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Qu'est-ce que la garantie de parfait achèvement ?

| Mis à jour le 30/04/2018 | Publié le 28/04/2011

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SOMMAIRE

La garantie de parfait achèvement est obligatoirement acquise par le maître d’ouvrage lors de la réception des travaux. Tout constructeur d’un bien immobilier est obligé de fournir au maître de l’ouvrage un ensemble de garanties, dont la garantie de parfait achèvement. Cette dernière a pour objet la réparation de tous les désordres apparus dans l’année qui suit la réception de l’ouvrage par le maître de l’ouvrage. Avocats Picovschi fait le point pour vous sur cette notion.

Définition légale de la garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement est définie par l’article 1792-6 du Code civil qui dispose que :

« La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserve. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné.

En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant.

L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.

La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage. »

Les éléments essentiels de la garantie

En s’intéressant à ce texte, on observe que la garantie court à partir de la réception des travaux. Elle peut ne pas correspondre à la livraison des travaux ou à la remise des clefs, lorsqu’il existe un intermédiaire, tel qu’un promoteur, entre le constructeur et le maître de l’ouvrage.

Cette garantie relève de la responsabilité contractuelle, comme en témoigne un arrêt du Conseil d'État, 9 juillet 2010. Les juges considèrent en effet que « la réception d’un ouvrage met fin aux relations contractuelles entre le maître de l’ouvrage et les constructeurs en ce qui concerne la réalisation de l'ouvrage. La responsabilité des constructeurs ne peut alors plus être recherchée sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour des désordres qui affecteraient l'ouvrage. Toutefois, les obligations des constructeurs sont prolongées, à compter de la réception de l'ouvrage, pendant le délai de la garantie de parfait achèvement prévue au contrat lui-même, en ce qui concerne les réserves faites à l'occasion de cette réception. Les désordres qui apparaissent pendant cette période sont également couverts par la garantie de parfait achèvement. La garantie de parfait achèvement prévue par les stipulations contractuelles repose ainsi sur le même fondement juridique que la responsabilité contractuelle ».

La garantie de parfait achèvement, l’une des garanties dues par le constructeur, couvre « les désordres signalés au cours de l'année qui suit la réception des travaux, quelles que soient leur importance et leur nature. » Toutefois, les vices apparents qui ont été réceptionnés sans réserve pourront être réputés avoir été acceptés. En effet, les juges de la haute cour rejettent les actions sur cette garantie lorsque « les non-conformités apparentes de l'ouvrage acquis n'avaient pas fait l'objet de réserves lors de la réception des travaux ».

Par ailleurs, le délai pour effectuer les réparations devra être fixé d'un commun accord entre l'entreprise et vous-même et la non-exécution ou en l’absence de réussite de la phase amiable, le maître de l’ouvrage pourra saisir le tribunal.

Avocats Picovschi, expert en droit de l’immobilier, pourra vous aider à faire valoir vos droits en cas de contentieux avec votre constructeur.

Source : LexisNexis, Legifrance.gouv.fr, 1792-6 du Code civil, Conseil d'État, Appel, 9 juillet 2010, n° 310032, Cour de cassation, 3e chambre civile., 26 sept. 2007, n° 06-16.207

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