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Vous êtes locataire d’un local commercial et votre bail arrive à terme dans quelques mois ? Vous souhaitez renouveler votre bail, mais que se passera-t-il si votre bailleur ne vous donne pas de réponse ? Comment interpréter ce silence et quelles en sont les conséquences ? Avocats Picovschi, cabinet d’affaires depuis 1988, revient sur l’exercice du bail commercial et plus spécifiquement sur le renouvellement du bail et vous met en garde contre le silence du bailleur.
Bail commercial, principe du droit au renouvellement
Vous exploitez votre activité au sein d’un local commercial dont vous êtes locataire et vous souhaitez poursuivre cette activité. Il vous faut solliciter une demande de renouvellement auprès de votre bailleur.
La règlementation du bail commercial est soumise à de nombreuses règles d’ordre public parmi lesquelles le droit au renouvellement du locataire fait partie.
A ce titre, l’article L. 145-10 du Code de commerce prévoit précisément les formes que doit prendre la demande de renouvellement du preneur. Le locataire doit respecter certaines conditions pour que sa demande soit valable. En effet, il doit faire signifier par voie d’huissier la demande dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment au cours de la reconduction de celui-ci.
Dès réception de la demande, le propriétaire dispose d’un délai de trois mois pour informer le locataire de sa réponse. S’il refuse le renouvellement, il doit le justifier en invoquant ses motifs. Dans un tel cas, le bailleur devra verser à son locataire une indemnité d’éviction pour compenser le « préjudice » qu’il lui fait subir et mettant fin à son bail.
L’octroi de cette indemnité suppose une action en justice près le Tribunal de Grande Instance et elle est calculée en fonction de la possibilité pour le commerçant de se réinstaller avec ou sans perte de sa clientèle. L’assistance de l’avocat vous sera d’une aide précieuse dans ce type de dossier qui génère souvent des difficultés liées au calcul de l’indemnité.
En outre, si le bailleur ne donne pas de réponse dans le délai imposé et garde le silence, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. Attention toutefois parce que cette acceptation de principe n’est pas irrévocable ...
Silence du bailleur, attention au retournement de situation !
Le fait est qu’au moment du renouvellement du bail commercial, le bailleur bénéficie d’un droit d’option qui lui permet soit d’accepter le renouvellement, soit de le refuser en contrepartie du versement d’une indemnité d’éviction.
Mais qu’en est-il si le bailleur reste silencieux pendant le délai de trois mois pour opter ? La Cour de cassation a rendu un arrêt à ce sujet le 16 septembre 2015 (Cass. Civ. 3e, 16 septembre 2015, n° 14-20461). Elle rappelle que l’acceptation de principe du renouvellement du bail qui résulte du silence du bailleur à la demande de renouvellement faite par le locataire n’est que provisoire.
En effet, dans le cadre d’un bail commercial, la possibilité d’option offerte au bailleur quant au renouvellement du bail résulte du fait que les parties ne sauraient être liées sans un accord sur le montant du loyer.
Dès lors, le bailleur a la possibilité d’exercer son droit d’option ultérieurement, à la condition qu’aucun accord ne soit intervenu entre les parties concernant le montant du loyer du bail renouvelé.
Il résulte ainsi des dispositions de l’article L. 145-10 du Code de commerce et de la jurisprudence en vigueur que le silence du bailleur, dans le délai imparti pour opter à la suite d’une demande de renouvellement, signifie deux choses : d’une part, le bailleur donne un accord de principe provisoire sur le renouvellement du bail et d’autre part, il donne un refus provisoire sur le montant du loyer du bail renouvelé.
Ainsi, il faut être vigilant et ne pas hésiter à se faire conseiller par un avocat compétent en droit commercial pour éviter les difficultés ultérieures liées au renouvellement.
Toutefois, cette situation « instable » ne peut durer que deux ans. En effet, à l’issue d’un délai de deux ans, la prescription sera acquise. Cela signifie que le renouvellement du bail sera effectif et tiendra compte des conditions du bail expiré et du montant du loyer qui était en vigueur au moment de l’expiration. A l’issue de ce délai, le bailleur n’aura plus aucun recours et la situation sera figée.
Avocats Picovschi, expérimenté en matière de baux commerciaux, accompagne les locataires de baux dans le cadre de leur activité et de leurs démarches. N’hésitez pas à prendre attache avec nos avocats !
