Ecrit par : Marion Jaecki, Elève-avocate, Avocats Picovschi
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SOMMAIRE
Mécanisme très sévère, la clause résolutoire permet au propriétaire de procéder à la résiliation du bail commercial en cas de non-respect du contrat par le locataire. Le commerçant à l'encontre de qui elle est mise en œuvre peut-il y échapper ? Y a-t-il des techniques pour ne pas perdre son droit au bail commercial ?
Un commerçant qui perd son droit au bail perd non seulement un local, mais également un achalandage, et le cas échéant une clientèle. Le juge comme le législateur, conscients de l'impact de la mise en œuvre d'une clause résolutoire sur l'activité commerciale, offrent un certain nombre de protections aux locataires. En voici un aperçu.
S'assurer que le formalisme de la mise en œuvre de la clause résolutoire a été respecté
Au vu de la sévérité du mécanisme des clauses résolutoires, le législateur encadre strictement leur mise en œuvre. Le législateur entend protéger les locataires et permettre une issue amiable à la situation.
C'est dans cet esprit que le formalisme imposé dans le cadre de la mise en œuvre des clauses résolutoires est impératif, les vices de forme étant sanctionnés par la nullité.
L'article 145-41 du Code de commerce prévoit à cet effet que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
Ainsi, le bail ne pourra être résilié que si le bailleur adresse à son locataire « un commandement visant la clause résolutoire », et que le preneur n'y défère pas dans le délai d'un mois.
Le commandement visant la clause résolutoire devra impérativement respecter un formalisme strict :
- il doit s'agir d'un acte d'huissier
- le commandement doit viser la clause résolutoire, généralement en la citant
- le commandement doit établir les manquements reprochés.
- il doit indiquer impérativement le délai d'un mois dont dispose le locataire pour se mettre en conformité avec le contrat de bail
- la sanction, à savoir la résiliation de plein droit du contrat de bail, doit être mentionnée dans l'acte
Le défaut de respect du formalisme en matière de clause résolutoire est sanctionné par la nullité. La première étape pour le locataire consiste donc à vérifier que la procédure a été scrupuleusement suivie.
Vérifier que les manquements allégués figurent bien dans le contrat de bail
La jurisprudence est très claire à ce sujet : « la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail ». C'est le 18 mai 1988 que la troisième chambre civile de la Cour de cassation posait le principe, constamment réaffirmé depuis (voir notamment en ce sens Cass. Civ. 3e, 15 septembre 2010, n°09-10339).
Par exemple, un bailleur ne peut invoquer une clause résolutoire pour défaut d'entretien de la toiture, si le bail ne prévoit pas que le locataire en est en charge.
S'assurer que le propriétaire invoque la clause résolutoire de bonne foi
La Cour de cassation a récemment rappelé que la mauvaise foi du bailleur fait obstacle à l'automaticité du jeu de la clause résolutoire.
A été jugé qu'un propriétaire-bailleur ne saurait invoquer une clause résolutoire dans le seul but de faire disparaître de manière déloyale l'activité de son locataire concurrent (Cour de cassation, 10 novembre 2010).
La jurisprudence se fonde sur l'article 1134, alinéa 2 du Code civil, lequel dispose que les conventions « doivent être exécutées de bonne foi ».
S'il peut être envisageable de faire obstacle à la résiliation du bail sur le fondement de la déloyauté, il est important de préciser qu'elle est appréciée souverainement par les juges : l'aléa en la matière est important.
Solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire
L'article L. 145-41, alinéa 2, du Code de commerce permet au juge d'accorder au débiteur des délais qui suspendent, sous certaines conditions, les effets de la clause résolutoire.
Ce texte dispose en effet que « Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée (…) ».
Concrètement, le locataire peut invoquer cet article dans le mois suivant la réception du commandement de la part du bailleur et tant que la résiliation du bail n'est pas encore constatée. Il le pourra également dans le cadre d'une procédure engagée par le bailleur devant le tribunal pour constatation de la clause résolutoire, et jusqu'au stade de l'appel.
Le juge sera souverain dans son pouvoir d'appréciation. C'est en prenant en considération à la fois la situation du locataire et les besoins du bailleur qu'il statuera. Le comportement du locataire, et notamment les efforts qu'il a pu faire pour se mettre en conformité avec les dispositions contractuelles pourront également être prises en compte.
Certains affirment que l'intervention du juge en matière de clause résolutoire fait perdre son intérêt au mécanisme, l'automaticité du dispositif n'étant plus acquise.
Quoi qu'il en soit, le locataire en position délicate et sur le point d'être évincé de son local a tout intérêt à s'adjoindre les services d'un avocat compétent, qui saura le conseiller sur la meilleure démarche à adopter dans le cadre d'une procédure de résiliation de bail.
Le cabinet Avocats Picovschi ne saurait s'engager à donner des conseils sur internet. Ainsi, si vous souhaitez en savoir plus, n'hésitez pas à contacter le cabinet 01.56.79.11.00.
