Ecrit par : Avocats Picovschi
La vente d’immeuble à rénover (L262-1 Code de Construction et de l’Habitation) est une forme de vente d’immeubles comportant une obligation de rénovation, contrairement à la vente ordinaire qui n’impose rien, pas même de conclure un contrat d’entreprise pour la réalisation de travaux. Il s’agit d’un statut intermédiaire entre la vente d’immeuble à construire et la vente ordinaire avec quelques spécificités.
La vente d’immeuble à rénover s’approche de la vente d’immeuble à construire (VIC), sauf qu’au lieu de construire l’objectif est de rénover. Le problème est d’appliquer la forme de vente adéquate afin d’éviter que l’une soit appliquée au détriment de l’autre, frauduleusement ou non.
En effet, la VIC exige du constructeur d’avantage de garanties que la VIR, et la tentation est d’appliquer la seconde au détriment de la première. Toutefois, le choix de la forme de vente n’est pas toujours frauduleux car l’erreur peut être commise à cause d’une mauvaise appréciation de l’importance des travaux.
Avant l’entrée en vigueur de la Loi ENL, le droit applicable aux rénovations était le droit commun de la vente ordinaire, la vente d’immeuble à construire ou celui de l’article 1792 du Code civil pour les ouvrages. Le juge devait alors évaluer l’ampleur des rénovations pour déterminer de quelle vente il était question ; si la rénovation équivalait à une reconstruction, la VEFA devait s’appliquer. En revanche, s’il s’agissait de rénovations légères, la vente ordinaire avec louage d’ouvrage s’appliquait. Enfin, s’il était question d’une vente d’immeuble à reconstruire, la VIC s’imposait.
Depuis la Loi ENL du 13 juillet 2006, la vente d’immeuble à rénover revêt une nouvelle forme qui est un statut intermédiaire entre la vente d’immeuble à construire et la vente pure et simple. Il faut distinguer les rénovations lourdes qui touchent le gros œuvre, la restructuration et dont l’importance économique des travaux de rénovation par rapport au prix de la construction est conséquente, puis la considération d’apport d’éléments nouveaux malgré le faible coût, et les rénovations légères.
L’article L262-1 du Code de la construction et de l’habitation régit cette vente ;
« Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ou destiné après travaux à l'un de ces usages, qui s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d'immeuble et qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l'acquéreur un contrat soumis aux dispositions du présent chapitre.
Le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Les dispositions du présent chapitre ne s'appliquent pas aux travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction.
Le contrat mentionné au premier alinéa est soumis aux dispositions relatives à la vente d'immeubles existants, et notamment à celles du titre VI du livre III du code civil, sous réserve de l'application des articles L. 262-2 à L. 262-11 du présent code. »
Le but du troisième alinéa, est d’éviter les fraudes qui consisteraient à faire réaliser les travaux importants sous le régime de la VIR au lieu de la VIC.
Il faut noter qu’une restructuration totale d’un immeuble peut maintenir ou baisser la SHON (surface hors œuvre nette), la surface à réaliser n’a donc pas d’importance quant à la détermination de la vente (VIR ou VIC).
Champ d’application
Il existe quatre conditions pour que ce contrat échappe à la vente ordinaire et que s’applique la VIR :
- L’immeuble vendu doit être un immeuble ou une partie d’immeuble bâti.
- L’immeuble doit être à usage d’habitation ou professionnel et d’habitation ou destiné après les travaux à l’un de ces usages (la VIR ne s’applique que dans le secteur protégé c’est-à-dire pour les immeubles à usage d’habitation et/ou professionnel et d’habitation). En effet, la VIR rejoint le CCMI car ont tous les deux comme éléments constitutifs l’usage d’habitation ou professionnel et d’habitation.
En revanche, la Loi ne s’applique pas dans le cas de la vente d’un immeuble à rénover en bloc et destiné partiellement à l’habitation car ne tombe pas dans le secteur protégé.
- La réalisation des travaux par le vendeur doit être fixée dans un délai déterminé par le contrat.
- La perception d’argent par le vendeur provenant de l’acquéreur avant la livraison des travaux est une obligation pour la VIR dès lors que celui qui fait ou fait faire des travaux pour lesquels il se fera payer avant leur achèvement. Toutefois, le dépôt de fond est exclu.
Le but de la Loi est que le rénovateur ait le choix entre voir et accepter le paiement des travaux qu’il effectue sur l’immeuble rénové.
Le paiement anticipé peut s’appliquer pour la vente d’immeuble à rénover contrairement à la vente ordinaire pour laquelle le paiement à la livraison est exigé.
Deux possibilités sont envisageables. Le vendeur reporte le paiement à l’achèvement auquel cas la vente pure et simple s’applique car l’immeuble est vendu et payé globalement après la rénovation. Il peut également bénéficier d’un paiement rapide de ces travaux avant que ceux-ci ne soient achevés. Il devra donc choisir la VIR.
La VIR s’applique pour tous les travaux même de très faible ampleur dès lors qu’ils sont présentés dans le contrat de vente comme des travaux devant être faits par le vendeur pour l’avenir et que les critères sont réunis.
Il faut mentionner par ailleurs, deux types de situation :
- Soit le vendeur d’immeuble à rénover ne fait pas les travaux lui-même mais agit en tant que maître de l’ouvrage pour les faire réaliser par les entrepreneurs
- Soit la VIR est une opération se présentant comme des ventes pures et simples assorties d’un contrat d’entreprise qui a pu être conclu avec d’autres personnes que le vendeur mais directement pour son compte.
En conclusion, il faut donc distinguer la vente avant rénovation de la vente après rénovation sauf si les rénovations sont faites par le vendeur, auquel cas, il s’agit d’une VIC. En effet, si la vente se fait après l’achèvement des travaux l’article 1792 du Code civil s’applique. En revanche, lorsque la vente se réalise avant l’achèvement des travaux, il s’agit d’une vente d’immeuble non achevé : lorsque le promoteur, maître de l’ouvrage fait faire les travaux par l’entrepreneur il n’est pas tenu par l’article 1792 du Code civil car est réputé constructeur. En revanche, le vendeur est tenu par l’article 1792 car a promis d’achever, il est donc réputé constructeur par l’article 1601 Code civil. Toutefois, s’il n’a pas promis d’achever, il s’agit seulement d’une vente ordinaire.
Concernant les délais de construction, dans le secteur libre il est possible de prévoir un délai ou non, alors que dans le secteur protégé si le délai n’est pas respecté, le contrat sera annulé et requalifié en vente ordinaire.
Dans la VIC la livraison coïncide avec l’entrée en possession de l’acquéreur alors que dans la VIR, la livraison des travaux peut coïncider avec l’entrée en possession de l’acquéreur lorsqu’il habite le logement alors que les travaux sont en train de se poursuivre. Toutefois, le problème est de savoir si le défaut de construction est dû à l’entrepreneur ou à l’acquéreur ayant l’usage des travaux alors qu’il vit pendant les travaux.
Formalisme
Avec la Loi ENL, le champ d’application de la vente d’immeuble à rénover doit prendre la forme d’un contrat et d’un avant-contrat.
L’avant-contrat pour la VIC, est un contrat préliminaire de réservation qui oblige le vendeur à réserver un lot et le réservataire à verser un dépôt de garantie. En revanche, pour la VIR cet avant-contrat est une promesse de vente (unilatérale ou synallagmatique) qui lie les parties et pose une obligation de rénover.
Le contrat est considéré quant à lui, comme une promesse de vente (unilatérale ou synallagmatique). Contrairement à la VIC, les parties sont liées dès l’avant-contrat car il y a une obligation de rénover. Par conséquent, s’il y a une promesse synallagmatique de vente, l’acquéreur est engagé aussi.
Régime juridique
Les obligations du vendeur
- Le transfert immédiat de la propriété du sol et des existants dès la signature du contrat.
- Réalisation et maîtrise d’ouvrage des travaux prévus par le contrat qui doit comporter les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux.
- Rénovation de l’immeuble sans faire de travaux abusifs ou vexatoires pour les occupants. Le but est d’éviter les rénovateurs de mauvaise foi poussant les occupants au départ pour réaliser des travaux excessifs. C’est-à-dire ceux qui ne sont pas nécessaires à l’amélioration du logement en vue de sa vente, et dans le but de porter atteinte aux droits de jouissance du locataire des troubles.
- Fourniture d’une garantie extrinsèque d’achèvement constituée par la caution solidaire donnée par les établissements de crédit. Le législateur a donc exclut la garantie intrinsèque dont les modalités sont difficiles à transposer aux travaux de rénovations. La garantie bancaire extrinsèque est obligatoire pour les travaux d’ampleur limitée mais ne l’est pas pour l’intégralité de la construction réalisée en l’état futur d’achèvement.
- Supporter les garanties des constructeurs : Le rénovateur est soumis à la responsabilité décennale et biennale mais seulement pour les travaux de rénovations et dès lors qu’ils peuvent être qualifiés d’ouvrages. Ces responsabilités ne sont pas applicables pour les travaux de faible ampleur car ne sont pas assimilables à un ouvrage.
- Souscription d’assurance obligatoire (assurance construction et assurance professionnelle)
- Offrir une garantie des vices et des défauts apparents.
- Supporter l’obligation de délivrance et la garantie des vices de la vente pour les parties anciennes
La situation de l’acquéreur
- Obligation de payer le prix en fonction de l’état d’avancement des travaux. Le vendeur ne peut accepter aucun dépôt.
- Possibilité de céder les droits
- Etablir un avant contrat comportant les indications essentielles relatives aux caractéristiques, au descriptif et délai de réalisation des travaux, au prix, et garanties d’achèvement.
- Etablir un contrat définitif à savoir un acte authentique de description de l’immeuble existant et des travaux à réaliser et du prix.
Les avantages de la VIR ; l’acquéreur a une garantie bancaire c’est-à-dire une garantie extrinsèque ce qui est mieux qu’une garantie intrinsèque qui n’est pas favorable à l’acquéreur. De plus, il est difficile de vérifier si la garantie existe, et à défaut de garantie intrinsèque, la vente est nulle donc la responsabilité du notaire peut être engagée.
Le juge devra choisir entre la VIC et la VIR mais des deux côtés le législateur s’efforce de protéger l’acquéreur dans les meilleures conditions. L’avocat compétent en droit de la construction, demeure le meilleur représentant pour faire valoir les droits de l’acquéreur en justice en cas de fraude de la part du promoteur qui veut parfois frauder afin d’échapper au régime de la VIC et par conséquent, à la garantie décennale. En effet, il peut vendre purement et simplement un immeuble non achevé et conclure des contrats d’entreprise avec l’acquéreur pour finir les constructions.
Dans ce cas, l’acquéreur ne pourra pas bénéficier cette garantie décennale et Avocats Picovschi sera l’interlocuteur indispensable pour faire respecter cette garantie.
