Défaut d’information et de conseil du constructeur : quels recours ?

| Publié le 12/08/2020

Vous avez fait l’acquisition d’un terrain afin de faire construire la maison de vos rêves. Quelques mois après le début des travaux, vous commencez à rencontrer des difficultés pour échanger avec le constructeur. Celui-ci ne répond plus à vos appels et vos courriers restent lettre morte. Vous vous demandez quelles sont les obligations d’information et de conseil du vendeur ? Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris, vous assiste en cas de litige afin que votre projet puisse voir le jour dans les meilleures conditions.

Quelles informations doivent être transmises avant la conclusion du contrat ?

Le constructeur en sa qualité de professionnel dispose de nombreuses informations, que vous maître d’ouvrage ne pouvez pas connaître ou maîtriser. La situation est asymétrique et afin de corriger cette position sensible, le droit a créé des obligations à l’égard du constructeur.  Parmi les obligations du constructeur, il convient de s’intéresser à : l’obligation précontractuelle de renseignement, les obligations contractuelles d’information et les obligations contractuelles de conseil.

L’obligation précontractuelle de renseignement, comme son nom l’indique, va pouvoir être mobilisée avant que le contrat ne soit conclu. Cette disposition n’est pas propre au droit de l’immobilier, elle peut s’appliquer dans la plupart des relations d’affaires entre un professionnel et un consommateur. En effet, ce principe général est prévu par le droit aux articles L. 111-1 et suivants du Code de la consommation. Les informations devant être communiquées sont :

              - Les caractéristiques essentielles du bien

              - Le prix

              - La date d’exécution ou de livraison (cela peut être immédiat)

              - L’identité du professionnel

              - Certaines dispositions légales

Cette obligation précontractuelle de renseignement permet au consommateur de connaître les éléments-clés du contrat, lui permettant d’éclairer son consentement. L’article L.111-5 du Code de la consommation indique qu’en cas de litige c’est au professionnel de prouver qu’il vous a bien délivré lesdites informations. Cette obligation précontractuelle de renseignement permet de rééquilibrer la relation d’affaires entre le profane et le professionnel. Attention, si les parties au contrat sont toutes deux des professionnels, cette disposition ne pourra pas s’appliquer.

Le silence d’une partie dissimulant à son contractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter est constitutif de dol (Civ. 3^e, 15 janv. 1971). Ainsi, selon l’importance de l’information dissimulée, le contrat passé avec le constructeur pourra être annulé.

Le manquement à cette obligation d’information du professionnel peut entraîner l’engagement de sa responsabilité. L’action en responsabilité délictuelle permettra alors de réparer le préjudice subi.

L’article L. 131-1 du Code de la consommation sanctionne ce manquement, il dispose que « tout manquement aux obligations d'information précontractuelle mentionnées aux articles L. 111-1 à L. 111-3 est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale ».

L’obligation précontractuelle d’information est une disposition protectrice du consommateur, mais elle n’est pas pour autant aisée à saisir. Elle peut avoir pour fin, la nullité du contrat, le paiement de dommages et intérêts, le paiement d’une amende administrative et dans certains cas elle pourra même être constitutive d’une sanction pénale (la tromperie, article L. 213-1 du Code de la consommation).

Les informations devant être indiquées pendant l’exécution du contrat

Il est possible de retrouver des obligations contractuelles d’informations et de conseils dans de nombreux types de contrats (contrats civils, contrats commerciaux…). Cette obligation est issue de l’article 1194 du Code civil : « les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi ».

Cette obligation poursuit la première, ainsi devront être transmises les informations essentielles à l’exécution du contrat :

              - Les risques encourus

              - Les obstacles et contraintes techniques

              - Les contre-indications (propres à l’objet du contrat)

              - Certaines dispositions légales

En matière de construction, cela se traduit en matière d’information par : l’obligation d’informer le maître d’ouvrage sur la nature et l’enjeu des travaux à venir ; informer le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre sur la présence de substances dangereuses ou nuisibles sur le chantier (mérule, amiante...) ; informer les intervenants et le maître d'œuvre de certaines contraintes liées aux matériaux devant être utilisés…

En matière de conseil, les exemples sont également nombreux. Le défaut de conseil sur le caractère inondable et la constructibilité d’un terrain est susceptible d’engager la responsabilité du constructeur. Le constructeur devra également conseiller son client sur la réglementation en vigueur, en cas de modification du chantier initial, si de nouveaux matériaux doivent être utilisés en fonction du chantier et si le programme initial doit alors être complété.

Tous ces exemples sont issus de la jurisprudence et cette liste est non exhaustive, chaque chantier à ses propres caractéristiques et les informations devant être transmises peuvent alors varier.

Si un manquement est constaté, le fondement sur lequel poursuivre le constructeur sera la responsabilité contractuelle.

La relation de force entre le constructeur et le maître d’ouvrage est souvent déséquilibrée, pourtant les obligations du constructeur sont nombreuses (garantie de livraison, de parfait achèvement, décennale, biennale).

Les travaux de construction de votre maison ont débuté il y a quelques semaines. Vous apprenez que certaines réalisations ne sont pas possibles, mais le constructeur ne vous en avez pas informé. Votre projet immobilier en est substantiellement changé et vous commencez à perdre confiance en votre constructeur.

Le constructeur vous a indiqué avoir repris partiellement les fondations de la maison sans vous informer sur les conséquences sur la solidité du bâtiment ?

Les obligations du constructeur sont très nombreuses. Comment savoir si le constructeur a-t-il bien rempli toutes ses obligations ? Vous a-t-il bien informé de tous les risques inhérents à votre projet ? Pouvez-vous demander réparation ? Nos avocats en droit de l’immobilier vous assistent dans le cadre de votre projet de construction afin de faire valoir vos droits et de vous éviter les déboires fréquents dans ce type d’opération. Avocats Picovschi, compétent en droit de l’immobilier à Paris, vous défend afin de faire appliquer les règles qui sont là pour vous protéger en cas de litige avec votre constructeur.