Ecrit par : Camille DASTUGUE, Juriste, Avocats Picovschi
La gestion locative peut s’avérer très utile pour les bailleurs, elle permet la prise en charge de la gestion du bien par un intervenant extérieur. Cependant elle peut aussi entrainer du contentieux lorsque les mandataires profitent de la situation ou font des erreurs, telles que la facturation des états des lieux, ou la restitution tardive du dépôt de garantie. Dans ce cas, l’intervention d’un avocat compétent en droit immobilier vous permettra de dénouer rapidement la situation et de faire valoir vos droits.
Le mandat de gestion locative
Le mandat de gestion locative est un acte par lequel le propriétaire d’un bien (le mandant) donne à une autre personne (le mandataire, qui peut être un agent immobilier ou un administrateur de biens) le pouvoir d’accomplir en son nom plusieurs actes liés à la location ou la gestion d’un bien. Ce professionnel sera donc chargé d’effectuer les actes usuels relatifs à la mise en location du bien. Pour exercer cette activité, une carte professionnelle est obligatoire, ainsi qu’une assurance garantissant sa responsabilité professionnelle.
Le mandat est un contrat passé entre deux personnes: Le mandant, qui donne au mandataire, le pouvoir de faire à sa place, c'est-à-dire en son nom et pour son compte, un ou plusieurs actes juridiques (par exemple une location, une vente ou encore la gestion d'un bien immobilier). Le mandat est obligatoire et est règlementé par la loi Hoguet du 2 janvier 1970.
Le mandataire de gestion est responsable de l’inexécution ou de sa mauvaise exécution. De plus, selon l’article 1992 du Code Civil, « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ». Les fautes dont il doit répondre sont celles constituant une violation d’une obligation de moyen, de prudence ou de diligence.
Par exemple, la cour de cassation a retenu que l’agent immobilier est tenu de s’assurer de la solvabilité des locataires (CA de Versailles, 3ème ch., 7 novembre 2003, n°01-06928) mais aussi des cautions (CA de Versailles, 3ème ch., 17 octobre 2003, n° 01-04984).
Le mandat de gestion doit en outre préciser les identités des deux parties et la description ainsi que la situation du bien que le mandataire devra administrer. Le mandataire doit préciser le type de mandat et les conditions de renouvellement, les missions du mandataire ainsi que tous les actes que le mandant l’autorise à effectuer à sa place.
En ce qui concerne la gestion, la méthode de suivi des comptes (date des états détaillés, des versements, etc.), le montant des honoraires pour la gestion courante et les éventuels frais supplémentaires doivent être clairement spécifiés. La durée est généralement d’un an renouvelable par tacite reconduction d’année en année. Les parties pourront résilier ce mandat en exprimant leur volonté par lettre recommandée trois mois avant la date anniversaire de la prise d’effet du contrat.
Les missions doivent être précisées dans le mandat afin de définir les actes de gestion courante et les prestations optionnelles devant être effectuées par le mandataire, ainsi que sa rémunération pour l’ensemble de ces actes.
Cas de contentieux liés à la gestion locative
Or, les professionnels de l’immobilier abusent de plus en plus de leur statut et de leurs connaissances, au détriment des bailleurs et locataires ignorant la loi.
Ainsi, les frais de quittance, les frais de relance, la facturation des états des lieux, la facturation de l’établissement et l’envoi des attestations auprès de la CAF à la charge du locataire sont interdits. Pourtant, l’ensemble de ces frais est souvent facturé au mandant par les agences.
Rappelons que les états des lieux peuvent être facturés au locataire, dans le seul cas où ils sont effectués par un huissier de justice. Le locataire ne peut refuser cette intervention.
La loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation règlemente ces frais inopportuns. Cependant, cette loi n’est pas encore précise, ainsi l’intervention d’un avocat compétent en droit immobilier est nécessaire pour ce genre de litiges.
De plus, la restitution tardive du dépôt de garantie est une pratique classique des agences immobilières qui bien souvent cause un préjudice financier au locataire.
Le délai de restitution du dépôt de garantie est de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Bien évidemment, le bailleur peut conserver une partie ou la totalité du dépôt de garantie afin de réparer les dégâts causés par le locataire. Néanmoins, dans ce cas, les sommes retenues doivent être justifiées.
Si vous êtes face à ces situations litigieuses, n’hésitez pas à faire appel à Avocats PICOVSCHI fort de son expérience en droit de l’immobilier.
Sources : Cour d’appel de Versailles, 3ème chambre civile, 7 novembre 2003, n°01-06928 ;
Cour d’appel de Versailles, 3ème chambre civile, 17 octobre 2003, n° 01-04984
