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Agence immobilière : faites valoir votre mandat face à la mauvaise foi du vendeur et de l'acheteur

| Mis à jour le 18/12/2018 | Publié le 09/12/2014

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SOMMAIRE

Vous êtes agent immobilier et un particulier a décidé de vous confier la vente et/ou l’achat d’un bien immobilier. Vous êtes lancé dans le processus, mais vous vous apercevez que le vendeur et/ou l’acheteur cherchent à vous évincer en dépit de votre mandat. Quels sont les moyens de prévenir ces situations conflictuelles ? Comment faire valoir vos droits en cas d’éviction ? Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris, vous explique comment faire valoir votre mandat face à la mauvaise foi de l’acheteur ou du vendeur.

Le mandat d’agence ou d’entremise : une garantie pour l’agent immobilier

Première étape obligatoire : la rédaction d’un mandat

En tant qu’agent immobilier et intermédiaire missionné pour vendre ou louer des biens immobiliers, vous avez droit au titre de la mission que vous avez effectuée, d’obtenir en contrepartie une rémunération.

Votre profession et votre droit à rémunération sont régis par les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet » et son décret d’application du 20 juillet 1972.

La loi impose aux intermédiaires en transaction immobilière de rédiger, par écrit et selon des dispositions précises, des conventions matérialisant l’engagement des parties que l’on appelle mandat d’agence ou mandat d’entremise.

Il existe plusieurs types de mandats et l’agent immobilier doit spécifier dans sa convention s’il s’agit d’un mandat de vente simple, d’un mandat semi-exclusif ou exclusif ou encore d’un mandat de recherche.

La rédaction d’un mandat est une étape capitale pour l’agent immobilier. Elle est règlementée et le mandat doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires pour être valide (numéro et lieu de délivrance de la carte professionnelle de l’agent immobilier, numéro d’inscription dans le registre des mandats, montant et étendue des honoraires, durée du contrat, etc.). À défaut, le mandat pourrait être remis en cause et l’agent immobilier évincé.

Sans mandat valide, l’agent immobilier ne peut réaliser aucun acte d’entremise ou de gestion immobilière, il ne peut recevoir aucune rémunération, et n’est pas non plus protégée contre une éviction de la part de son client ou de l’autre partie.

Anticiper les problèmes grâce à la rédaction d’un mandat détaillé

Par principe, l’agent immobilier peut prétendre à ses honoraires si l’opération a été définitivement conclue par l’intermédiaire de ses soins. À l’inverse, il peut tout de même prétendre à une rémunération en faisant figurer dans son mandat immobilier, en caractères très apparents, soit une clause d’exclusivité, soit une clause pénale.

La clause d’exclusivité constitue l’une des stipulations phares à introduire dans le mandat d’agence pour empêcher toute éviction. Cette clause va interdire au vendeur ou à l’acheteur, pendant une durée déterminée, d’effectuer lui-même la mission pour laquelle l’agent a été mandaté. À défaut, il s’exposerait à une condamnation au versement de dommages et intérêts.

L’introduction d’une clause pénale prévue en amont permet également de sanctionner le client qui aurait procédé à la vente de son bien en écartant l’agence immobilière mandatée pour cela. Cette clause stipule une certaine somme qui sera due par le client s’il conclut la vente en dehors de l’agence immobilière.

Évidemment, certains acheteurs ou vendeurs peu scrupuleux vont tenter d’évincer l’agent immobilier en contournant le paiement de la commission. Par exemple, un futur acquéreur se renseigne sous une fausse identité auprès de l’agent immobilier, visite un ou plusieurs biens proposés par l’agent, puis décide d’acquérir un bien directement auprès du vendeur, sans passer par l’agence missionnée.

En conséquence, un mandat bien rédigé et bien détaillé permettra de pérenniser vos relations avec vos protagonistes et de prévenir tout contentieux postérieur. L’assistance d’un avocat compétent en droit immobilier pourrait alors se révéler primordiale : il sera un atout de taille pour vous accompagner dans la rédaction du mandat et ainsi vous permettre d’anticiper tous les risques éventuels.

Comment réagir face à la mauvaise foi du vendeur ou de l’acquéreur ?

Demandez réparation sur la base d’un mandat d’agence solide

Si le client de l’agence décide de vendre son bien sans l’agence immobilière mandatée, il existe des moyens pour résoudre cette situation grâce à la rédaction d’un mandat d’agence suffisamment détaillée. Il est donc primordial que le mandat respecte les exigences légales, et soit le plus protecteur possible dans son contenu, pour pouvoir s’en prévaloir utilement par la suite.

Il convient de noter que le mandat ne lie que l’agence et son client. Il faut donc bien déterminer à l’avance quel type de mandat est en cause et qui est débiteur de la rémunération.

Dans le cas où le mandat est régulier, l’agent immobilier peut agir sur le fondement contractuel pour obtenir réparation du fait de la perte de commissionnement subie. Dans ce cas, l’agence immobilière pourra assigner le vendeur en paiement du prix de la commission.

Pour engager la responsabilité de l’acquéreur, celui-ci doit avoir, par son comportement fautif, fait perdre à l’agent immobilier sa commission. Pour obtenir réparation, l’agent devra tout de même démontrer que l’acquéreur a eu connaissance du droit à rémunération et démontrer les « manœuvres frauduleuses » de ce dernier visant à l’écarter (Cass., Ass. Pl., 9 mai 2008, n° 07-12.449).

À l’inverse, si le mandat n’est pas valide, il faudra considérer que celui-ci n’a jamais existé. Dans ce cas-là, l’agent immobilier devra démontrer l’existence d’une faute ou de manœuvres frauduleuses de la part de l’acquéreur pour obtenir réparation. Par exemple, le fait pour l’acquéreur de mandater régulièrement une agence immobilière, d’user de son droit de rétractation à la suite de la signature d’un compromis pour enfin signer un nouveau compromis en évinçant l’agence est constitutif d’une fraude. L’agence immobilière est en droit d’obtenir une indemnité.

Attention ! Vous pouvez désormais couvrir les irrégularités du mandat par voie de ratification.

Pour rappel, la Cour de cassation a récemment opéré un revirement de jurisprudence en jugeant que la méconnaissance des prescriptions formelles du mandat, imposées par la loi Hoguet, doit être sanctionnée par une nullité relative en ce sens qu’elles visent à protéger le seul intérêt du mandant (Cass. Ch. Mixte, 24 février 2017, n° 15-20.411).

Dans la continuité de cette solution, la Cour de cassation a jugé dans un arrêt de la première chambre civile en date du 20 septembre 2017 « que, dans les rapports entre les parties au mandat, le non-respect de son formalisme légal, (...) entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat ».

En conséquence, cela signifie que l’existence d’un mandat irrégulier en la forme ne conduirait pas forcément à la nullité de celui-ci dans le cas où le mandant aurait poursuivi pendant un certain temps les relations avec son mandataire immobilier.

Autrement dit, en cas de poursuite des relations sans contestation de la qualité des prestations fournies par l’agent ou des conditions de leur rémunération, il faudrait considérer les actes effectués et leur coût comme étant ratifiés par les parties, en connaissance de cause.

De nouveaux contentieux pourraient s’ouvrir à la suite de cet important arrêt. N’hésitez pas à solliciter l’aide et les conseils d’un avocat compétent en droit immobilier pour faire valoir vos droits et vous accompagner dans vos contentieux avec votre mandant !

La signature du bon de visite : un préalable insuffisant pour votre protection

Si la signature d’un bon de visite est essentielle, puisqu’elle permet de prouver la visite du bien par l’acquéreur potentiel, cela ne l’engage aucunement. En effet, ce document ne peut faire office de mandat. Il permet seulement à l’agent immobilier de démontrer son acte d’entremise entre le vendeur et l’acquéreur en le matérialisant dans un écrit. Ainsi, aucune commission ne saurait être due sur le fondement de cet acte.

Avocats Picovschi, Cabinet expérimenté en droit immobilier, pourra vous conseiller dans la rédaction du mandat, mais surtout sera à même de défendre vos intérêts dans le cadre d’une demande en réparation en cas d’éviction. Reconnu dans ce domaine par la communauté juridique, notre Cabinet a été sélectionné pour intégrer le classement français des cabinets d’avocats en matière d’ « Immobilier – Droit de l’architecture  2018 » en France.

Sources : www.legifrance.fr ; www.courdecassation.fr, Avis de M. de Gouttes Premier avocat général

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