Ecrit par : Laetitia IGLESIAS, Juriste, Avocats Picovschi
SOMMAIRE
Dirigeants d’entreprise, commerçants, artisans vous avez signé un bail commercial pour exercer votre activité. Dans le contexte de crise actuelle, la loi Pinel du 18 juin 2014 est venue apporter des modifications et a notamment réformé les baux commerciaux dans le but de redynamiser et favoriser la diversité des commerces en France. Avocats PICOVSCHI ayant à cœur de défendre ces intérêts économiques, vous éclaire sur ces nouveautés dans les lignes qui suivent.
Un encadrement des loyers plus strict
Jusqu’ici, quand les modifications des facteurs locaux étaient importantes ou lorsqu’il était impossible d’appliquer la règle du plafonnement, le bailleur pouvait choisir de fixer le loyer du bail à la valeur locative. Aujourd’hui ce n’est plus le cas. En effet, la loi PINEL apporte dans son sillage une mesure de lisage du déplafonnement du loyer. Dès lors, l’augmentation sera plafonnée à 10% du loyer versé au cours de l’année qui a précédé pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.
Attention tout de même en cas de conflit à la rédaction de votre contrat puisque la loi laisse la possibilité aux parties de déroger à cette disposition par l’insertion de clauses. Il convient donc d’agir avec la plus grande prudence en ayant recours à un avocat compétent en droit immobilier compte tenu des enjeux pour votre entreprise.
Mise en place de modifications concernant les durées des baux commerciaux
À l’image des dispositions relatives aux loyers, le législateur est aussi venu sécuriser les intérêts du preneur dans le cadre de la durée de son bail. Ainsi, la loi prévoit que le locataire n’aura plus la possibilité de renoncer à son droit de résiliation triennale. En effet, il est désormais impossible pour le commerçant ou l’artisan de s’engager pour des périodes fermes de 6 ou 9 ans.
Des exceptions subsistent cependant concernant certains types de baux notamment ceux dont la durée est supérieure à 9 mois. Par ailleurs, la loi apporte au volet « durée du bail » une modification supplémentaire concernant le bail dérogatoire dont la durée est désormais allongée à 3 ans. Cependant, la loi précise qu’une fois le délai de 3 ans échu, il est prohibé de conclure un nouveau bail pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
En revanche, si le locataire reste dans le local un mois supplémentaire soit 37 mois après la conclusion du bail dérogatoire, alors le bail se transforme en un bail commercial.
Création de nouvelles mesures
La loi Pinel du 18 juin 2014 vient modifier un grand nombre de points en matière de bail commercial, mais créé aussi de nouvelles dispositions plus favorables pour les commerciaux et artisans.
Le législateur instaure ainsi l’obligation d’établir un état des lieux pour chaque conclusion, cession ou cessation de bail, mais aussi en cas de cession ou mutation à titre gratuit du fonds de commerce. Cette obligation est à la charge du bailleur, qui désormais ne pourra plus invoquer les dispositions du Code Civil qui prévoient que : « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».
En outre, le bailleur devra fournir, en annexe de l’état des lieux, un document qui fera l’inventaire précis des charges, des impôts et des taxes liés à l’exploitation du local. De plus, le bailleur sera tenu d’indiquer dans ce document la répartition des charges entre lui et le locataire.
Enfin, il appartiendra au bailleur de communiquer à son locataire, au moment de la signature du bail puis tous les trois ans, un état provisionnel des travaux envisagés en plus du récapitulatif des travaux réalisés sur les 3 années écoulées.
L’instauration de toutes ces exigences supplémentaires impose donc une vigilance plus accrue. Face à un document manquant, n’hésitez pas à agir c’est peut-être votre entreprise qui est en danger !
La loi Pinel du 18 juin 2014 instaure par ailleurs un droit de préemption au profit du locataire à bail commercial. Ceci signifie que dès lors que le propriétaire d’un local à usage artisanal ou commercial souhaite vendre son bien, il doit d’abord le proposer à son locataire.
Cette proposition devra cependant revêtir une forme particulière puisque le propriétaire sera tenu d’informer son souhait de vendre par lettre recommandée avec avis de réception ou par remise en main propre. En outre, l’offre devra indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée.
À compter de sa réception, l’entreprise disposera d’un mois pour se prononcer. En cas d’acceptation, il faudra que la vente soit réalisée sous 2 mois, délai voir 4 mois en cas de recourt à un prêt. Il convient d’observer que le législateur accorde au locataire un droit de préemption extrêmement fort. Ce droit nouveau vient ainsi s’ajouter aux dispositions protectrices érigées au sein de la loi Pinel du 18 juin 2014.
Dès lors, en cas de conflit, il est important de faire appel à un avocat puisque lui seul sera suffisamment averti du contenu de cette loi et saura faire valoir vos droits nouveaux !
L’investissement locatif immobilier, nouveau dispositif Pinel 2015
Jusqu’à maintenant il existait une réduction de l’impôt sur le revenu de manière à favoriser l’investissement locatif. De nouvelles mesures sont applicables avec le dispositif « Pinel » prenant le pas sur le dispositif « Duflot » !
La réduction d’impôt est égale à 12, 18 ou 21 % selon la durée d’engagement de location (6 ans ou 9 ans, prorogeable jusqu’à 12 ans).
Naturellement, des conditions sont fixées pour pouvoir bénéficier de cette réduction. Notamment, l’investisseur doit acquérir un bien neuf et le louer pendant une période déterminée mais il existe de nombreuses conditions supplémentaires. De manière non exhaustive, l’on peut citer les conditions suivantes :
- Les programmes immobiliers neufs doivent respecter des caractéristiques thermiques et des performances énergétiques correspondant au label RT 2012 pour bénéficier de la loi Pinel
- Un plafond par mètre carré de surface habitable est instauré en fonction de la localisation du logement PINEL. Ce plafond est de 5500 €/m² pour les zones éligibles PINEL. Ce qui permet une meilleure répartition du dispositif dans les communes ayant un prix au m² élevé…
La vraie nouveauté concerne surtout la possibilité, pour les propriétaires, de louer le bien immobilier concerné à leurs descendants ou ascendants (sous conditions de plafond de loyer et de ressources du locataire).
La modulation des durées d'engagement et des taux s'applique aux investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014 tandis que l'assouplissement relatif à la location aux proches ne concerne que les acquisitions effectuées à compter du 1er janvier 2015.
