La responsabilité de l'agent immobilier

| Mis à jour le 18/12/2014 | Publié le 27/04/2011

De nombreuses obligations doivent être respectées par l’agent immobilier dans l’exercice de son activité. Il est donc nécessaire, dans le cadre de l’exercice de cette profession de bien connaître et maîtriser ses différents devoirs. Ainsi, les hypothèses dans lesquelles sa responsabilité peut être engagée sont nombreuses et difficiles à cerner en l’absence de l’œil averti d’un avocat compétent en la matière.

L’agent immobilier, par le biais d’un contrat de mandat, va en principe  représenter le vendeur, dans le sens où il va être amené, suivant la mission que lui a confié le vendeur du bien immobilier, à signer des contrats de vente du bien en question au nom et pour le compte de ce dernier. De ce fait, l’agent immobilier intervenant en tant qu’intermédiaire professionnel doit non seulement remplir les obligations découlant du contrat de mandat, mais il est aussi tenu à des obligations spécifiques à sa fonction telles qu’un devoir de renseignements et de conseils. En cas de manquement à l’une de ses obligations, légales ou conventionnelles, considéré en terme juridique comme une faute de sa part, sa responsabilité sera en général engagée devant le Tribunal de Grande Instance, procédure qui nécessite l’intervention d’un avocat compétent en la matière.

Les règles applicables à l’agent immobilier sont contenues dans la loi n°72-9 du 2 janvier 1970 concernant « les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ».

Concernant les obligations relatives au mandat des agents immobiliers, il est nécessaire de se référer à la loi du 2 janvier 1970 dite «Loi Hoguet»  (décret d’application n°2005-1315 du 21 octobre 2005 modifiant le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972) qui impose notamment l’exigence d’un écrit, l’exigence de la détermination des conditions de la rémunération ou bien encore  l’exigence d’un double afin d’assurer la validité d’un mandat comportant une clause d’exclusivité ; c’est une formalité d’ordre public.

De plus, le contrat de mandat doit comporter, qu’il contienne une clause d’exclusivité ou non, une clause de limitation dans le temps sous peine de nullité.

Cependant, afin d’engager la responsabilité de l’agent immobilier, il faut se rapporter aux dispositions du code civil portant sur les « obligations du mandataire » figurant aux articles 1991 et suivants.

Selon l’article 1992 du code civil, « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. »

Ainsi, selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, il ressort qu’une faute du mandataire peut être établie par le mandant du fait de l’inexécution de son obligation par le mandataire. Autrement dit, on considère qu’à partir du moment où le mandataire n’a pas exécuté ses obligations, prises dans le cadre du mandat, une faute de ce dernier est présumée, sa responsabilité peut alors être engagée.

Néanmoins, une mauvaise exécution de ses obligations par l’agent immobilier, ou le mandataire, ne permet pas pour autant de présumer que le mandataire a commis une faute, de ce fait, le mandant est tenu d’établir la faute du mandataire dans le cadre de l’exécution du contrat de mandat.

Enfin, une jurisprudence spécifique s’est développée concernant l’engagement de la responsabilité des agents immobiliers qui exercent leur activité par le biais de contrats de mandat.

Ainsi, la Cour de cassation a considéré, au regard des obligations propres aux agents immobiliers, que ces derniers étaient tenus, en tant qu’intermédiaires professionnels intervenant dans le cadre de la négociation et de la rédaction de l’acte, de s’assurer que toutes les conditions nécessaires à l’opération entrant dans le cadre de la convention conclue avec le mandant, en l’occurrence le vendeur du bien immobilier, étaient bien remplies.

De ce fait, l’agent immobilier est par exemple tenu de vérifier la qualité du mandant au nom et pour le compte duquel il agit.

En outre, l’agent immobilier est tenu à une obligation de renseignements et de conseils à l’égard du mandant. Par exemple, il incombe à l’agent immobilier de fournir une information loyale concernant la valeur du bien objet de l’opération au mandant, ou encore, de vérifier le caractère constructible du terrain… Toutefois, dans cette dernière hypothèse, il ne sera pas tenu de procéder au mesurage du terrain.

Afin d’exercer la profession d’agent immobilier, il est impératif de disposer soit d’une carte de transaction immobilière appelée « carte T », soit d’une carte de gestion immobilière appelée « carte G »  délivré par la préfecture du lieu de siège social du demandeur. Ces cartes sont soumises à des conditions d’obtention strictes. Il faut également respecter les règles de déontologie s’appliquant spécifiquement à la profession.

Avocats Picovschi, expert en droit immobilier sera ce professionnel, averti et neutre, qui saura vous aiguiller dans les démarches à suivre.