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Bail commercial: peut-on vendre un bien occupé ?

| Mis à jour le 13/07/2018 | Publié le 09/06/2014

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SOMMAIRE

Vous êtes propriétaire d’un bien que vous souhaitez vendre mais il fait actuellement l’objet d’un bail commercial. Rassurez-vous il est possible de vendre un bien occupé. Des moyens s’offrent à vous pour conserver ou au contraire rompre le bail qui vous lie à votre locataire. Avocats Picovschi vous accompagne dans ce projet de vente.

Vente et continuité du bail commercial par le nouvel acquéreur

Le bail commercial est régi par un statut particulier, de sorte que toute analogie avec le bail d’habitation doit, par principe, être écartée.

En revanche, là où les deux baux se recoupent c’est dans la possibilité pour le propriétaire de l’immeuble de vendre son bien alors même que celui-ci serait occupé. Cette possibilité mérite toutefois une attention particulière. Le rôle de l’avocat sera alors de vous accompagner tout au long du processus afin de vous assurer une vente sans encombre.

La première chose à faire est d’informer le locataire de votre souhait de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente envisagée. En effet, depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, le locataire d’un local commercial dispose d’un droit de préemption qui lui permet de se porter acquéreur (article L. 145-46-1 du Code de commerce). Il a un délai d’un mois pour en informer son propriétaire. À défaut de préemption, la vente sera libre.

Il existe cependant quelques cas où le locataire ne dispose pas de droit de préférence (bail de courte durée, convention d’occupation précaire, cession globale, etc.). L’assistance d’un avocat qui dispose d’une grande expérience en matière de baux commerciaux sera indispensable afin de vous éclairer sur vos obligations et de veiller au respect des délais.

En l’absence de congé, la vente de l’immeuble loué ne met pas par principe fin au bail. Celui-ci se poursuit avec le nouvel acquéreur qui devient le nouveau bailleur.

Selon l’article 1743 du Code civil, pour que le bail soit opposable au nouveau propriétaire, il doit remplir certaines conditions :

  • être authentique, c'est-à-dire avoir été dressé légalement ;
  • avoir une date certaine, autrement dit, il faut qu’il ait été enregistré ;
  • avoir été connu de l’acheteur.

Si toutes ces conditions sont respectées, le transfert est effectif.

En matière de bail commercial, le contentieux est très vite arrivé. Il faut donc apporter une vigilance accrue à la vente d’un local occupé. En effet, en plus des obligations classiques de vente s’ajoutent les difficultés liées à la transmission du bail. Que l’on parle de loyers, de dépôts de garanties, de congés ou encore de travaux, tout est synonyme de conflit potentiel.

À qui revient le loyer du mois de cession ? Que se passe-t-il si le titulaire du bail commercial vous paie le mois, qui vient de s’écouler alors que vous n’êtes plus propriétaire ? Que se passe-t-il lorsque la demande de renouvellement a été faite par le locataire juste avant la vente et que ni le nouveau ni l’ancien bailleur ne lui répondent ?  

Ce sont autant de questions qui peuvent se poser au moment de la vente de votre bien. Pour éviter tout conflit, il est primordial d’agir en amont en ayant recours à un professionnel du droit qui saura vous guider et organiser les modalités de la vente d’un bien occupé.

Vente et résiliation du contrat de bail : des exceptions envisageables

Dès lors que le bail a une vocation commerciale, la vente des locaux en cours de bail ne peut être érigée en cause de résiliation immédiate du contrat.

Mettre fin au bail au moment d’une vente n’est pas impossible, mais simplement très encadré. Dès lors, il convient d’agir avec prudence en analysant chaque hypothèse avec attention. Là encore, l’avocat est là pour vous assister et vous garantir la réussite de la vente.

Lors de la conclusion du bail, le propriétaire et le locataire s’engagent. Le propriétaire promet à l’occupant une jouissance paisible des lieux et en contrepartie, le locataire doit s’acquitter du paiement du loyer.

Ces obligations réciproques sont primordiales. Aussi, afin de sécuriser le contrat, des clauses résolutoires sont généralement insérées. Le recours à un conseil, expert en droit de l’immobilier, sera un atout pour éviter des erreurs dans la rédaction des obligations entre les parties.

Lorsqu’une clause résolutoire a été insérée, notamment pour les cas de « motif grave et légitime à l’encontre du locataire », le bailleur pourra délivrer par voie d’huissier, un commandement visant ladite clause en indiquant le motif reproché. Il pourrait par exemple s’agir d’une dette de loyer.

Une fois les formalités effectuées, le locataire dispose d’un délai de 30 jours pour rectifier la situation faute de quoi la résiliation judiciaire du bail commercial sera effective (article L145-41 du Code de commerce).  

Si vous souhaitez profiter de cette faute de votre occupant, vous devez être très prudent. N’oubliez pas que résilier un bail commercial pour le seul motif de faute est en principe interdit. Agir avec l’aide d’un avocat expert en droit immobilier permet donc d’éviter toute résiliation abusive et limitera vos risques de contentieux.

La loi impose une durée minimale de 9 ans pour un bail commercial (article L145-4 du Code de commerce). Néanmoins, en dehors de toutes fautes, il existe, sauf exception, une possibilité pour le bailleur d’y mettre fin tous les 3 ans. Cette hypothèse est celle de la résiliation triennale. L’assistance d’un conseil vous permettra d’éviter les faux pas et de mener à bien cette demande de congé.

Par ailleurs, à défaut de motif grave et légitime à l’encontre du locataire ou en l’absence de travaux de construction, reconstruction, surélévation, réaffectation du local à un usage d’habitation, le propriétaire devra en principe verser une indemnité d’éviction au locataire. Cette somme doit être égale au préjudice subi et peut donc s’avérer conséquente.

Dans tous les cas, le congé doit être donné par acte d’huissier, au moins 6 mois à l’avance.

Attention ! Si la faute du locataire peut intervenir à tous moments, on ne peut toutefois invoquer la résiliation triennale que tous les 3 ans.

En outre, il faudra être très vigilant à bien indiquer le motif légal en plus de la volonté de vendre puisque, rappelons-le, la vente seule ne justifie pas la rupture du bail.

Quoi qu’il en soit, que vous souhaitiez vendre votre immeuble en conservant ou en résiliant votre droit de bail vous devez impérativement recourir aux services d’un professionnel du droit, qui, fort de son expérience saura défendre au mieux vos intérêts. Avocats Picovschi, expert en droit immobilier à Paris, saura vous accompagner dès le début de l’opération afin de vous en assurer le succès.

Sources : www.service-public.fr, « En cas de vente d'un local commercial, le locataire est-il prioritaire ? », par la Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de l'économie ; vérifié le 18 octobre 2017. www.legifrance.gouv.fr : articles L145-4 et suivants du Code de commerce.

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