Avocat bail commercial : bail dérogatoire expiré et formalisme du congé

Rappel : qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ?

Le bail dérogatoire est un bail de courte durée qui déroge aux règles habituellement applicables aux baux commerciaux (c’est-à-dire les règles protectrices du locataire et constituant le statut des baux commerciaux)

Le bail dérogatoire est souvent appelé « bail précaire ». Ce contrat de location permet à tout exploitant de fonds de commerce ou d’artisanat d’exercer son activité, sans avoir à s’engager sur une longue période. En effet, les baux commerciaux sont en principe conclus pour une durée de trois, six ou neuf ans, « bail 3-6-9 ».

Quelle que soit la nature du bail envisagé (bail commercial, bail dérogatoire…), signer le contrat adapté à votre situation est crucial pour le développement de votre entreprise. Pour ne pas commettre d’erreur juridique ou omettre des détails importants, le meilleur conseil reste celui d’un avocat compétent en baux commerciaux. Afin de vous guider vers la meilleure solution, il vous expliquera les caractéristiques du bail dérogatoire et ses conséquences sur votre affaire.

Bail dérogatoire, caractéristiques très différentes d’un bail ordinaire

Contrairement au bail commercial classique, le bail dérogatoire n’est limité par aucune durée minimale. Ainsi, en tant que propriétaire d’un local commercial, vous pouvez conclure plusieurs baux dérogatoires d’une durée très courte au profit d’un même locataire, sous réserve que la durée totale de ces contrats ne dépasse pas trois ans.

De plus, le bail dérogatoire échappe au statut protecteur des baux commerciaux ordinaires. Le bailleur comme le locataire doit confirmer cela, lors de l’entrée dans les lieux du locataire, en inscrivant dans le contrat leur intention de ne pas être soumis à ces règles qui s’appliquent aux baux commerciaux classiques. Ainsi, aucun droit au renouvellement du bail ou à une indemnité d’éviction ne peut profiter au locataire.

Il faut ajouter que la fixation du loyer reste libre, et ne subit aucun plafond même en cas de renouvellement du bail dans la limite de durée de trois ans.

Depuis le 1^er septembre 2014, de nouvelles règles encadrent mieux les baux dérogatoires. A titre indicatif, un état des lieux d’entrée et de sortie doivent être dressés.

La rédaction du bail dérogatoire, comme tout bail, n’est pas une tâche facile. Un avocat expérimenté en la matière pourra vous assister dans l’écriture et la vérification de chaque clause du contrat. Il vous assurera ainsi une protection juridique optimale.

En pratique, le bail dérogatoire est souvent utilisé comme une sorte d’essai. Cependant, ce coup d’essai peut devenir une réussite et le locataire peut rester plus longtemps que prévu, sans que le contrat de bail soit modifié. Attention aux conséquences juridiques d’une telle négligence et aux éventuels contentieux ! Un avocat aguerri en baux commerciaux pourra venir à votre rescousse, notamment lorsque le locataire ne respecte pas les formalités de congé exigées à l’issue du bail.

Attention aux éventuels contentieux à l’expiration du bail dérogatoire !

Avant l’expiration du bail dérogatoire, ni le bailleur, ni le preneur ne peut donner un congé anticipé. Si le locataire souhaite quitter les lieux plus tôt que prévu, il devra acquitter les loyers jusqu’au terme du bail.

Au bout de la période inscrite dans le contrat, le bail s’expire. Le locataire doit normalement partir.

Cependant, si le preneur au bail reste et est laissé en possession des lieux, un nouveau bail s’opère à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance contractuelle. Attention, ce nouveau bail ne sera pas soumis aux règles du bail dérogatoire mais sera automatiquement régi par le statut des baux commerciaux classiques.

Une affaire a mis en valeur l’importance de glissement vers le statut des baux commerciaux classiques sur le formalisme à adopter pour donner congé. La Cour de cassation dans un arrêt en date du 5 avril 2011 (Cass Civ 3, 5 avril 2011, n°10-12.254) rappelle que le congé délivré par le locataire resté dans les lieux après expiration du bail dérogatoire, doit être donné par acte extrajudiciaire, selon les formalités requises par le statut des baux commerciaux. Le locataire avait en effet suivi les stipulations du contrat de bail dérogatoire initial et avait donné congé par lettre recommandée avec accusé de réception quelques jours avant son départ, mettant ainsi le bailleur dans une situation embarrassante.

Des précautions sont d’autant plus à prendre qu’il existe d’autres situations dans lesquelles vous pouvez glisser d’un bail dérogatoire à un bail commercial ordinaire. En effet, à l’expiration des trois ans, si vous consentez au renouvellement exprès du bail, le bail dérogatoire dégénérera en bail commercial statutaire. De même, au bout de ces trois ans, si vous signez un nouveau contrat de bail pour les mêmes locaux avec le même preneur, le statut des baux commerciaux s’appliquera.

Dans une affaire jugée par la Cour de cassation (Cass Civ 3, 5 juin 2013, n°12-19.634), le locataire s’était maintenu dans les lieux et face à l’inaction du bailleur, il revendiquait le bénéfice du statut protecteur des baux commerciaux. La Cour rejeta la demande du preneur en expliquant notamment que le bailleur avait pris soin de donner congé à son locataire avant le terme du contrat.

Ainsi, au cours du bail comme à l’issue du bail, de nombreux contentieux peuvent apparaître. Pour éviter d’être démuni devant ces problématiques, le recours à un avocat expérimenté en baux commerciaux est indispensable. Avocats Picovschi, cabinet d’avocats installé à Paris depuis plus de 25 ans, maîtrise tous les aspects des baux commerciaux et est donc apte à gérer les conflits qui vous opposent à vos locataires, n’hésitez pas à nous contacter !

Source : service-public.fr / dalloz.fr