Bail commercial : bien négocier son départ du local

Refus du bailleur de renouveler le bail : comment négocier votre indemnité d’éviction ?

Vous avez conclu un bail commercial pour une durée de 9 ans. Aujourd’hui, votre bailleur vous a donné congé. Plusieurs conditions de fond et de forme doivent être respectées, notamment en matière de délais de préavis (6 mois ou 3 mois selon les situations). Le bailleur devra expliquer la raison de ce refus de renouvellement, vous rappeler votre droit de contester cette décision et la possibilité de demander une indemnité compensatrice.

Que faire en cas de refus du bailleur de renouveler le bail commercial ?

Faites appel à un avocat compétent en baux commerciaux et en droit des affaires afin qu’il s’assure que votre propriétaire respecte les délais ainsi que les différentes obligations légales mises à sa charge.

Attention, votre bailleur pourra tenter de s’exonérer du paiement de cette indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime à votre encontre (ex : non-paiement de plusieurs loyers, dégradations, réalisation de travaux non autorisés…etc.). Les dispositions de l’article L. 145-17 du Code de commerce imposent au bailleur de vous avoir au préalable mis en demeure de régulariser l’infraction commise. Ce n’est que si vous ne remédiez pas à cette infraction dans le délai imparti que le bailleur pourra se prévaloir d’un motif grave et légitime pour échapper à l’indemnité d’éviction. Heureusement, l’avocat est là pour vous défendre et contrer ces accusations.

Ce professionnel du droit ne vous laisse pas démuni. Il pourra vous aider à obtenir de votre bailleur un renouvellement de votre bail commercial. En cas de refus de ce dernier ou lorsque celui-ci exerce son droit de reprise, il négociera pour vous la compensation la plus juste et intéressante. Ainsi, il ne manquera pas de vous guider dans les démarches à effectuer et s’occupera de l’intégralité de la procédure.

Comment évaluer l’indemnité d’éviction ?

Il n’existe pas de règle déterminée pour fixer le montant de cette indemnité. En cas de non-renouvellement du bail, vous devez vous en remettre à votre conseil qui connaît les éléments à prendre en compte et qui saura vous proposer une évaluation chiffrée crédible de votre préjudice. En outre, il faut savoir que la fixation définitive relève de l’appréciation souveraine des juges du fond. À cette fin, les résultats d’exploitation sont souvent pris en compte par l’expert, notamment le chiffre d’affaires des trois dernières années.

Votre avocat exploitera tous les éléments en sa possession pour vous obtenir la meilleure indemnité, à savoir :

• la valeur marchande du fonds de commerce,
• les frais de déménagement et de réinstallation,
• les frais et droits de mutation pour l'achat d'un nouveau fonds,
• les indemnités de licenciement à verser par le locataire,
• la perte d'une licence éventuelle (tabac, alcool, etc.).

En outre, il existe un certain nombre de spécificités à connaître dans la fixation de cette indemnité d’éviction que votre avocat rompu à cet exercice maîtrise. Ainsi, à titre d’exemple, si l’éviction entraine la disparition pure et simple du fonds, votre conseil pourra négocier une indemnité correspondant à la valeur de remplacement du fonds. De même, il pourra obtenir une indemnité égale à la valeur du droit au bail lorsque celle-ci est supérieure à la valeur du fonds.

Ces spécificités à connaître pour le calcul de l’indemnité d’éviction sont nombreuses. Une appréciation de votre situation est nécessaire afin de négocier la meilleure indemnité possible.

Il s’agit de notions juridiques complexes qui nécessitent de prendre en compte et de comparer des éléments divers. Face à votre bailleur de mauvaise foi, n’hésitez pas à faire appel à un avocat. Celui-ci pourra vous aider, en outre, à négocier des indemnités dites accessoires telles que :

• les frais de déménagement,
• les frais de réinstallation,
• frais et droits de mutation liés à l’achat du nouveau fonds,
• éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés, si l’éviction entraîne leur licenciement,
• indemnité pour perte de logement,
• les frais liés au paiement d’indemnités de résiliation de contrats,
• préjudice lié à la perte d’activités accessoires (par exemple, vente de tabac dans un débit de boissons…),
• indemnité de trouble commercial destinée à compenser la gêne due à l’éviction.

Comment obtenir le règlement de l’indemnité d’éviction ?

En cas de litige sur le principe ou sur le montant de l'indemnité d'éviction, le bailleur bénéficie d'un délai de repentir. Il peut revenir sur sa décision et accorder le renouvellement dans un délai de quinze jours après que les tribunaux ont définitivement fixé le montant de l'indemnité d'éviction. Mais seulement à condition que vous occupiez toujours les lieux et que vous n’ayez pas déjà loué un autre local.

Vous devez également savoir que le bailleur est tenu par des délais légaux pour vous verser l’indemnité qui aura été préalablement fixée et que vous bénéficiez du droit de rester dans les lieux pendant une certaine période. Assurez-vous auprès de votre avocat que vos droits soient bien respectés. Si tel n’est pas le cas, il pourra engager devant les tribunaux toutes les actions utiles pour les faire respecter.

Dans quels cas le bailleur peut-il refuser de vous verser une indemnité d’éviction ?

Ici, la situation que vous rencontrez est similaire. Vous êtes installés dans les locaux depuis des décennies. Votre commerce est florissant. Pourtant, cette année votre bailleur vous signifie qu’il ne renouvellera pas votre bail, vous mettant ainsi en quelque sorte à la rue et menaçant vos revenus et l’emploi. Pourtant, il se peut que l’indemnité d’éviction ne vous soit pas due. La situation est particulièrement dangereuse pour vous et nécessite l’assistance d’un avocat.

L'article L. 145-14 du Code de commerce prévoit deux cas permettant de ne pas verser d'indemnité d'éviction au preneur.

L'existence d'un motif grave et légitime

Votre bailleur déclare que vous n’avez pas rempli une de vos obligations après avoir été mis en demeure de le faire.

Il vous charge d’un motif grave et légitime tel que l'inexécution de réparations à votre charge ou encore le défaut de paiement de plusieurs loyers, l’exécution de travaux très importants, le changement de destination de l’…etc.

Seul votre avocat peut vous défendre efficacement devant un tribunal en essayant de faire tomber le motif allégué par votre bailleur. Le tribunal appréciera au cas par cas.

L'état insalubre et dangereux de l'immeuble

Enfin, le bailleur n'est pas tenu au paiement de l'indemnité s'il est établi :

• que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative
• ou qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

N’hésitez pas à faire vérifier auprès d’un professionnel du droit la réalité de ces motifs.

Quels sont vos droits si votre bailleur exerce son droit de reprise ?

Cette situation doit être distinguée des deux précédentes même si ses résultats sont identiques. Après avoir exploité votre commerce des années, le bailleur de votre local vous annonce, non pas qu’il refuse de prolonger le bail, mais qu’il décide d’exercer son droit de reprise. Plusieurs cas de reprise sont possibles. Un certain nombre de conditions de fond et de forme doivent être réunies pour que cette reprise soit valable. Toutes les formes de reprise ne vous ouvrent pas droit à une indemnité d’éviction. C’est le cas, par exemple, de la reprise pour habiter les locaux d’habitation accessoires aux locaux commerciaux.

Pour exercer son droit de reprise, le bailleur doit donner congé au locataire par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception et respecter un préavis minimum de 6 mois. Il s’agit d’une procédure complexe qui nécessite de se faire assister par des personnes compétentes. Ces dernières pourront vérifier que la reprise est valable et les délais sont respectés, négocier une indemnité d’éviction (si elle vous est due).

Ces situations sont angoissantes. Songez que c’est toute votre activité économique qui se trouve menacée par la perte du local d’exploitation. Pourtant, le Législateur, soucieux de préserver le commerce et l’emploi, se montre protecteur envers les commerçants. D’où l’instauration d’une indemnité d’éviction. Si vous êtes confrontés à un tel problème, Avocats Picovschi, fort de son expérience depuis 1988 et de son savoir-faire en la matière, saura veiller à la préservation de vos intérêts.