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Vous êtes locataire d’un fonds de commerce dans lequel vous exploitez votre activité commerciale et vous vous interrogez sur les suites à donner à votre bail commercial. Comment faire votre demande de renouvellement ? Quels vont être les modifications ? Quels sont les risques ? Avocats Picovschi a témoigné pendant de nombreuses années et témoigne encore de ses compétences en droit commercial. Faites vous accompagner par nos avocats pour négocier votre renouvellement de bail !
Renouvellement du bail commercial : comment ça marche ?
Votre bail commercial, conclu pour une durée initiale de 9 ans, arrive à terme. Quelles solutions s’offrent à vous ? Comment sécuriser votre contrat ?
Le renouvellement est un droit inhérent au bail commercial (article L. 145-9 du Code de commerce). Il constitue une protection supplémentaire pour le locataire. Ainsi, l’étape du renouvellement du bail est un moment important pour les parties qui nécessite les conseils d’un avocat avisé en matière de droit commercial.
En effet, si le locataire et le bailleur ne font rien, il y aura une tacite reconduction du bail. Cela signifie que le contrat va continuer de produire ses effets pendant une durée indéterminée. Pendant cette période, les parties ont la possibilité de mettre fin au bail à tout moment. Ainsi, le locataire est beaucoup moins protégé dans la mesure où le bailleur pourra mettre un terme au bail en prenant congé. Il lui suffit simplement de respecter un préavis de six mois.
Contrairement à la tacite reconduction, la demande de renouvellement va créer, d’un commun accord, un nouveau bail. Généralement, le bail sera renouvelé dans les mêmes conditions que le contrat initial.
La procédure de renouvellement impose soit au locataire de demander au bailleur le renouvellement par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire au moins six mois avant le terme du contrat, soit au bailleur de donner congé avec offre de renouvellement au locataire.
Le bailleur devra ainsi donner sa réponse dans les trois mois suivant la réception de la demande. Son refus devra être motivé. S’il ne répond pas dans le délai, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
Evitez les conflits grâce à l’assistance d’un avocat
Le moment du renouvellement du bail peut aussi être l’occasion pour le bailleur de modifier le montant du loyer. Au moment de la demande de renouvellement, il va ainsi proposer le montant du loyer renouvelé.
À l’issue du bail, le loyer renouvelé est fixé en fonction de la valeur locative des locaux. Ce loyer est plafonné, malgré quelques exceptions.
Dans cette hypothèse, le bailleur doit signifier un congé à son locataire six mois avant le terme du bail en mentionnant son intention de révision du loyer. Deux options s’offrent au locataire : il peut accepter le renouvellement et le nouveau loyer ou accepter le renouvellement et refuser le nouveau loyer.
De cette révision naissent de nombreux contentieux. L’avocat compétent en droit commercial vous accompagne pour trouver une solution amiable aux difficultés résultant du renouvellement du bail, notamment au moment de la révision du prix.
La maîtrise de la négociation reste un atout remarquable à ce moment-là, mais il peut arriver qu’une conciliation soit impossible et dans ce cas, il faudra saisir le Tribunal de Grande Instance du lieu du défendeur.
L’assistance d’un avocat vous sera également nécessaire si votre bailleur refuse le renouvellement du bail. En effet, le droit au renouvellement est une disposition d’ordre public. Cela signifie que ce droit est indérogeable.
Dès lors, le bailleur qui refuse la demande de renouvellement du bail commercial devra verser en contrepartie une indemnité d’éviction à son locataire (article L. 145-14 du Code de commerce). Il dispose d’un délai de deux ans à compter de la date de notification du congé du bailleur pour en faire la demande. C’est une indemnisation du préjudice causé par le refus de renouvellement du bail.
Avocats Picovschi, fort de ses expériences en droit commercial depuis plus de 30 ans, vous permet de sécuriser la phase de renouvellement du bail commercial. Notre cabinet vous permet d’envisager plus sereinement la poursuite de votre exploitation donc faites appel à nous !
Sources :
www.service-public.fr, « Prolongation ou renouvellement d’un bail commercial », publié le 23 février 2018 par la Direction de l’information légale et administrative
www.village-justice.com, « La demande de renouvellement du bail commercial à l’initiative du locataire », publié le 13 janvier 2017 par David Semhoun
