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Après plusieurs années de réflexion, vous avez décidé de franchir le pas et d’acheter la maison de vos rêves, « de faire construire » ou encore, de réaliser des travaux. Après de longs mois de chantier, le jour tant attendu arrive, celui de la livraison du bien ou de l’achèvement des travaux. Mais la joie peut être de courte durée et vous allez bientôt aller de découverte en découverte : fissures au plafond, salle de bain inutilisable, humidité, fenêtres et portes mal posées … Votre rêve tourne alors au cauchemar. Quels sont alors vos recours en cas de malfaçons ? Comment contraindre le constructeur à réparer les dégâts ? Avocats Picovschi vous aide à obtenir de ce professionnel qu’il remplisse ses obligations, qu’il procède aux réparations nécessaires et qu’il vous dédommage à hauteur du préjudice subi.
Quelles sont les obligations de l’entrepreneur ?
En tant que professionnel du bâtiment, le constructeur doit remplir un certain nombre d’obligations. La règlementation en matière de construction est en effet très stricte et propre à chaque type de contrat de construction : CCMI, VEFA… Elle vise à protéger au mieux le maitre de l’ouvrage.
Non seulement l’entrepreneur doit souscrire un certain nombre d’assurances obligatoires, mais surtout, la loi a créé un certain nombre de garanties dont il est tenu.
La loi Macron du 6 août 2015, est venue renforcer votre protection (en qualité de maître d’œuvre, c’est-à-dire la personne à l’origine de la construction) en imposant à l’entrepreneur de vous fournir un certain nombre de documents obligatoires. Assurez-vous, avec l’assistance de votre avocat, du respect de ces nouvelles dispositions protectrices.
D’un point de vue assurantiel, l’entrepreneur a l’obligation de souscrire de multiples assurances venant couvrir les dommages qui pourraient être causés aux personnes ou aux biens pendant les travaux (accident de chantier, destruction du matériel, catastrophe climatique…etc.), mais surtout, il doit souscrire à une assurance dommage-ouvrage qui va venir couvrir tous les vices de construction constatés et qui entrent dans le cadre de la garantie décennale.
Enfin, concernant les garanties légales, il faut en distinguer trois en fonction de la date à laquelle la malfaçon apparait.
- Tous les désordres ou malfaçons qui apparaissent pendant l’année qui suit la réception relèvent de la garantie de parfait achèvement à laquelle tout constructeur est tenu (article 1792-6 du Code civil). Vont être concernés par cette garantie tous les travaux mal exécutés ou non exécutés selon la commande (ex : le carrelage de la salle de bain n’est pas posé, il manque des éléments d’équipement dans la cuisine ou encore, des fissures apparaissent déjà sur les murs). En revanche, ne seront pas concernés les désordres liés à l’usure normale.
- La garantie biennale (2 ans) ou de bon fonctionnement couvre tous les vices cachés affectant les menus ouvrages (portes, fenêtres, volets, revêtements, conduites, tuyauteries, canalisations, radiateurs, sanitaires, robinetterie, pose de carrelage…etc.).
- La garantie décennale (10 ans) rend responsable de plein droit tout constructeur envers le maître de l’ouvrage, des dommages, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (ex : affaissement de terrain, fenêtres et portes non posées ou mal posées, toiture inachevée, salle de bain et/ou cuisine inutilisable…etc.). La présomption de responsabilité pèse sur le constructeur pendant les 10 ans qui suivent la réception des travaux (article 1792 du Code civil).
A noter que la jurisprudence a créé une nouvelle forme de responsabilité contractuelle à la charge du constructeur : la théorie des « dommages intermédiaires ». Ce nouveau cas d’indemnisation est fondé sur la mise en jeu de la responsabilité contractuelle du constructeur.
Les dommages intermédiaires sont des dommages qui ne présentent pas le caractère de gravité requis pour engager la responsabilité décennale.
Attention ! Pour rechercher la responsabilité du constructeur sur le fondement de la garantie des vices intermédiaires, il est indispensable que :
- Le désordre invoqué n’ait pas fait l’objet d’une réserve au moment de la réception de l’ouvrage
- Le désordre n’ait pas été apparent
- Le maître d’ouvrage agisse dans un délai de 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage
- La faute du constructeur soit prouvée
La responsabilité du constructeur pourrait par exemple être engagée pour :
- Des désordres étant apparu dans le délai d’un an à compter de la réception. Dans ce cas, vous pouvez choisir d’actionner la garantie de parfait achèvement ou la garantie contractuelle du constructeur. Dans ce cas, nos avocats en droit immobilier pourront vous aider à déterminer, en fonction de la situation dans laquelle vous vous trouvez, l’action la plus opportune à engager.
- Des désordres portant atteinte à des équipements dissociables de l’ouvrage, c’est-à-dire des éléments dissociables de l’ouvrage qui sont bien posés sur l’ouvrage en question tels que des volets.
- Des désordres qui ne présentent pas le caractère de gravité requis pour la mise en œuvre de la garantie décennale.
- Quelles que soient les difficultés auxquels vous êtes confrontées, nos avocats vous assistent afin de faire en sorte que ces mésaventures ne soient plus que de l’histoire ancienne.
Que faire en cas de malfaçons ? Comment engager la responsabilité de l’entrepreneur ?
C’est la question que vous vous posez lorsque une fois les travaux achevés, vous allez de mauvaise surprise en mauvaise surprise. Vous découvrez par exemple que les normes de construction n’ont pas été respectées (électrique notamment), que votre habitation n’est pas raccordée au réseau d’assainissement ou encore, que votre salle de bain est inutilisable.
Si vous constatez de tels vices qui affectent votre habitation, vous pourrez, sous réserve de remplir les conditions que nous venons de voir (délai, nature du dommage, etc.), vous retourner contre l’entrepreneur pour lui demander d’achever correctement les travaux et/ou une indemnisation. La mise en jeu de ces garanties est complexe et le recours à un avocat, un gage de succès pour vous.
En cas de problème, l’avocat en droit immobilier est là pour actionner les garanties. Il tentera d’abord de résoudre à l’amiable le problème (la voie judiciaire étant l’ultime recours) en prenant contact avec le constructeur.
Si ce dernier ne donne pas suite ou si le désaccord persiste, votre avocat le mettra en demeure d’exécuter ses obligations de procéder aux réparations dans les délais impartis.
Important ! La loi interdit à l’entrepreneur de se dédouaner de sa responsabilité, que cela soit à l’égard du fournisseur des matériaux ou à l’égard du sous-traitant. Cette présomption de responsabilité vaut sauf en cas de force majeure ou du fait d'un tiers.
Enfin si le constructeur refuse de remplir ses obligations et de s’exécuter, votre avocat engagera une procédure devant le Tribunal compétent, sa présence étant obligatoire devant le Tribunal judiciaire.
En cas d’urgence, votre avocat pourra également avoir recours à une procédure rapide dite de « référé » par laquelle le Président du Tribunal peut ordonner une expertise.
Faire réaliser des travaux ou faire construire une maison peut parfois s’avérer complexe ainsi qu’une source inépuisable de conflits. La construction parfaite n’existe pas et il y a fort à parier que vous soyez confronté à ce type de situation si vous entreprenez la construction d’une maison ou la réalisation de travaux. Dans cette matière, plus que dans d’autres, le risque de contentieux est élevé.
Avocats Picovschi, fort de son expérience en droit immobilier et en droit de la construction à Paris, saura vous conseiller dans les démarches à effectuer tout en veillant à la préservation de vos intérêts légitimes.
