Quels sont les motifs recevables de résiliation d'un bail commercial ?

« En commerce, l’occasion est tout » César Birotteau (1838), Honoré DE BALZAC.

Résiliation du bail commercial par le locataire

Commerçant depuis quelques années, votre activité est en pleine expansion et vous souhaitez changer de local commercial rapidement pour pouvoir bénéficier d’une surface plus importante ? Sachez qu’en principe, il est possible pour le preneur de résilier un bail commercial.

Un bail commercial est conclu pour des périodes triennales, plus connu généralement sous l’appellation « bail en 3, 6, 9 ». Sauf dispositions contraires dans le contrat de bail ou exploitation de résidences de tourismes (durée minimale de 9 années), le locataire a la possibilité de résilier le bail au bout de 3 ans.

Néanmoins, ce dernier devra remplir certaines formalités. Notamment vous avertir de son intention 6 mois avant la date d’effet de la rupture, et ce, par exploit d’huissier. Le locataire reste tenu de vous verser le loyer jusqu’à la fin de la période triennale et de quitter les lieux à la fin du préavis. Des clauses prévoyant une indemnité compensatrice pour le bailleur peuvent être insérées dans le bail pour parer à une telle situation.

Rapprochez-vous d’un avocat compétent en baux commerciaux afin d’obtenir des conseils personnalisés et d’être défendu en cas de conflit avec votre cocontractant.

À condition de justifier de raisons qui lui sont propres, le locataire est autorisé à résilier le bail commercial en dehors de ces périodes triennales. Si vous n’y voyez pas d’inconvénient, vous pouvez conclure un accord amiable en prévoyant une éventuelle indemnité pour vous. Vous pouvez également exiger que le locataire effectue des recherches en vue de vous présenter un potentiel remplaçant. Dans le cas contraire, le preneur sera dans l’obligation de vous verser les loyers jusqu’à la fin de la période triennale en cours. Attention toutefois, car le droit français est très protecteur envers le preneur. A titre indicatif, sachez par exemple, que la Cour de Cassation, dans un arrêt du 2 mars 2017, est venue préciser que le simple risque d’une éviction peut justifier la résolution d’un contrat de bail par le locataire.

Si la société que gère votre locataire au sein de votre bien fait l’objet d’une procédure collective, le bail n’est pas automatiquement résilié. En cas de procédure de sauvegarde, le bailleur ne peut pas le rompre pour non-paiement des loyers. Si la société est en redressement, c’est uniquement l’administrateur judiciaire qui aura le pouvoir de décider si le bail doit se poursuivre ou non, selon les fonds du locataire.

Toutefois, ce dernier ne sera pas tenu d’attendre la fin d’une période triennale s’il souhaite résilier le bail commercial pour cause de départ à la retraite. En effet, le Code du Commerce octroie cette prérogative particulière pour les « congés-retraite ». Par ailleurs, si votre locataire est en situation de handicap ou d’invalidité, il peut également résilier le bail à tout moment. Cependant, en cas de décès du locataire, le contrat de bail commercial n’est pas résilié. En effet, il est transmis à ses héritiers. Ce sont donc eux qui devront y mettre fin au terme d’une période triennale, s’ils le souhaitent.

Se faire assister par un professionnel du droit qui connaît des dossiers mélangeants baux commerciaux et droit des successions pourra vous être utile pour faire valoir vos droits en justice.

Résiliation du bail commercial par le bailleur

En tant que bailleur, vous envisagez de résilier le bail commercial qui vous lie à votre locataire. Il est possible, sous certaines conditions de rompre le bail commercial à votre initiative.

Au cours du bail, le bailleur dispose d’un droit de reprise uniquement pour certains motifs. Il doit alors en informer le locataire au moins six mois à l’avance par acte d’huissier. À titre d’exemple, si vous êtes dans l’obligation de démolir l’immeuble dans lequel se trouve votre locataire, pour cause d’insalubrité, vous pouvez résilier le bail sans verser d’indemnité au locataire. Toutefois, si vous reconstruisez un immeuble comportant des locaux commerciaux, ce dernier aura un droit de priorité.

A contrario, si vous souhaitez faire des travaux de reconstruction ou de surélévation, vous pouvez certes rompre le contrat, mais vous serez tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction ou de lui proposer un local de remplacement en vertu de l’article L 145-4 du Code de Commerce.

N’hésitez pas à contacter un cabinet d’avocats compétent en la matière qui pourra vous conseiller sur les recours et éventualités possibles. Ce dernier sera présent à vos côtés à chaque étape de la procédure.

À la fin du bail, vous avez la possibilité de refuser sa reconduction. Cependant vous devez, sous peine de nullité de votre décision, en avertir le locataire en respectant certaines mentions obligatoires. Par ailleurs, ce n’est pas sans conséquence financière. En effet, vous devrez verser au locataire une indemnité d’éviction correspondant soit à la valeur vénale du fonds, soit à la valeur vénale du droit au bail si ce dernier est plus élevé. Toutefois, cette indemnité n’est pas due si vous pouvez justifier de motifs légitimes et graves de la part du locataire.

Le bailleur a également la possibilité de résilier le bail commercial en cas de faute du locataire. Généralement, le bail comporte une clause dite clause résolutoire qui indique les conséquences pour chacune des parties en cas de non-respect de leurs obligations réciproques. Généralement, cela entraine la saisine du juge pour qu’il effectue une résiliation dite judiciaire du bail.

La clause résolutoire peut être mise en œuvre pour diverses raisons telles que le non-paiement du loyer, l’atteinte à la destination du local ou aux activités autorisées, les troubles de jouissance causés au voisinage, la sous-location non autorisée du local commercial…

Faire jouer la clause résolutoire n’est pas simple. Tout d’abord gare aux clauses mal rédigées ! Le Code de commerce prévoit que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d’effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Les juges apprécient strictement cette disposition comme en témoigne l’arrêt de la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation du 11 décembre 2013. La Haute Cour a jugé qu’une clause résolutoire prévoyant un délai de 30 jours et non de 1 mois était nulle et donc sans effet. Par ailleurs, la résiliation de plein droit nécessite qu’un strict formalisme soit accompli sous peine là encore de nullité de la demande.

En outre, que la résiliation du bail résulte d’une entente entre le propriétaire et le locataire ou ne soit que la conséquence d’une faute de ce dernier, le bailleur a l’obligation de notifier aux créanciers titulaires d’un privilège ou d’un nantissement inscrits sur le fonds de commerce, la demande de résiliation.

Que vous rencontriez des difficultés avec votre locataire ou que vous souhaitiez résilier le bail à l’amiable, il est conseillé de faire appel aux précieux conseils d’un avocat compétent en baux commerciaux. En effet, étant une matière très encadrée juridiquement, le bailleur a tout intérêt à sécuriser l’opération afin d’éviter des conséquences financières qui lui seraient défavorables. N’hésitez pas à faire appel à Avocats Picovschi, cabinet compétent en droit immobilier, qui pourra vous accompagner et vous défendre dans les résiliations de vos baux commerciaux.

Sources :

 vosdroits.service-public.fr ; www.entreprises.cci-paris-idf.fr ; www.fiducial.fr

www.legifrance.gouv.fr Cour de Cassation, 3^ème Civ. 2 mars 2017, pourvoi n°15-11419