Civ. 1re, 14 janvier 2016, n° 14-26.474).
Il n’est pas rare que ce type de problématique surgisse dans le cadre d’une transaction immobilière. Lorsque vous vous sentez bafoués dans vos droits, vous devez faire appel à un professionnel.
Avocats Picovschi est compétent en droit immobilier depuis plus de 30 ans maintenant et traite d’une multitude de contentieux dans ce domaine. Son objectif est de vous permettre, de manière amiable ou même contentieuse lorsque cette issue devient inéluctable, d’obtenir la réparation des préjudices que vous avez subis.
