Ecrit par : Avocats Picovschi
SOMMAIRE
La loi Pinel du 18 juin 2014 a porté la durée du bail dérogatoire à trois ans pour l’aligner sur le régime des baux commerciaux. À l’expiration de cette période, lorsque le locataire se maintient dans les lieux, le bail dérogatoire deviendra un bail commercial. Le bailleur peut s’y opposer ou le revendiquer, à charge pour lui d’apporter la preuve adéquate. Mais comment être certain d’opter pour le statut le plus adapté ? Avocats Picovschi vous éclaire.
Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ?
Le bail dérogatoire prévu à l’article L145-5 du Code de commerce est un contrat par lequel le bailleur et le preneur soustraient leur rapport juridique au droit des baux commerciaux. Il a l’avantage de présenter une certaine souplesse, mais suppose la réunion des conditions suivantes:
- Stipulation expresse dans le contrat de bail
- Conclusion du bail à l’arrivée du preneur dans les lieux
- Durée maximale du bail : trois ans non renouvelables
Les parties ne peuvent donner congé avant l’échéance du délai convenu. Ces dispositions de la loi Pinel s’appliquent aux baux conclus à partir du 1er septembre 2014.
Le bail dérogatoire ne doit pas être confondu avec la convention d’occupation précaire. Le bail dérogatoire a une assise législative. La loi permet aux parties d’écarter le statut des baux commerciaux, alors que dans une convention d’occupation précaire, ce sont des circonstances objectives particulières qui justifient la dérogation. C’est la raison pour laquelle, en dehors de tout motif de précarité, l’éviction du droit des baux commerciaux n’est possible qu’à partir d’une convention de bail dérogatoire (Civ. 3e, 15 oct. 2014, n° 13-20.085).
Quelles sont les conséquences de l’expiration du bail dérogatoire ?
À l’expiration du bail dérogatoire, plusieurs situations sont à distinguer : soit le locataire quitte les lieux et le contrat prend fin, soit il se maintient dans les lieux et bénéficiera d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux (Art L145-1, Code de commerce). Un avocat peut vous assister dans vos démarches.
Le bailleur dispose d’un délai d’un mois à compter de l’expiration du bail dérogatoire pour s’opposer au maintien du locataire dans les lieux. À défaut, il sera réputé avoir laissé le preneur en possession.
Le bailleur peut également, avant l’arrivée du terme du bail dérogatoire, manifester sa volonté de ne pas poursuivre la relation contractuelle avec le locataire à l’expiration du bail. La jurisprudence ajoute, dans un arrêt du 4 mai 2010, qu’il appartient au bailleur d’apporter la preuve de son refus au maintien du locataire dans les lieux. En l’espèce « aucune clause du bail ne pouvait avoir pour effet de dispenser le bailleur de faire connaître au preneur son opposition à son maintien dans les lieux » (Civ 3e, 4 mai 2010, n°09-11.840).
Mais il arrive également que le bailleur souhaite poursuivre la relation contractuelle avec le locataire à l’issue des trois mois. C’est l’hypothèse dans laquelle le bailleur revendique l’application du droit des baux commerciaux à l’arrivée du terme du bail dérogatoire. Il devra alors prouver que le locataire est resté dans les lieux après le délai contractuel et un nouveau bail de neuf ans sera formé (Civ 3e, 6 avril 2011, n°10-11.846).
Il convient pour les parties d’être particulièrement vigilantes sur les stipulations du contrat de bail dérogatoire et d’anticiper le cas échéant le passage au bail commercial traditionnel. L'avocat compétent en droit des baux commerciaux est là pour vous éclairer et vous aider à faire le meilleur choix possible afin d’anticiper tout contentieux. En cas de litige, Avocats PICOVSCHI prendra en charge la défense de vos intérêts veillant à la préservation de vos droits.
Source : www.legifrance.gouv.fr
