Ventes immobilières : qu'est-ce que le droit de préemption ?

| Publié le 23/08/2011

On a naturellement tendance à penser que si l'on souhaite vendre un bien immobilier, on peut librement en choisir l'acquéreur. Et pourtant, c'est sans compter l'existence de droits de préemption dont sont titulaires certaines personnes privées ou publiques.

Par définition, le droit de préemption, ou droit de préférence, est un droit légal ou contractuel qui permet à certaines personnes d'acquérir un bien en priorité par rapport à autre acquéreur potentiel, lorsque le propriétaire manifeste sa volonté de le vendre.

Le droit de préemption exercé par des personnes publiques

L'État, certains organismes, établissements publics ou encore certaines sociétés d'économie mixte peuvent bénéficier d'un droit de préemption urbain, à condition que soient réunies deux conditions :

- le bien vendu doit se situer dans une zone de préemption, préalablement instituée par une délibération municipale ;

- l'opération projetée doit relever de l'intérêt général dans un objectif d'aménagement urbain (il peut notamment s'agir de créer des équipements collectifs, de renouveler le paysage urbain, ou encore de lutter contre l'insalubrité).

Peuvent être préemptés aussi bien les maisons individuelles que les copropriétés ou les appartements, étant précisé que le droit de préemption ne peut éventuellement porter que sur une partie du bien.

A noter que la délibération instituant un droit de préemption doit être affichée en mairie pendant un délai d'un mois et que la décision doit être publiée dans des journaux locaux.

La question se pose évidemment de savoir s'il est possible de s'opposer à une décision instituant un droit de préemption. En réalité, la personne publique exerçant le droit de préemption est tenue de justifier l'exercice de son droit. Il est possible de présenter une demande d'annulation devant le tribunal administratif compétent dans les deux mois suivant l'affichage du droit de préemption dès lorsque l'exercice de ce droit n'est pas suffisamment motivé.

L'acquéreur initial tenant entre ses mains un compromis de vente peut également demander la nullité de la décision de préemption.

L'avocat compétent en matière de droit immobilier et de droit public saura assister les particuliers confrontés à l'exercice d'un droit de préemption infondé, et pourra le cas échéant faire valoir des demandes indemnitaires.

Le droit de préemption exercé par des personnes privées

Le droit de préemption ne profite pas qu'aux personnes publiques. Le simple particulier peut en bénéficier. On pense principalement à la situation du locataire, ou de l'occupant de bonne foi dont le local à usage d'habitation ou le local à usage mixte professionnel et d'habitation serait revendu par son propriétaire.

Dans une telle situation, le législateur a entendu faire bénéficier le locataire ou l'occupant de bonne foi d'un droit de préemption, s'inscrivant dans le cadre d'un droit au logement.

L'article 15 –II  de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, prévoit que « Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis ».

La procédure applicable est clairement détaillée par la suite de l'article : « A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification ».

Le texte précise également que le droit de préemption ne s'applique pas lorsque  la vente s'effectue entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni lorsque la vente porte sur un immeuble frappé d'une interdiction d'habiter, d'un arrêté de péril ou déclaré insalubre.

Par ailleurs, il convient d'indiquer que la loi du 31 décembre 1975 modifiée par la loi n°526 du 22 juin 1982 met également en place un droit de préemption en faveur du locataire d'un local d'habitation, lorsque la vente dudit local est consécutive à la première division ou à une subdivision d'un immeuble par lots.

A noter également que les fermiers, la SAFER, et les indivisaires peuvent bénéficier d'un droit de préemption.

Il résulte de la lecture des différentes dispositions relatives au droit de préemption que la procédure applicable est stricte. Rien d'étonnant dans la mesure où le droit de propriété constitue un pilier de notre constitution. La privation du choix de la personne à qui l'on entend céder un bien immobilier doit donc être strictement encadrée.

L'avocat compétent en droit immobilier saura vous assister si vous êtes confronté à une problématique de préemption sur un bien immobilier. Les enjeux en présence justifient pleinement le recours à un professionnel du droit qui saura vous informer sur vos droits et devoirs. Pour davantage d'informations, n'hésitez pas à contacter le Cabinet Picovschi au 01 56 79 11 00.

Marion Jaecki
Elève-avocate