Il existe différentes façons de trouver un bien immobilier. Il est tout d’abord possible de s’adresser directement aux propriétaires particuliers. Mais le futur client pourra également faire le choix de recourir à des vendeurs de liste ou à une agence immobilière. Chaque solution a ses avantages. Si la vente sans intermédiaire a le mérite d’être une solution moins onéreuse, le recours à une agence immobilière peut se révéler plus sûr et permet de gagner du temps. Avocats Picovschi vous informe sur la profession d’agent immobilier.
Activité et rôle de l’agent immobilier
L’activité d’agent immobilier peut être exercée dans le cadre d’une société, d’une entreprise individuelle ou d’une association régie par la loi de 1901.
Le rôle de l’agent immobilier est de mettre en relation les parties souhaitant vendre, acheter ou encore louer un bien. Les agences sont en général expérimentées dans la gestion d’un type de biens. Dans la majorité des cas, elles s'occupent de biens d'habitation, mais elles peuvent également s’orienter vers les biens ruraux, commerciaux ou encore le marché de la location saisonnière.
L’agent immobilier agit comme mandataire de son client. L'étendue de ses pouvoirs peut varier et doit donc être obligatoirement constatée dans un mandat écrit. De plus, il est préférable de faire mentionner la durée du mandat ainsi que le montant des commissions, puisque celui-ci est libre.
Selon le cas, l’agence aura l’exclusivité ou non. Le mandat sera simple lorsque le propriétaire reste libre de conclure avec une autre agence ou directement avec un locataire ou un acquéreur. Un monopole pourra également être confié à l’agence, mais à la condition que la clause d’exclusivité apparaisse dans le mandat de façon expresse et apparente. Le mandat pourra enfin être semi-exclusif, ce qui signifie que l’exclusivité sera donnée à une seule agence tout en permettant au propriétaire de trouver lui-même un locataire ou un acquéreur.
En tant que mandataire, l’agent immobilier peut engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1992 du Code civil et doit répondre « non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ».
Une profession réglementée
La profession d’agent immobilier est très réglementée. En effet, la loi du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet », est venue fixer les conditions d’exercice des agents immobiliers. Ce texte a été remanié de nombreuses fois depuis sa promulgation, notamment par l'ordonnance du 1er juillet 2004 ou par la loi du 27 janvier 2017.
La loi « Hoguet » créa la carte professionnelle dont l’obtention est soumise à de strictes conditions. L’agent immobilier doit tout d’abord justifier d'une aptitude professionnelle (expérience et/ou diplôme), ainsi que d’une garantie financière pour les fonds qu’il sera amené à détenir pour le compte de son client. L’agent immobilier devra également être couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle afin de prendre en charge ses éventuelles défaillances. De plus, il devra établir qu’il ne fait pas l’objet d’une incapacité ou d’une interdiction d’exercer.
Depuis le 1er juillet 2015, la carte professionnelle valable 3 ans est délivrée par la préfecture dans le ressort duquel l’agence est installée.
Une fois autorisée à exercer, l’agence immobilière doit respecter des obligations de transparence afin de protéger le public. Les honoraires, qui ne sont pas réglementés devront par exemple être affichés de façon visible dans l’agence. De plus, la carte professionnelle, le montant de sa garantie financière ainsi que le nom et l’adresse de l’organisme qui garantit, le nom de l’établissement de crédit et le numéro du compte séquestre doivent être affichés en évidence dans les locaux de l’agence.
Depuis le 1er avril 2017, les modalités de communications des tarifs ont été modifiées afin de permettre aux consommateurs de comprendre le prix des biens et ce qu’ils recouvrent. Les annonces immobilières devront désormais indiquer le prix de vente net vendeur ainsi que le prix avec les honoraires, la personne qui aura la charge de les payer et leur montant si le paiement incombe à l’acquéreur. Concernant les locations, le montant du loyer mensuel devra quant à lui prendre en compte toutes les charges. En cas de non-respect de cette obligation, l’article L131-5 du Code de la consommation prévoit la possibilité d’infliger une amende administrative de 3 000 euros pour une personne morale et 15 000 euros pour une personne physique.
Le montant des honoraires est quant à lui calculé en fonction de la surface habitable du bien loué et il peut être plafonné dans certaines grandes villes comme Paris, Lyon Marseille ou encore Toulouse.
Il était nécessaire de préciser certaines dispositions, notamment pour prendre en compte les évolutions numériques. Ainsi les règles d’affichage des prix sur internet sont désormais les mêmes que celles en agence.
Les principaux litiges dans lesquels les agences immobilières sont impliquées concernent des contestations sur les commissions. Si un contentieux vous oppose à un de ces professionnels, vous pouvez contacter un avocat compétent.
Avocats Picovschi, expert en droit immobilier, se tient à votre disposition afin de vous conseiller et de vous représenter.
Sources : Loi Hoguet : ses conséquences pour les agents immobiliers, le journaldunet.fr, www.economie.gouv.fr, www.legifrance.gouv.fr, articles L.112-1 et suivants, L221-1 et suivant, L131-5 et suivants du Code de la consommation, article 1984 du Code civil, Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, Ordonnance n°2004-634 du 1 juillet 2004, Loi n°2014-366 du 24 mars 2014, Loi n°2017-86 du 27 janvier 2017
