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Lorsque la vente concerne un bien à construire par le vendeur, le contrat de vente offre certaines prérogatives pour protéger l’acquéreur. Que faire en cas de non-réalisation ou de dépassement des délais des travaux ? Comment obtenir l’achèvement des travaux ? Avocats Picovschi revient sur ce régime particulier et sur les moyens qui s’offrent à vous pour faire respecter les obligations contractuelles du vendeur.
L’achèvement de la construction : une obligation inhérente au contrat
L’article 1601-1 du Code civil donne une définition claire de ce régime particulier : « la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ».
L’obligation d’achèvement à la charge du vendeur est donc au cœur de la vente d’immeuble à construire, par laquelle « le vendeur s’engage à procéder ou faire procéder à la construction en vue de parvenir à l’achèvement de l’immeuble » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 juillet 1986, n°85-10.869 ). En cela, elle se différencie de la vente en l’état d’un immeuble non achevé où l’acquéreur a la charge de la réalisation des prestations.
Le vendeur a pour obligation d’édifier l’immeuble conformément aux termes du contrat et de le mener à son achèvement.
Définie par l’article R261-1 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), la notion juridique de l’achèvement est différente de celle utilisée dans le vocabulaire commun. En effet, si achevé signifie dans le langage courant « entièrement terminé », en droit de la construction, ce terme fait référence à l’exécution des obligations contractuelles prises par le vendeur du bien à construire. Cette exécution ne représente que l’aptitude générale de l’immeuble à remplir sa destination. Ainsi, l’achèvement pourrait être constaté même lorsqu’il subsiste des défauts de conformité non substantiels ou des malfaçons à condition que ces défauts n’aient pas pour conséquence de rendre le bien impropre à son utilisation.
Lors de la réception d’un bien achevé, il est important pour l’acquéreur d’émettre des réserves si l’immeuble n’est pas conforme aux dispositions contractuelles. Le vendeur aura alors pour obligation de finaliser l’immeuble en garantie de parfait achèvement ou parachèvement, tel que prévu par l’article 1792-6 du Code civil. La rédaction du contrat est donc essentielle pour obtenir satisfaction dans la construction du bien au moment de l’étape de réception.
Un régime protecteur pour les biens destinés à l’habitation
La vente d’immeuble à construire demeure un régime très réglementé qui différencie deux secteurs : un secteur libre et un secteur protégé. Une vente relève du secteur protégé lorsque le bien vendu est à usage d’habitation ou mixte et qu’il y a eu obligation d’effectuer des versements avant l’achèvement de l’immeuble. Si le secteur libre permet des dérogations au régime général par des dispositions contractuelles, hors clauses abusives, le secteur protégé ne peut y déroger conventionnellement et doit l’appliquer de façon impérative sous peine de nullités prévues à l’article L.261-10 du CCH.
Que la vente se fasse dans le secteur libre ou le secteur protégé, l’obligation de délivrance du vendeur est encadrée par le contrat entre les parties. Au terme de la vente, l’acquéreur doit obtenir un immeuble achevé selon les termes entendus entre les parties, le vendeur qui ne parviendrait pas à satisfaire cette obligation pourrait voir sa responsabilité engagée.
La garantie d’achèvement et de remboursement : les protections contractuelles complémentaires des VEFA
L’acquéreur peut bénéficier d’une garantie d’achèvement et d’une garantie de remboursement lorsqu’il participe au financement de la construction au fur et à mesure de son édification dans le cadre d’une vente en futur état d’achèvement.
La garantie de remboursement prend la forme d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, « à rembourser les versements effectués par l'acquéreur au cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d'achèvement ». Ainsi, indépendamment des obligations du vendeur et de sa capacité de remboursement, l’acquéreur pourra être remboursé des sommes qu’il a versées pour la réalisation des travaux lorsque la cause de la nullité ou la résolution de la vente est le défaut d’achèvement du bien prévu au contrat (Article R.261-22 du Code de la construction et de l'habitation).
La garantie financière d’achèvement correspond à l’engagement d’un tiers (banques, compagnie d’assurance, etc.) à prendre en charge les frais de l’achèvement du projet immobilier. Celui-ci prend la forme :
- Soit d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.
- Soit d’une « ouverture de crédit par laquelle celui qui l'a consentie s'oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble. Cette convention doit stipuler au profit de l'acquéreur ou sous-acquéreur le droit d'en exiger l'exécution » (articles R 261-21 et R. 261-17 du Code de la construction et de l'habitation).
Lors de l’achat d’un bien immobilier en construction, l’acquéreur peut se sentir parfois impuissant lorsque le vendeur ne tient pas les engagements prévus au moment de la signature du contrat. Pour défendre ses intérêts, il peut faire appel à un avocat expert en droit de la construction et droit de l’immobilier.
Avocats Picovschi, fort de son expérience en la matière se tient à votre disposition pour vous assister à obtenir l’achèvement des travaux ou dans les cas les plus graves, la résolution judiciaire du contrat de vente.
Sources : Article 1601-1 et 1792-6 du Code civil, Articles R 261-21 et R. 261-17 du Code de la construction et de l'habitation Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 juillet 1986, n°85-10.869
