La transaction immobilière, nouvelle mission de l'avocat à Paris

| Publié le 28/04/2011

L’avocat a toujours joué un rôle dans le domaine immobilier, notamment en établissant des avant-contrats et en rapprochant les parties afin de les signer. Cependant, il n’avait jamais endossé le rôle de mandataire en transactions immobilières alors même que la loi HOGUET du 2 janvier 1970 l’y autorisait. C’est chose faite depuis peu et le vœu du législateur de créer une grande profession du droit vient de se réaliser.

Une conciliation parfaite entre le métier d’avocat et celui de mandataire immobilier

La loi HOGUET autorise indifféremment un Agent immobilier, un Notaire ou un Avocat à intervenir en tant que mandataire en transactions immobilières. Il aura donc fallu attendre pas moins de 40 ans pour que le Conseil de l’Ordre de Paris accepte l’idée de cette activité et la règlemente !

Cette décision portant réforme du règlement intérieur national (RIN) de la profession d’avocat a été adoptée par le Conseil National des Barreaux (CNB) le 24 avril 2009.En application de ce texte, le Conseil de l’Ordre des avocats du Barreau de Paris a adopté un nouvel article P 6.2.0.4 du Règlement intérieur du Barreau de Paris, intitulé « L’avocat mandataire en transactions immobilières ».

Il ressort de cet article que les avocats ont la possibilité d'intervenir comme mandataire en transactions immobilières pour recueillir un mandat de vente, d'achat, de location ou de recherche de location d'un bien immobilier. Les principes déontologiques qui régissent la profession d’avocat ont été conciliés de manière subtile avec cette nouvelle activité puisque l’annexe XIV du règlement intérieur prévoit que :

- le mandat doit indiquer le mode de calcul des honoraires et sa durée ;

- l'exercice de cette activité doit être déclaré par l'avocat à l'ordre des avocats

- l'avocat doit respecter les principes de déontologie d'indépendance, de loyauté, d'impartialité et d'objectivité (c’est dire qu’il doit s’abstenir de toute publicité, de tout démarchage pour se voir confier un mandat)

- les fonds et notamment les indemnités d'immobilisation, doivent être obligatoirement déposées sur un sous compte à la Caisse des Règlements Pécuniaires Des Avocats (CARPA),

- l'avocat ne peut recevoir d'honoraires que d'une seule des parties ce qui garantit son indépendance, sa loyauté et évite les conflits d'intérêts,

- l'avocat dispose d'une garantie financière de non représentation des fonds et d'une assurance responsabilité civile.

En outre, les règles de représentation des fonds qui s'imposent à l'avocat mandataire en transactions immobilières sont autant de garanties pour le mandant, désireux de sécuriser sa transaction tant sur le plan juridique (rôle de conseil de l'avocat) que financier (dépôt des fonds à la CARPA).  

L’intérêt de recourir à un avocat mandataire en transactions immobilières

Au vu de sa grande expérience du droit, L'Avocat peut procéder à la rédaction de tous les actes se rapportant aux ventes immobilières et est en mesure de proposer un service complet de prestations à ses clients.

L’Avocat qui agit dans le cadre d’un mandat exerce dans le respect d’une stricte déontologie. Son but est d’accomplir un devoir de conseil avec le souci de prévenir tout contentieux et non de faire du profit comme un quelconque métier de l’immobilier. Preuve en est que le temps consacré par l'Avocat à la recherche d'un acquéreur ou d'un locataire ou aux négociations n'est pas rémunéré dans le cas où la transaction ne serait pas effectivement conclue.

Ainsi, tout l'intérêt de recourir à ce professionnel du droit réside dans sa double compétence de conseil et contentieux.

Les motifs du projet de loi de modernisation des professions judiciaires et juridiques réglementées présenté le 17 mars 2010 résument bien cette idée en indiquant que :

« L'Avocat, en tant que professionnel du droit pratiquant une activité contentieuse est le mieux placé pour anticiper les difficultés d'application et d'exécution d'un acte, ce qui lui confère une expérience et une compétence particulières.

Les Avocats sont, parmi les professions judiciaires et juridiques, les premiers rédacteurs d'actes sous seings privés, les officiers publics ministériels ayant pour leur part d'abord vocation à conférer l'authenticité aux actes qu'ils rédigent ou d'où ils sont saisis. »

Par conséquent, il est fort conseillé de faire appel à un avocat pour ce type d’acte et d’avant-contrats car ce professionnel du droit a de toute évidence des atouts que les professionnels de l’immobilier n’ont pas, notamment une connaissance pointue dans la rédaction des contrats mais encore en droit immobilier. Avocat Picovschi, fort de son expérience dans ce domaine et pratiquant une activité contentieuse large et abondante, est bien placé pour anticiper les difficultés d'application et d'exécution d'un acte, et ainsi prévoir les points susceptibles de générer des contentieux et la manière de les éviter.

Enfin, s’agissant de l’aspect financier de l’intervention de l’Avocat, il convient de souligner que les honoraires d'entremise, de conseil ou encore de rédaction d'actes (comme par exemple la promesse synallagmatique/unilatérale de vente, le compromis de vente, les protocoles etc..), sont très souvent inférieurs aux frais pratiqués par les agences immobilières ou les notaires (entre 2 et 5 % HT).

Alexandra GHERARDI
Juriste