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La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est le contrat par lequel le vendeur transfère à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Vous avez signé un contrat de réservation et versé un dépôt de garantie et souhaitez aujourd’hui vous rétracter ? Attention ! Etes vous toujours dans les délais ? Avocats Picovschi, compétent en droit de la construction et droit de l’immobilier, vous indique les conséquences de l’annulation d’un tel contrat.
Le formalisme et le contenu du contrat de réservation
Le contrat de réservation est un contrat distinct du contrat de Vente en l’état futur d’Achèvement qui ouvre un droit de rétraction à l’acquéreur non professionnel d’un immeuble d’habitation. Ce délai de rétractation, selon l’article L. 271-1, alinéa 5 du Code de la construction et de l’habitation est de 10 jours à compter de la notification du projet d’acte de vente.
En plus de devoir prévoir ce délai de réflexion, et afin d’être valide, le contrat de réservation doit compter plusieurs mentions obligatoires prévues aux articles L.261-15 alinéa 2, R.261-25, R.261-26 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Doivent y figurer :
- La description de la surface habitable approximative de l’immeuble
- Le nombre de pièces principales
- L’énumération des pièces de service, dépendances et dégagements
- La note technique annexée au contrat et indiquant la qualité de la construction
- Le montant du dépôt de garantie
- La date de livraison
- Le prix prévisionnel
- Etc.
Ainsi ce type de contrat fait-il l’objet d’un formalisme rigoureux. De plus, durant ce délai de 10 jours, aucun acte authentique de vente ne saurait être signé.
Par ce contrat de réservation, le futur acquéreur s’oblige à verser un dépôt de garantie en contrepartie de ladite réservation. Toutefois, son montant ne peut être supérieur à 5% du prix de vente prévisionnel lorsque la date de réitération de l’acte de vente est prévue dans l’année ou 2% si le délai d’attente dépasse les deux ans.
Il est ainsi conseillé à l’acquéreur, avant et après avoir signé son contrat de réservation, de vérifier que toutes les informations légales y figurent, afin de pouvoir apprécier au mieux l’opportunité de se rétracter ou non.
Précisons par ailleurs que la Loi permet au promoteur de renoncer à l’opération si les réservataires se font rares, à condition de leur restituer les dépôts de garantie (article L261-15 al4 Code de la construction et de l’habitation).
Indifférence de la nullité du contrat de réservation sur la validité de la vente
Le délai de rétractation est dépassé et vous souhaitez savoir s’il est toujours possible de demander l’annulation du contrat de réservation de VEFA ? La restitution du dépôt de garantie pourrait être obtenue, par exemple, lorsque le prix de vente de la construction dépasse de plus de 5% le prix initialement prévu, lorsqu’il manque une partie des équipements, que la construction finale ne correspond pas au descriptif établi par le contrat de réservation ou encore si l’une des garanties d’achèvement ou de remboursement ne peut pas être mise en place.
En effet, le vendeur peut d’ailleurs se réserver la possibilité de modifier son projet. Toutefois, son obligation de renseignement et d’exécution de bonne foi l’oblige à prévenir le réservataire des modifications importantes et imprévues apportées au bien réservé, afin que ce dernier puisse éventuellement se retirer du projet.
Si vous faites état d’une telle constatation, il sera possible de transmettre par lettre recommandée avec accusé de réception une demande d’annulation motivée.
Suite à plusieurs décisions rendues en la matière, la Cour de cassation a néanmoins pu affirmer le principe selon lequel la nullité du contrat de réservation VEFA est sans incidence sur la validité de l’acte de vente.
En effet, nombreux sont les cas où un acte authentique de vente est finalement conclu malgré le fait que l’acquéreur ait constaté des irrégularités affectant le contrat de réservation. Ainsi tarde-t-il dans sa demande d’annulation et soumet une demande d’annulation de l’ensemble des contrats souscrits et liés à la construction du logement par VEFA.
Dans un arrêt du 11 avril 2019 (Cass., 3ème civ., 21 avril 2019, n° 18-11.707), la Haute Juridiction a pu confirmer ce principe dans le cadre d’une demande d’annulation réalisée par un acquéreur qui se plaignait de l’irrégularité de l’opération et d’une rentabilité inférieure à celle promise. L’acquéreur avait été démarché par une banque préalablement à la vente.
La Cour de cassation a ainsi rejeté le pourvoi, arguant du caractère facultatif du contrat de réservation. Ainsi, la nullité de ce dernier est sans incidence sur la validité de l’acte de vente (Cass., 3ème civ., 12 avril 2018, n° 17-13.118).
Elle a toutefois pu préciser, antérieurement à cette décision, que lorsque le contrat de réservation est nul, le non-respect du délai de réflexion prévu à l’article L. 271-5, alinéa 5 du Code de la construction et de l’habitat entraîne la nullité de l’acte de vente définitif.
Il apparaît donc opportun de vérifier, à toutes les étapes d’une opération de VEFA, la conformité aux dispositions légales, mais également au projet de construction initial, du logement final et des divers contrats souscrits. Ceci, dans un souci de ne pas s’engager et s’appauvrir pour un résultat qui n’est pas celui que vous escomptiez.
Les différentes demandes de nullité, vous l’aurez compris, doivent être planifiées en suivant une chronologie précise afin d’éviter de perdre tous ses droits de demande d’annulation (et donc de remboursement). Dès les premiers doutes, il est important de consulter un expert en ces domaines du droit de la construction et droit de l’immobilier afin d’éviter toute déconvenue.
Avocats Picovschi, cabinet situé à Paris 17ème arrondissement, vous conseille et vous accompagne dans le cadre de tous litiges vous opposant à promoteurs et constructeurs depuis plus de 30 ans.
