Ecrit par : Avocats Picovschi
SOMMAIRE
Dérogatoire au régime des baux communs, le contrat de bail commercial dans un centre commercial impose une certaine vigilance, a fortiori concernant le contenu de la clause de non-concurrence. Avocats PICOVSCHI profite d’un arrêt de la Cour de Justice de l’Union européenne (CJUE) du 26 novembre 2015 pour repréciser la réglementation de ce type de clause.
Bail commercial et clause de non-concurrence :
Définition de la clause de non-concurrence :
L’insertion d’une clause de non-concurrence dans un bail commercial est, en général, une clause aux termes de laquelle une partie au contrat de bail s’engage à ne pas exercer d’activité de nature à faire concurrence à l’autre partie ou à des tiers, pendant la durée des relations contractuelles ou plus généralement à leur issue. Cette clause vise à favoriser un développement économique pérenne du commerce.
Par exemple, une clause peut interdire au locataire d’exercer une ou plusieurs activités qu’il n’exerce pas dans les locaux loués. Ou encore, le locataire peut être interdit d’ouvrir un autre commerce dans un rayon déterminé.
De même, le bailleur peut s’engager à ne pas ouvrir un commerce ayant le même objet près des locaux du locataire. Ou il peut être interdit au bailleur, pendant la durée du bail, de louer plus de deux locaux d’une galerie commerciale pour une même activité principale.
Quels sont les critères de validité de la clause de non-concurrence ?
Les conditions de validité d'une clause de non-concurrence ne sont, en principe, pas définies par la loi. Ce sont donc les juges qui ont posé les règles en la matière. La clause de non-concurrence est valide si elle répond à trois conditions : la clause doit être limitée dans le temps et dans l’espace, et doit être proportionnée à l’objet du contrat. Cette dernière condition de proportionnalité est appréciée par les juges au cas par cas.
De plus, la loi frappe de nullité la clause qui aurait effet de faire échec à la déspécialisation des baux commerciaux. En effet, le locataire doit toujours avoir la possibilité d’adapter ou de reconvertir partiellement ou totalement son activité. Les tribunaux n’ont néanmoins pas donné une portée absolue à cette disposition qui permet au locataire de se soustraire de son obligation de non-concurrence.
Un avocat compétent dans le domaine des baux commerciaux pourra pour renseigner sur la validité de la clause de non-concurrence inscrite dans votre contrat. Au regard des textes et de la jurisprudence applicables en la matière, il pourra remettre en cause la validité de la clause si elle porte atteinte à vos intérêts et votre activité.
Clauses de non-concurrence : la particularité du bail conclu dans un centre commercial
Afin d’éviter une concurrence réciproque entre plusieurs locataires dans un même ensemble immobilier et de préserver un environnement commercial attractif, les contrats de bail peuvent inclure une clause de non-concurrence ou une clause d'exclusivité. Ces clauses assurent une diversité des commerces dans un même lieu, qui répond aux attentes des consommateurs. Dans l’intérêt économique du centre commercial, le bailleur pourra en effet contrôler la complémentarité des commerces et développer l’attractivité du centre. Les clauses restrictives de concurrence vont aussi de l’intérêt des commerçants dont la clientèle est protégée de toute concurrence proche.
En ce qui concerne une activité exercée dans un centre commercial, il a déjà été jugé qu’une clause interdisant, pendant la durée du bail, l’exercice d’une activité similaire dans un périmètre de cinq kilomètres n’est pas de nature à verrouiller le marché.
Si vous vous sentez lésés par la rédaction de la clause restrictive de concurrence inscrite dans votre contrat de bail commercial, n'hésitez pas à contacter un avocat.
Les précisions apportées par la CJUE sur la notion de concurrence.
La notion de concurrence par objet est interprétée strictement par la Cour de Justice de l’Union européenne (CJUE).
Une décision récente de la CJUE le prouve encore (CJUE, 26 novembre 2015, Maxima Latvija, aff. C-345/14). Dans cette affaire, une clause restrictive de concurrence contenue dans plusieurs baux commerciaux a été mise en doute devant la Cour. Un exploitant de supermarchés a pris en location de grands espaces dans des centres commerciaux. Les contrats de bail commercial contenaient une clause qui donnait au locataire un droit d’opposition aux baux donnés par le bailleur à d’autres locataires du centre commercial. Le Conseil de la concurrence de Lettonie reprochait à cette clause d’être anticoncurrentielle.
Bien que les clauses permettaient notamment à la société exploitant le supermarché du centre commercial de s’opposer à l’arrivée de tout concurrent sur le même lieu, la CJUE a considéré que ces dernières n’étaient pas anticoncurrentielles par objet, et donc n’étaient pas contraires à l’article 101, paragraphe 1, du Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne (TFUE).
La CJUE a précisé que les clauses qui doivent être sanctionnées à ce titre sont celles qui contribuent de manière significative à un éventuel cloisonnement de ce marché, tels que les accords de cartels. Le cloisonnement du marché est apprécié en fonction de deux critères non exhaustifs : la position des parties contractantes sur le marché et la durée du contrat.
Si vous avez un doute sur votre contrat de bail commercial ou le bail que vous allez signer, le conseil d’un avocat compétent vous est vivement recommandé afin de vérifier d’une part la validité des clauses incluses dans le contrat, mais également de veiller à la préservation de vos intérêts.
