Ecrit par : Emilien Fayette, Juriste, Avocats Picovschi
SOMMAIRE
Il arrive dans bien des cas qu’une société commerciale (SARL, SA,…) titulaire d’un bail commercial soit amenée à le céder. Le contrat qui régit ce bail contient bien souvent une clause dite « de garantie solidaire » ou clause de solidarité, par laquelle le locataire cédant s’engage à se porter garant solidaire du repreneur pour le paiement des loyers et l’exécution des conditions du bail.
Cette clause peut devenir très gênante car, si elle est mal rédigée, elle engage le locataire cédant pour des cessionnaires futurs. Il semble alors intéressant d’en voir la portée et ce qu’il en est lorsque la société commerciale se retrouve en procédure collective.
La clause de solidarité, une clause bien spécifique
La garantie solidaire ne s’appliquera que dans la mesure où il existe dans le bail commercial une clause de solidarité. Elle ne peut par conséquent se présumer. Une telle clause n’est pas soumise au régime du cautionnement défini aux articles 2288 du code civil. En somme, si la clause de solidarité n’est pas prévue dans le bail commercial, le propriétaire des murs ne peut exiger le paiement des loyers dus par le nouveau locataire, à l’ancien locataire cédant.
La clause solidaire, limitée au paiement des loyers dus, permet au cédant de ne pas être tenu au paiement des réparations locatives ou de l’impôt foncier par exemple.
La clause solidaire, rédigée dans l’intérêt du locataire, devra être limitée au seul et unique cessionnaire, à savoir le repreneur du bail. Dans ce cas, lorsque la société commerciale cèdera le bail commercial, elle ne pourra être tenue que pour les loyers dus par le nouveau locataire. La Cour de cassation, dans un arrêt du 19 septembre 2007, a d’ailleurs interprété restrictivement cette clause solidaire en précisant qu’elle ne garantit que le cessionnaire du bail et pas ses successeurs.
De plus, pour éviter que la société commerciale qui cède son bail soit tenue au paiement des loyers au-delà du terme du bail, il faut éviter la tacite reconduction et surtout limiter la garantie solidaire à la durée du contrat de bail.
Dans le premier cas, si le contrat de bail du nouveau locataire se poursuit, la tacite reconduction proroge le contrat initial ou plutôt, le continu dans les mêmes termes. Par conséquent, la clause de solidarité continuera à produire ses effets pour la nouvelle durée du contrat. Dans le second cas, le locataire cédant reste tenu de son obligation pendant toute la durée du bail du nouveau locataire et la clause solidaire prend fin au renouvellement du bail sauf si le cédant s’engage à garantir le paiement des loyers dus pour le nouveau bail.
Voilà en somme quelques cas qu’il faut prévoir pour rédiger une clause de solidarité. Mais la clause de solidarité peut être remise en cause en cas de procédures collectives.La société commerciale qui est en procédure collective et qui tente de céder son bail commercial, se voit dégagée de la clause de solidarité. Cette règle s’applique en cas de procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire, et est prévue par le code de commerce.
Lorsque la clause de solidarité ne peut pas jouer, le propriétaire des murs peut saisir le tribunal de commerce pour réclamer « une substitution de garantie ».
Elle est régie par le code de commerce et elle présente un réel intérêt pour le propriétaire des murs qui pourra dans ce cas, saisir le Tribunal de commerce pour réclamer une autre garantie venant remplacer la clause de solidarité.
On voit alors l’intérêt de faire appel à un avocat compétent en baux commerciaux avant même de signer un bail commercial, tant pour le propriétaire que pour le locataire.
