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Les particuliers ne sont pas les seuls à se demander s’il est préférable de louer ou d’acheter ! En effet, les chefs d’entreprise ne sont pas en reste, car décider de louer ou d’acheter son local professionnel sont deux cas de figure complètement différents, ayant des incidences fiscales distinctes. Avocats Picovschi, compétent depuis près de 30 ans en droit de la fiscalité immobilière vous aide à faire le bon choix afin de définir quelle option est la plus adaptée à votre entreprise.
Louer un local professionnel : idéal pour une société en plein développement
La location d’un local à usage professionnel a l’avantage d’offrir une grande souplesse. En effet, si la cadence économique de l’entreprise s’accélère alors que le dirigeant n’y est pas nécessairement préparé, il est bien plus simple de trouver de nouveaux bureaux et locaux, que de vendre les siens. Et les raisons ne manquent pas pour investir dans de plus grands locaux : augmentation des stocks, du matériel ou encore de la masse salariale.
S’il s’agit d’une jeune entreprise, il est bien plus simple d’investir mensuellement dans un loyer que de souscrire un emprunt immobilier, d’autant plus lorsque la viabilité du projet professionnel n’est pas complètement assurée.
Quelle fiscalité s’applique à la location ?
D’un point de vue fiscal, le fait d’être locataire permet, en principe, de déduire de son bénéfice l’intégralité des loyers versés à son bailleur. Toutefois, si les locaux sont également utilisés à des fins personnelles, seule la partie du loyer dont l’usage est professionnel sera déductible.
Il paraît opportun de souligner que les locaux à usage professionnel, qui font l’objet d’une location sont exonérés de la taxe d’habitation, à condition de remplir les conditions suivantes :
- être distinct du domicile propre ;
- être soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
- être aménagé de façon à les rendre impropres à l’habitation, leur usage doit être strictement professionnel.
Au vu de la rigueur des conditions qui permettent de bénéficier de l’exonération de la taxe d’habitation, il est vivement recommandé d’être éclairé par un avocat compétent en fiscalité immobilière qui saura analyser votre situation et vous donner les meilleures solutions.
Achat d’un local professionnel : un gage de sérieux vis-à-vis des partenaires
Acquérir ses propres locaux professionnels est un gage de pérennité aux yeux de ses partenaires financiers, des commerciaux de la société et pourquoi pas, de nouveaux investisseurs lorsque revient le temps de la conquête.
Plus important que l’image renvoyée par la société et son chef d’entreprise, l’acquisition de son propre local commercial permet parfois une meilleure maîtrise des coûts et des aléas inhérents à la vie d’une entreprise. En effet, emprunter à taux fixe permet de prévoir à long terme, quels sont les coûts liés à cet achat !
À l’instar de la location, l’achat d’un local professionnel offre également une certaine forme de liberté, même si celle-ci s’avère différente. Le chef d’entreprise n’est ainsi pas dépendant de l’accord du propriétaire du bail commercial s’il souhaite y effectuer des travaux qui permettent d’accélérer l’essor économique de l’activité de son entreprise.
Toutefois, un tel achat implique de faire preuve de prudence dans un sens comme dans un autre. Si l’entreprise connaît un essor qui n’a pas été anticipé et nécessite brusquement plusieurs dizaines de mètres carrés supplémentaires, il est plus long de revendre ses locaux que de rompre un contrat de bail. De même si brusquement, cet espace devient superflu au vu de la perte de vitesse de l’entreprise…
Pour avoir une meilleure idée des risques et des avantages de l’achat de votre local professionnel, le recours à un avocat mandataire immobilier sera un réel atout. Il pourra également vous renseigner sur l’intérêt financier d’un tel placement. En effet, l’achat d’un local commercial consiste également en un investissement qu’il s’agit d’optimiser en prenant en compte les meilleurs facteurs : faire le point sur la rentabilité attendue (importance de l’emplacement du local, concurrence directe et indirecte, estimation du loyer, etc.).
Quelle est la fiscalité appliquée à la vente ?
D’un point de vue fiscal, l’acquisition d’un bien immobilier s’avère souvent être un placement intéressant. Il existe des différences relatives au régime fiscal au regard de la nature du bien acquis : déduction de la TVA, paiement de droits d’enregistrement, imposition sur la plus-value…
L’achat d’un bien immobilier dans le cadre d’un exercice commercial peut nécessiter dans certains cas de créer une Société Civile Immobilière avec ses associés. Ainsi, c’est la SCI qui achète elle-même le local. Cette option peut présenter un certain nombre d’avantages pour l’acquéreur (choix du régime fiscal IS ou IR, facilité au niveau de la transmission des parts sociales, gestion séparée des loyers et des charges, etc.).
Vous ne savez pas quelle est la meilleure option pour acquérir un local professionnel au regard de votre projet ? Au vu des diverses possibilités pour acheter les locaux ( acheter au nom de la société, ou au nom d’un ou plusieurs dirigeants, via une SCI) et des diverses conséquences fiscales et patrimoniales qui en découlent, un avocat expert en fiscalité immobilière sera un atout indispensable pour sécuriser et optimiser votre achat immobilier. Votre avocat fera le point avec précision pour vous expliquer les avantages (faciliter de gestion, régime d’imposition, etc.) et les inconvénients pour adapter avec précision votre choix à vos intérêts. L’avocat pourra également vous accompagner dans tous les actes pour sécuriser vos actes de vente.
Avocats Picovschi, composé d’avocats compétents en droit immobilier mais aussi mandataires immobiliers et compétent en fiscalité immobilière depuis 1988, peut vous accompagner dans vos projets de développement et d’acquisition de local commercial.
Sources : www.service-public.fr, « Les locaux à usage professionnel sont-ils soumis à la taxe d'habitation ? » 29/11/17 ; www.pap.fr, « Investir dans un local commercial », 09/03/2016 ; www.net-investissement.fr « Comment investir dans l’immobilier commercial ? » ; www.dynamique-mag.com ; « Créer une SCI pour acheter un local professionnel, une bonne idée ? » 16/03/17
